Souscription de SCPI avec un CGPI et rétro-commission ?

La réponse n’est pas correctement formulé.
Par contre je rejoins le fait que corum origin est distribué par enveloppe au CGPI, que celle ci a déjà été épuisé et que donc une retro est impossible
Corum XL jouit d’un fonctionnement différent car en phase de dvt commercial…

Je reste cependant humble et à l’écoute du contraire

Surin a écrit :

C’est un peu l’histoire de la poule et de l’oeuf, je reste persuadé que Corum AM a adapté son discours en voyant le succès de sa SCPI et en a fait un argument marketing.

Votre "réponse" est très largement à côté de la "question" (pourtant simple) que j’avais posée ici.  Comment pouvez-vous écrire que le discours aurait été "adapté" en voyant le succès, quand la société de gestion indique A L’AVANCE, et ceci depuis des années, avec un discours constant, le montant cible de sa collecte de l’année (et ensuite le respecte en gros, même quand la collecte de l’ensemble des SCPI évolue beaucoup plus, à la hausse (comme en 2017) ou à la baisse) ? J’attend toujours que vous citiez une autre SCPI qui procèderait de même. 

Pour rappel, quelques extraits de notre forum, basés sur les AG ou les BTI de cette SCPI :
source AG 04/2014 :

lors de l’AG d’avril 2014, la société de gestion a indiqué avoir un objectif de collecte 2014 d’un peu plus de 120 M€,
  et Le Président du Conseil de Surveillance a … indiqué … une attention particulière à la maitrise de la collecte

source AG 04/2015 :

lors de l’AG d’avril 2015, la société de gestion a indiqué … une organisation … calibrée pour gérer une collecte jusqu’à 200-300 M€/an (la collecte 2015 est anticipée vers 150-190 M€).

source BTI T1/2016:

… Continuer à appliquer les principes de gestion mis en œuvre depuis le lancement : …
   4. Ajuster la collecte aux investissements. En 2016, sur la zone Euro nous estimons le montant des investissements compatibles avec les objectifs de performance et le profil de risque de CORUM Convictions à environ 300 M€. La collecte 2016 sera donc calibrée autour de ce volume.

source AG 04/2016 :

La collecte … en 2016, … devrait …avoisiner 300 M€

source AG 04/2017 et message suivant :

La collecte devrait être de 300 à 350 M€ cette année comme la précédente. Les distributeurs ont des quota.

la collecte pourrait (si la SdG ne freinait pas) être 2x (2016) ou 3x (2017) plus élevée

source AG 04/2018 :

la collecte 2018 sera de 300 à 350 M€ (calée sur la capacité d’investissement);

source AG 04/2019 :

la collecte 2019 sera de 300 à 350 M€ (à priori calée sur la capacité d’investissement);

Q: Comment la SdG gère-t-elle la limitation de la collecte ?
R: C’est un des "savoir-faire" que la SdG revendique. Chacun des environ 850 distributeurs (CGP, banque privée, conseiller en interne) doit respecter son enveloppe de collecte.

source BTI T3/2019 :

La collecte a diminué (60M€ brut en T3, vs 133M€ en T2 et 112M€ en T1/2019)

Je vous laisse aussi retrouver (il y en a plusieurs sur le forum) les témoignages de CGP sur la réalité des "limites" de collecte que cette SCPI leur met.

Donc, si vous pouviez cesser de répéter (je peux vous indiquer un certain (grand) nombre de fois où vous l’avez écrit, rien que sur ce forum) que c’est juste du discours marketing de la société de gestion que d’indiquer qu’elle maitrise/limite la collecte de Corum Origin, en ignorant tout ces éléments…

@Malolechat

Dans ma réponse, j’ai bien dissocié Corum Origin et Corum XL il me semble.

En réponse à mon message, n’est-ce pas vous qui affirmez : "cet avis est faux, il est bien au contraire très facile d’en trouver." ?

