Gillougz [06] : étude de cas immobilier (transmission à ses enfants)

gillougz · #1

Bonjour et merci de votre attention sur ce projet compromis pas encore signé mais offre acceptée

VOTRE PROFIL

Concubinage 55 ans TMI 45% revenus > 150 000 euros

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables un peu
- Fiscales un peu
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / néant
- Temps disponible un peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison dans une copropriété
- Année de construction 1986
- Étage de plein pied 3 chambres 57 m2 avec jardin privatif 40 m2 et terrasse sur toit 28m2
- Vide à l’abandon depuis 2ans

- Chauffage électrique
- Volets isolants électriques
- Espaces verts: jardin privatif à aménager
- Compteurs d’eau et d’électricité individuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : en attente documents
- Concierge ? 0
- Décoration : A rénover

LOCALISATION DU BIEN

- PACA CANNES
- plein centre a 20 m de la plage
- Quartier hyper touristique +++
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui plage en face

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 450000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé inconnu
- Taux de vacance envisagé :location saisonnière
- Frais de gestion locative envisagée _je gère

- Travaux immédiats
- Travaux renovation importants environ 50 000 euros

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: total sans emprunt
- Type de crédit : 0
- Taux du crédit avec assurance:0
- Durée du crédit
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : LMNP réel

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP réel

Mes questions :
Optimisation transmission bien enfants; création SCI ou SARL famille avec démembrement ?

Votre expertise ?

Merci

Mots-clés : immobilier, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière)

GoodbyLenine · #2

Évitez la SCI (très mauvaise idée pour du LMNP : elle serait d’office à l’IS, et vous perdriez les principaux atouts du LMNP).

Pas sur qu’une SARL de famille apporte de vrais avantages (par rapport à un achat en direct, puis indivision (avec la convention adaptée) quand transmission aux enfants, ou même revente (car pas évident que vos enfants souhaite gérer ceci plutôt qu’avoir le cash)), mais elle apportera quelques vrais inconvénients et coûts.

Points déjà maintes fois évoqués, avec arguments détaillés (faites une recherche sur le forum).

loetsa · #3

Bonjour,

Ayant un patrimoine de 1.2M€ ( 500 RP, 500 LMNP et 200 de liquidité diverses ) je mettais renseigné sur le fait de passer en SARL de famille.
En cherchant sur le forum j’ai compris qu’il fallait que les enfants acceptent eux aussi la SARL de famille et que cela devienne leur truc aussi. L’un est en Belgique ( 26 ans ), l’autre en Suisse ( 23 ans ) et je ne pensent pas que cela les intéressent pour l’instant voir même pour l’avenir ( surtout avec la distance ).
J’ai rencontré un conseillé qui m’a plutôt suggérer d’ouvrir ou d’abonder des contrats d’assurance vie et de rester en LMNP ( pas de passage en LMNP pour l’instant ).

L’ AV est intéressante à plusieurs points de vue.
Elle ne rentre pas dans le calcul des droits de succession mais plutôt dans un cadre fiscal.
Elle permet de mettre de côter de l’argent qui permettrais de payer les taxes en cas de décès ( 20% de 500K€ après les abattements de 100k€ par parent et par enfant en gros ). De toute façon c’est de l’argent qui tombe du ciel pour nos enfants.
Elle permet d’avoir des liquidités sur un compte ce qui est apprécié des banquiers et qui est favorable pour de futurs investissements.

Maintenant il faut que je regarde quel type de contrat il faut ouvrir afin de protéger le parent restant.

Cordialement

Dernière modification par loetsa (01/12/2019 17h24)

gillougz · #4

Bonjour et merci pour vos réponses
Donc préparer une transmission dans ce contexte paraît compliqué

Autre problématique : projet potentiel d’agrandissement de la maison (tout terrasse accessible)
Sous réserve accord permis de construire et accord copropriété on me parle d’une obligation de création (impossible car bord de mer) d’une place de parking selon le volume agrandi…

Votre expertise ?
Merci

Pierrot31 · #5

Une idée: si vous évitiez le style télégraphique, cela encouragerai, je pense, la communauté à vous aider…

Votre expertise?

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