Murs commerciaux : premier investissement locatif dans des murs commerciaux…

Gofer · #1

Bonjour, je souhaite recueillir vos avis sur mes projets d’investissement dans l’immobilier locatif.

Ma situation : 28 ans, marié, 2 enfants, en CDI 3200€ nets/mois, mon épouse en CDD 2600€. Je suis sur le point de toucher l’héritage de ma mère (1/3 de [2 maisons + 3 appartements]). Locataire de ma RP (et a priori je souhaite le rester), je souhaite investir dans l’immobilier à crédit, comme l’avait sagement fait ma maman, pour bénéficier du levier exceptionnel qu’offrent les taux actuels.

Après avoir un temps regardé les SCPI, j’ai choisi de réaliser des investissements en directs, espérant dégager un flux de trésorerie positif et non devoir épargner chaque mois.

Pour cela, je souhaite démarrer avec un premier investissement à court-terme (dans les mois qui viennent) dans un local commercial près de Bordeaux pour environ 100K€ (car c’est ma région d’origine et qu’elle bénéficiera de la LGV en construction entre Tours et Bordeaux).
1/ Aurais-je intérêt à acheter un bien déjà loué pour diminuer les risques (mais aussi le rendement) ?
2/ Pensez-vous que je puisse trouver un rendement brut supérieur à 10% ?
3/ Aurais-je intérêt à maximiser mon apport (je peux apporter jusqu’à 20K€) pour dégager un cash flow nettement positif et ainsi préserver ma capacité d’emprunt pour d’autres opérations ?
4/ Aurais-je intérêt à créer une SCI (avec ma femme et mes enfants) avant d’acheter ce bien ? Quels en sont les avantages ? Ou au contraire à faire cet investissement en solo pour protéger ma famille des risques ?
5/ Quels sont les risques ? Les gros dommages étant assurés, le seul risque est de devoir avancer quelques mois de mensualités en cas de vacance, et de devoir légèrement baisser son loyer pour retrouver un locataire ?
6/ De manière générale, quels sont les conseils à suivre et les pièges à éviter ?

Ensuite, l’année prochaine, je souhaite ré-investir le fruit de la vente de la maison de ma maman (je toucherai 60K€ net de frais de succession) dans un immeuble de rapport ancien avec travaux à faire, comportant un commerce sur la rue et des bureaux et/ou appartements au-dessus.
7/ Quel budget puis-je viser (sous-entendu quel montant pensez-vous que le banquier acceptera de me préter) ?
8/ Devrais-je parler au banquier du deuxième investissement en même temps que le premier ?
9/ Quelle rentabilité puis-je viser à votre avis pour ce type de bien ?
10/ Si je décide de garder les murs de commerce, mais de revendre les apparts après travaux, et que j’établis provisoirement ma RP dans, disons, 2 apparts de cet immeuble, puis que je les revends un par un, serais-je éxonéré de plus-value sur l’ensemble ?

Enfin,
11/ Auriez-vous des modèles de tableur excel pour bien prévoir la rentabilité en incluant correctement tous les paramètres (CS, IR…) ?
12/ En plus de vos précieux conseils, quels professionnels seraient les mieux à même de m’épauler pour m’éviter de commettre des erreurs ? Notaire, expert comptable, agent immo, Cédric Annicette ?
13/ Plus généralement, auriez-vous des conseils à donner au débutant que je suis avant que je fasse le grand saut dans l’investissement en immobilier locatif ?

Merci d’avance pour vos contributions !

Gofer

Mots-clés : investissement murs commerce débutant conseils

Siocnarf · #2

Bonjour Gofer,

Voilà une belle série de questions… qui pour la plupart trouveront des réponses en cherchant dans le forum !
Je vais néanmoins répondre succinctement (sinon ça serait un peu long) à quelques unes :

1- Tout dépend de l’emplacement. Si vous avez un emplacement n°1 (ou de 1er ordre - c’est comme celà que sont nommés les emplacements des locaux commerciaux pour définir leur "qualité" : pour les n°1, c’est en général centre ville piéton, centre commercial qui attire du monde…), vous n’avez pas forcément besoin que le local soit occupé. Au contraire, vous auriez peut-être même intérêt à en avoir un vide, de manière à faire payer un "pas de porte" (une somme supplémentaire versée par le preneur pour prendre possession d’un local).