Je fais simplement état de ce que je sais : la réalité est qu’il y a bel et bien une politique de contingentement de la part de la société de gestion envers ses distributeurs, sur Corum Origin. La réalité, c’est qu’en 2019, une grande partie des CGP avaient déjà consommé toute leur enveloppe annuelle dès le printemps. La réalité, c’est que l’enveloppe 2020 est d’ores et déjà annoncée en baisse et que certains CGP sont en train de s’arracher les cheveux pour répartir le peu dont ils disposeront à partir de début janvier entre plusieurs clients dont les demandes sont déjà supérieures à l’enveloppe qui leur sera attribuée ! Mais je ne parle pas de souscriptions de 20 ni même 50 K€ il est vrai.

Ceci étant dit, il existe probablement encore, ici ou là, quelques CGP qui disposent encore d’un peu de stock à écouler. Et peut-être aussi que ceux-là sont également prêts à abandonner une partie de leur commission… Mais on va dire que c’est comme les poissons volants : ça existe, mais ce n’est pas l’espèce dominante. ;-)

Vous ne répondez pas à la question qui est : « connaissez vous un cgpi qui fait des rétrocessions sur corum ? »

Vous avez dit ça va être dur, j’ai répondu c’est facile et lui ai donné le contact. Puis vous me traitez d’âne.

Vous ne répondez pas à la question, vous n’aidez pas le forumeur, voir le découragez et vous êtes méprisant avec ceux qui tentent d’aider. 

Vous avez fait un état de votre réalité. D’ou viennent vos sources ? Sont elles vérifiables ? Vous êtes cgpi ? Vous rencontrez des difficultés avec corum ?

Ma réalité est concrète factuelle et vérifiable. Ma recherche parts de scpi de corum à partir justement d’avril 2019 a été très simple :
1/ j’ai contacté la société et le commercial pouvait me servir 100k d’usufruit chaque mois (soit 232k en pleine propriété) sans passer par un cgpi.

Mon banquier a fait une erreur dans le bulletin de souscription ce qui a retardé la souscription et au même moment j’ai découvert qu’il était possible d’éviter la paperasse et de toucher une retrocommission en passant par un cgpi.

2/ j’ai alors fait une demande sur le forum et bingo j’ai été contacté par de nombreux cgpi (ces fameux rares poissons volants). La concurrence semble rude car j’ai découvert une surenchère de la retrocommission allant de 1%, puis 3% du montant investit a 100% de la commission mais avec frais de conseils, etc…et ce jusqu’en août. Tout est vérifiable sur mon fil de discussion et nombreux sont les forumeurs qui ont travaillé avec eux et en sont satisfait cf le fil et mes points de réputation.

Et maintenant vous revenez sur vos propos par ailleurs non vérifiables (votre réalité) et dites qu’en fait il existe encore peut être des cgpi qui ont du corum et abandonnent (ça vous embête ?) des retrocommission en 2019, mais récidivez en disant que ça va être rare en 2020…

J’ai un retour d’expérience et non un conseil pour tout ceux qui liront ce fil.

J’ai un cgpi dont je suis très satisfait, très réactif, compétent et avec retrocommission ce qui me fait gagner du temps et de l’argent mais il peut arriver parfois comme avec mon banquier (CGP) qu’il mette plus de temps à trouver ce que je cherche que le commercial de la société de gestion et par conséquent il vaut mieux parfois acheter directement à la société de gestion qu’attendre de trouver un cgpi avec retrocommission et attendre qu’il trouve ce qu’on cherche car ça fait perdre du temps et des loyers.

L’achat direct à la société vous assure en plus votre liberté car certains « mauvais » cgpi vont vous déconseiller / dissuader de prendre telle ou telle scpi car il ne l’a propose pas (conflit d’intérêt) ou parce qu’il sait qu’il va avoir du mal à en trouver où parce que sa commission sera moins bonne, etc…

Je suis donc pour les cgpi mais comme dans tous les métiers, méfiance il y a des bons et des mauvais.

