Régime LMNP possible pour un immeuble mixte avec logements meublés et commerce ?

Bonjour,

j’envisage d’acheter en indivision avec deux associés un immeuble de rapport constitué de 3 logements meublés et d’1 local commercial loué via un bail professionnel.

Étant dans la tranche marginale d’imposition de 30%, sous souhaitons privilégier une imposition sur le revenu avec :
- des revenus fonciers liés au bail commercial
- des revenus BIC avec le statut fiscal de LMNP pour les logements meublés. Dans ce cadre, j’ai noté qu’un SIRET est obligatoire; je pensais au début que cela impliquait la création d’une société type SARL, SAS ou SCI, mais il semble plus simple de se limiter à la création d’un SIRET par personne avec division des charges et revenus par 3 en conformité avec l’indivision : cela est-il bien possible?

Par ailleurs, notre comptable nous a indiqué qu’il lui semblait impossible d’avoir à la fois des revenus fonciers et BIC pour un même bien avec une seule parcelle cadastrale; à la lecture de certains commentaires sur des forums, j’ai lu qu’il était possible de cumuler les deux types de revenus pour un même bien, voire d’intégrer les revenus fonciers en BIC selon une exception fiscale, qu’en est-il réellement?

Je précise que je suis néophyte dans le domaine, j’ai taché de me renseigner un maximum mais je m’y perds vite dans cet océan de notions nouvelles (notamment sur le site du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts) et j’espère ne pas poser de questions idiotes.

Merci d’avance.

Mots-clés : immeuble, lmpn, régime fiscal