2- je ne connais pas Bordeaux… Allez faire un tour sur leboncoin ou sur des sites spécialisés (quelques liens dans mon article sur les locaux commerciaux : Pourquoi investir dans un local commercial ? ? Objectif Tune

3- Pas forcément. Si vous êtes obligé pour que le crédit soit accepté ou pour faire passer le cashflow en positif, pourquoi pas. Si le local s’autofinance sans avoir besoin de mettre tout votre apport, ça vous fera plus d’intérêts à déduire et vous permettra de conserver de l’épargne (en cas de besoin ou pour un autre projet)

4- Je ne vois pas trop l’intérêt d’une SCI dans votre cas. Elle n’apportera pas plus ni moins de protection pour votre famille (sauf si vous êtes mariés sous la séparation de bien?). Elle vous aidera éventuellement à transmettre votre patrimoine quand le moment sera venu… et si votre patrimoine a suffisamment grandi ! Mais ce moment est encore loin

5 et 6- voir mon article et des recherches sur ce forum ou google

7- impossible de répondre comme ça pour un investissement locatif. Tout dépendra du projet, du montant des loyers perçus… De plus, l’année prochaine, les conditions d’emprunt auront peut-être changé…

8- vous voulez dire que vous compter parler à votre banquier d’un investissement futur (donc hypothétique) pour préparer votre premier achat ? Non je ne vois pas l’intérêt… A vous de faire en sorte que votre premier projet ne ruine pas votre future capacité d’endettement !

9- Pour ma part, c’est 10% brut minimum, mais je ne sais pas si c’est réaliste par chez vous, ne connaissant pas la région

10- Vous voulez dire établir votre RP dans 2 apparts successivement, pas simultanément j’espère ? Il faut occuper 6 mois un appartement je crois pour qu’il soit effectivement considéré comme RP. Donc a priori, pas de plus-value si vous faite successivement les choses. Mais vous aurez à payer de la plus-value sur tous les autres biens que vous vendrez et n’auriez pas occupé. Attention au rythme de revente pour ne pas passer au statut de marchand de bien !

11- Oui, un simulateur que j’ai réalisé et que j’utilise, disponible après inscription sur mon blog (vous pourrez vous désinscrire immédiatement après si vous le souhaitez)

12- Vous considérez Cédric Annicette comme un professionnel de l’immobilier ?!?!?! Vous auriez cité Olivier Seban, j’aurais pu comprendre mais là … Vous échappez de justesse au -1 Non je plaisante. Il a réalisé quelques belles opérations, certes, mais AMHA il est plus doué pour le marketing et pour vendre des formations qu’en tant que professionnel de l’immo… Vous trouverez des personnes autrement plus compétentes parmi les membres de ce forum ! L’agent immo est "intéressé", donc pas forcément intéressant ou objectif.
Le notaire sera d’un précieux conseil pour tout ce qui est montage (SCI…), l’expert comptable pour la fiscalité. Mais il vaut mieux vous entourer de personnes qui ont déjà de l’expérience du terrain…

13- Quelques conseils, oui :
- (auto)formez-vous
- lancez-vous
- ne mêlez pas vos sentiments à vos investissements
- si vous faites des erreurs, tirez-en des enseignements
- ne suivez pas les formations de M. Annicette, de M. Seban ou autre, vous trouverez tous leurs trucs gratuitement en prenant le temps de chercher (si vous avez le temps bien sûr.)
- à moins de savoir vraiment ce que vous faites, n’investissez pas dans un bien qui nécessite un effort d’épargne (comprenez : qui vous demandera de sortir de l’argent de votre poche tous les mois)
- à moins de savoir ce que vous faites, n’investissez pas dans de la défiscalisation
- … les autres membres compléteront !

