Asol [35] : étude de cas immobilier (LMNP en collocation)

Bonjour à tous,

Je voudrais vous présenter mon tout premier investissement locatif (En cours d’étude). C’est un T3 à Rennes avec 2 chambres & un salon transformé en chambre pour location à la chambre. Un appartement très propre et refait à neuf il y a peu (environ 2 ans). à 200 mètres de l’université & de la bouche de métro. 

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
- Célibataire
- 25 ans
- TMI: 6%
- Package 40k brut (6K variables + Voiture)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonnes
- Fiscales : Correct
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Mauvaise (Mon père est très bon bricoleur et peut m’aider sur le projet)
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T3, avec salon transformé en chambre, 1 SDB (Refaite il y 1ans) et 1 wc séparé, cuisine neuve , 2 grandes chambres 12M2. (Les deux chambres sont déjà meublés)
- Année de construction : 1970
- Étage 3ème étage sur 6, luminosité (Je ne sais pas), surface 63m2, ascenseur
- Logement n’est pas loué actuellement
- Si appartement : syndic professionnel, pas de procédure en cours
- Chauffage collectif refait à neuf
- Volets isolants
- Pas d’espace vert dans la copropriété
- Pas de concierge
- Décoration : plutôt moderne mais de qualité classique type IKEA

LOCALISATION DU BIEN

- Ille et Vilaine, Rennes
- à 25 minutes du centre ville
- Zone très étudiantes 200m de l’université, métro et bus
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non je ne penses pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire, Prix Brut 150 000€, Frais d’agence 7125€, Notaire 15 000€ : 172 125€
- Loyer envisagé, 3 chambres à 375 euros
- Taux de vacance envisagé:  1 mois tous les ans, 8%
- Charge de copro : 1950 annuels
- Travaux immédiats : Appartement en très bonne états (J’ai un budget de 3000 euros pour des petites réparation si besoins la première année)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM : 700 Euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Je ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : 7,68%
- Rendement net : 5,22%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Emprunt à 110% (7000 euros de capital disponible au cas ou)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit hors assurance : 0,83% 808 euros par mois
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 7000 Euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée: BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif : +223€

Étant donné que ça serait un première investissement pour moi, je souhaiterais échanger avec vous, pour avoir vos avis sur la viabilité du projet. Je me suis beaucoup intéressé cette année au marché immobilier rennais & à l’immobilier en général (Notamment grâce au forum). Un marché en forte croissance 8% l’année dernière, un marché qui se tend beaucoup, j’ai mis en ligne des annonces fictives pour des chambres du même type que celle que j’aimerais louer et j’ai eu une dizaine de retour en une semaine. (Février de cette année)

Mots-clés : collocation, immobilier, lmnp