Bonjour,
Je confirme les dires de Malo: j’ai pu bénéficier de retrocom sur de l’usufruit Corum Origin et sur Atream Hotels. ( 1%)
Cela dépend des cgpi…

@+

Bonjour à tous,

je souhaiterais faire l’acquisition des SCPI ci-dessous au comptant:

- Pierval Santé
- Corum XL
- Corum Eurion
- Eurovalys
- Epargne Pierre
- Cristal Rente
- Vendome Regions

J’hésite entre les deux possibilités:

- achat en direct de part de SCPI directement auprès des sociétés de gestion;
- achat des parts de SCPI via un courtier en ligne. J’ai identifié les 4 courtiers ci-dessous:
    x Linxea
    x Primaliance
    x Portail-SCPI / SCPI 8 (même société mère) -> le seul à ma connaissance à permettre l’achat de SCPI de la société de gestion Corum.
    x France SCPI -> achat en ligne sans dossier papier apparemment

Afin de faire mon choix, quelques questions:

- Quels avantages voyez-vous à l’une ou l’autre de ces deux possibilités?

- Si vous me conseillez l’achat des parts de SCPI via un courtier en ligne, lequel me conseillez-vous?
- La revente des parts est-elle plus simple lorsque l’on fait un achat directement via la société de gestion? Y a-t-il une différence dans le prix de souscription? dans les dividendes reçus?
- J’ai un avis, mais je pose quand même la question. Y a-t-il un avis à être conseillé par un CGP d’un courtier en ligne plutôt que d’une société de gestion?

Merci pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (15/05/2021 19h58) :
- déplacement de ce message, et des 3 suivants, de la nouvelle discussion où ils étaient, vers une ancienne traitant du même sujet

Si vous les achetez cash, essayez de trouver un CGP qui consent une petite rétrocommission ou vous pouvez aussi souscrire sur un site reversant quelques pourcents du prix de souscription, c’est toujours ça de gagné…

Bonjour,

Comptablement, la rétrocommission touchée lors de la souscription d’usufruit de SCPI est-elle à enregistrer en déduction de l’actif ? En clair, l’actif mis au bilan est l’actif net de la rétrocommission, et donc dans le compte de résultat le gain est indirectement amorti sur la durée de l’usufruit.

M.erci

Message édité par l’équipe de modération (13/11/2021 17h54) :
Déplacement de ce message et des suivants pour éviter de polluer la file d’adrien55 et capitaliser sur une discussion plus générale sur le sujet

M.erci pour ce retour.

La mettre en déduction de la valeur de l’actif me semblait plus clean, même si je pense que les deux sont faisables.

Comme indiqué, je crédite le compte de l’actif correspondant à l’usufruit de la SCPI pour ne porter que le montant net au bilan.

Ce qui n’est pas cohérent dans le fait de le considérer comme un revenu, c’est que :
- comme son nom l’indique, la rétrocommission est une ristourne sur une commission… cette commission elle est alors forcément "dans" l’usufruit et donc amortie => cela semble donc plus naturel d’amortir la rétro.
- il ne s’agit pas d’un produit lié à une activité de la société (classe 7) => cette rétro est une ristourne sur l’acquisition de l’actif.

Si on regarde le BOFIP :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus

[…]

Sur le plan comptable comme sur le plan fiscal, le coût d’acquisition doit être minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes obtenus (art. 321-10 du PCG ; art. 38 quinquies de l’annexe III au CGI).

Comptablement, le bénéfice est un résultat comptable (i.e. le résultat d’un calcul sur plusieurs comptes comptables, en l’occurrence produits-charges au sens large) positif, vous ne pouvez donc pas "placer la rétrocom comme un loyer en bénéfice".

Du coup, c’est moi qui ne comprends pas ce que vous voulez dire