Despe44 · #3

Je me permets de m’immiscer dans vos échanges, forts intéressants !

S’agissant du "Pas de Porte", quand bien même le local serait bien situé, comment dimensionner le montant exigé ? Cela ne risque-t-il pas d’effrayer le potentiel locataire, qui cherchera plutôt un local sans pas de porte ?

La pratique du pas de porte, pourrait semblait contreproductive en matière de concurrence locative, non ?

A l’inverse, le pas de porte pourrait-il être le facteur permettant de faire prendre conscience au locataire du bon emplacement des murs ?

Siocnarf · #4

En fait il faut voir si la pratique du pas de porte est d’usage dans le voisinage.
Pour cela, il faut consulter les annonces, idem pour les tarifs.
Attention, le "pas de porte" est souvent confondu avec le "droit au bail". Le droit au bail est une somme que l’ancien locataire réclame à un futur locataire pour la reprise de son bail (ce qui est encore différent du fond de commerce)

Pour nos 2 locaux, il est hors de question demander un pas de porte par exemple (ville trop petite).
Par contre je me rappelle d’une annonce pour un magasin de 200m2 en plein centre de Metz (dans la rue piétonne la plus passante) où le pas de porte était à 450.000 € !

Quelques exemples :
- http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=15_s
- http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=15_s
- http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=15_s

Gofer · #5

Bonjour Siocnarf et merci pour votre réponse !

Votre blog est très intéressant, effectivement, et j’ai téléchargé le simulateur.
Dans quelle ville avez-vous acheté si ce n’est pas indiscret ?
Comment avez-vous défini le loyer de votre locataire assureur après déplafonnement ? Vous pouviez imposer le montant que vous souhaitiez ?

Je retiens donc 10% de rendement brut minimum, avec locataire sauf si emplacement 1, a priori sans apport et sans SCI, et en présentant au banquier seulement le premier investissement, OK.

Pour le point 10, nous je voulais bien dire simultanément : si l’immeuble contient deux T2 à un étage, on occuperait les deux en même temps avec ma famille, puis on les vendrait séparément.

Pour Cédric Annicette, c’était un peu de la provoc :-) Mais j’avoue que je me suis inscrit à sa formation d’octobre car je veux être opérationel rapidement pour investir (plus je retarde mon investissement, plus je retarde mon avnir de rentier :-) ), donc je me demande si j’ai bien fait. Trop tard, c’est payé (quoique, si on part à midi, il dit qu’il nous rembourse…).

Philippe30 · #6

Gofer a écrit :
1/ Aurais-je intérêt à acheter un bien déjà loué pour diminuer les risques (mais aussi le rendement) ?

Un bien déjà loué présente l’intérêt de connaitre la rentabilité immédiate , de ne pas risquer une vacance locative et évite aussi de devoir remettre un coup de blanc.
Par contre il faut être très attentif au bail signé et à la qualité du locataire en place , pas d’impayés en cours ou des problèmes précédant de retard.
Si le bien est géré par l’agence qui vend c’est une très bonne option.

Gofer a écrit :
2/ Pensez-vous que je puisse trouver un rendement brut supérieur à 10% ?

Bien sûr mais où allez vous le trouver ce rendement et cela sera surement une rentabilité théorique au fin fond de la France.
Une des solutions pour trouver un bon rendement est de trouver un bien par cher dans une zone populaire dont le locataire bénéficie d’aune aide conséquente de la CAF.
En passant par un achat avec rénovation si vous touchez un peu en bricolage vous pourrez améliorer la rentabilité et déduire les travaux de vos revenus locatifs

Gofer a écrit :
3/ Aurais-je intérêt à maximiser mon apport (je peux apporter jusqu’à 20K€) pour dégager un cash flow nettement positif et ainsi préserver ma capacité d’emprunt pour d’autres opérations ?

Il faut trouver un juste milieu entre votre apport qui doit être peu élevé et obtenir un cash flow positif incluant charges , impôts.
En général 30 % d’apport permet de bien s’en sortir en terme de cash flow mais vous pouvez aussi largement jouer sur la durée du crédit qui minimisera vos mensualités et augmentera vos intérêts d’emprunt.
Le but ultime à atteindre est un cash flow positif avec une imposition négative.

Gofer a écrit :
4/ Aurais-je intérêt à créer une SCI (avec ma femme et mes enfants) avant d’acheter ce bien ? Quels en sont les avantages ? Ou au contraire à faire cet investissement en solo pour protéger ma famille des risques ?

Pour un début partez sur du simple , pas de SCI car certaines contraintes de SCI vous échappent probablement ( IR ou IS , meublé , CRL , nue )

Gofer a écrit :
5/ Quels sont les risques ? Les gros dommages étant assurés, le seul risque est de devoir avancer quelques mois de mensualités en cas de vacance, et de devoir légèrement baisser son loyer pour retrouver un locataire ?

Les risques de louer ?
Quelques ajouts :
- Impayés
- PNO est une assurance contre les dégâts à l’encontre de votre locataire mais elle n’assurera pas
la dégradation volontaire ou involontaire du fait du locataire
- Manque du civisme du locataire dont vous êtes en partie responsable du fait de votre statut de
propriétaire et le syndic ne manque pas de vous rappeler à l’occasion de problèmes.

Il est impératif de bien louer à un locataire correct , belle phrase ….car en général les problèmes vont de pair , impayés et manque de civisme.

Prenez le temps de voir toutes les candidatures , passez une maîtrise de psychologie appliqué à la location , soyez dans votre rôle de bailleur , ne soyez pas gentil au début pour ne pas vous faire "bouffer" , ne faites pas de social mais soyez humain et attentif aux explications de vos locataires.

Gofer a écrit :
6/ De manière générale, quels sont les conseils à suivre et les pièges à éviter ?

Voir point 5

Gofer a écrit :
Ensuite, l’année prochaine, je souhaite ré-investir le fruit de la vente de la maison de ma maman (je toucherai 60K€ net de frais de succession) dans un immeuble de rapport ancien avec travaux à faire, comportant un commerce sur la rue et des bureaux et/ou appartements au-dessus.

Investissez cette année une partie de votre argent et attendez de voir comment cela se passe , charges de copropriété , AG , impôts foncier , impôts revenus locatifs.

Attendez un an pour commencez ensuite à chercher un immeuble de rapport , ne prenez pas avec des travaux car vous ne connaissez pas quel montant les travaux peuvent atteindre.
Vous ne connaissez pas le bâtiment à priori.
Quelques exemples :
Plomberie complète 6 à 7000 €
Electricité 5.000 €
Carrelage 15 € le M2
Peinture je ne sais pas

Ca monte très vite ….

Gofer a écrit :
7/ Quel budget puis-je viser (sous-entendu quel montant pensez-vous que le banquier acceptera de me préter) ?

Le banquier va vous dire :

Combien vous gagnez ?
Combien de crédit en cours ?
Combien vous dépensez ?
Combien vous reste t’il en fin de mois ?
Combien vous voulez empruntez , sur combien de temps ?
Combien rapporte votre bien locatif ?

Il prendra en général 80% des revenus locatifs en compte , le reste étant une déduction du foncier et des charges.

Oubliez le 33 % d’endettement , c’est valable pour la RP pas pour le locatif sinon changer de banque

Gofer a écrit :
8/ Devrais-je parler au banquier du deuxième investissement en même temps que le premier ?

Faites comme vous voulez mais à un moment les banquiers deviennent frileux alors il faut passer une forme de barrage à un nombre trop élevé de biens locatifs donc des achats en même temps par plusieurs banques de plusieurs biens peuvent être une solution mais il faut bien savoir ce que vous faites

Gofer a écrit :
9/ Quelle rentabilité puis-je viser à votre avis pour ce type de bien ?

Voir point 2

Gofer a écrit :
10/ Si je décide de garder les murs de commerce, mais de revendre les apparts après travaux, et que j’établis provisoirement ma RP dans, disons, 2 apparts de cet immeuble, puis que je les revends un par un, serais-je éxonéré de plus-value sur l’ensemble ?

Attention à ce genre d’opérations qui frise l’abus de biens car pour expliquer au fisc que vous mieux dans le T2 que dans le T1 ou le T3 , il faudra avoir une bonne raison et pourquoi avoir acheter un immeuble et revendre au bout d’un an ou deux un appartement initialement votre RP.
La requalification en marchands n’est pas loin non plus si vous faites trop d’opérations.

Soyez sur que le fisc veille et quand les mouvements deviennent trop nombreux des signaux remontent et un contrôle fiscal pointe son nez

Gofer a écrit :
11/ Auriez-vous des modèles de tableur excel pour bien prévoir la rentabilité en incluant correctement tous les paramètres (CS, IR…) ?

Demande par MP

Gofer a écrit :
12/ En plus de vos précieux conseils, quels professionnels seraient les mieux à même de m’épauler pour m’éviter de commettre des erreurs ? Notaire, expert comptable, agent immo, Cédric Annicette ?

Uniquement nos précieux conseils …et aussi un notaire ( conseil gratuit ) , un comptable , un conseiller fiscal mais vous avez encore le temps …

Gofer a écrit :
13/ Plus généralement, auriez-vous des conseils à donner au débutant que je suis avant que je fasse le grand saut dans l’investissement en immobilier locatif ?

Comprenez la différence entre la location nue et le meublé , la fiscalité , la copropriété , les charges déductibles , les emprunts , les hypothèques, les compromis , inscription de privilège prêteur de deniers , le code de la construction , le code de la copropriété etc ….

Connaissez votre sujet afin d’être en mesure de posez les bonnes questions et de ne pas vous faire embobinez

Exemple vécu :
un agent immobilier qui me sort , c’est une location meublé donc on peux expulser le locataire très facilement => FAUX
C’est pareil en nue ou en meublé tarif 2 ans et demi + frais d’huissier

Apprenez à bricoler vous augmentez votre rentabilité et progressivement vous pourrez partir vers des grosses rénovations.

Commencez petit et ensuite augmentez votre patrimoine , diversifié votre patrimoine

Philippe

Philippe30 · #7

Gofer a écrit :
Mais j’avoue que je me suis inscrit à sa formation d’octobre car je veux être opérationel rapidement pour investir (plus je retarde mon investissement, plus je retarde mon avnir de rentier :-) ), donc je me demande si j’ai bien fait. Trop tard, c’est payé (quoique, si on part à midi, il dit qu’il nous rembourse…).

Faites nous un retour d’information ….

Et partez à midi ….

Philippe

Siocnarf · #8

Merci pour votre commentaire sur mon blog !
Nous avons acheté à la frontière belgo-franco-luxembourgeoise, dans la ville de Longwy pour nos 2 derniers achats. Ca n’est pas indiscret, si vous fouillez dans le blog, vous trouverez les infos !

Pour le loyer de l’assureur, nous avons comparé les annonces de biens équivalents sur la même ville, pour arriver à un prix moyen au m2. Nous avons également contacté des agences immobilières ainsi qu’un cabinet d’huissiers qui sont également administrateurs de biens. Ce sont eux d’ailleurs qui nous ont semblé les plus crédibles. D’après ces recherches, nous savions que nous pouvions louer notre local environ 900 € par mois.
Après renseignements pris au siège de ce groupe d’assurance, nous avons eu l’information que l’agence fait partie d’un programme de rénovation. Donc c’était un peu quitte ou double… si on leur proposait trop cher, nous risquions de les voir partir (puisqu’ils devaient réinvestir, ils auraient pu lâcher le local). Donc nous avons coupé la poire en 2 et proposé 750 €. Ils ont essayé de négocier à 700, mais nous n’avons pas lâché, en argumentant qu’ils ne trouveraient pas un autre local à ce tarif ailleurs…

Gofer a écrit :
Je retiens donc 10% de rendement brut minimum, avec locataire sauf si emplacement 1, a priori sans apport et sans SCI, et en présentant au banquier seulement le premier investissement, OK

Attention, je n’ai aucunement la prétention de détenir la vérité absolue… Je ne faisait que vous donner mon avis, chaque cas étant différent, il est important que vous vous forgiez votre propre opinion. Essayez d’avoir d’autres avis différents et d’autres arguments !

Pour le point 10, je ne pense pas qu’une même famille (surtout si vous êtes mariés) puisse avoir 2 RP différentes…
Pour la formation de Cédric, j’ai eu l’occasion de discuter avec quelqu’un qui l’a suivie (Christophe qui est interviewé sur mon blog). Il m’en a dit du bien donc ça n’est pas forcément un mauvais achat. Elle s’adresse surtout aux personnes qui débutent en immo. Il donne quand même quelques bons tuyaux.

Siocnarf · #9

Philippe30 a écrit :
Faites nous un retour d’information ….

Et partez à midi ….

Philippe

BorderLine · #10

@Philippe En comparaison de la technicité du travail et des matériels, je trouve que la peinture c’est ce qui a de plus cher si vous le faites faire.

Le prix le plus bas que j’ai pu avoir a été de 14e/m² suite à un dégât couvert par assurance. En discutant avec le peintre qui a refait la cage d’escalier d’un immeuble dans lequel j’habite, on était plus sur des bases de 20-25 euros le mètre. Une avant plus deux couches. Autant dire que c’est très très cher si à cela on rajoute portes, fenêtres (en général au forfait : 80-150 euros selon), et autre fantaisies (résinence, effet béton, etc).

Gofer · #11

Bonjour à tous,

je muris vos conseils et commence à prendre quelques contacts avec des agents immo. Je vais chercher plusieurs biens et choisir celui qui offre la meilleure rentabilité. A priori pour un local commercial, mais pourquoi pas pour un petit immeuble comprenant local commercial + 2 ou 3 apparts, dont l’un (ou plusieurs que je "regrouperais" en privatisant un étage par ex) serait ma RP.

Je ne vois pas comment le fisc pourrait me le reprocher si j’y habite effectivement pendant plus de six mois (c’est ce qu’a fait Cédric Annicette d’ailleurs sur un simple appartement qu’il a fait rénvoer et revendu avec une belle plus-value). Ce que je me demande surtout c’est comment sera calculée la plus value sur le ou les apparts sachant que je paierai un prix pour l’immeuble entier… Je demanderai l’avis des agents immo que je ferai vérifier par notaire…

Mon père est architecte donc il sera un gros atout pour l’estimation et la réalisation des travaux si besoin !

Première visite pour un immeuble vendredi ! Mise à prix 250000€.

A suivre…

Gofer · #12

Cher Siocnarf,

dans votre simulateur, pourquoi ne déduisez-vous pas les charges du revenu foncier imposable (au moins 30% forfaitaire, sinon au réel) ?

De même, les cotisations sociales ne s’appliquent qu’au résultat net, pas au loyer brut, n’est-ce pas ?

J’ai fait mes premières demandes de crédit, réponses automatique après saisie des mes données (avant négo :-)) :
Meilleurtaux : 3,75% hors assurance sur 25 ans
Boursorama : 3,35% hors assurance sur 20 ans

3 visites prévues pour demain : 1 local commercial et 2 immeubles

Siocnarf · #13

Bonjour Gofer,

C’est vrai que le simulateur ne traite pas le micro-foncier (petit rappel, limité à un revenu annuel de 15.000 €). Je vais essayer de l’améliorer avec ça.

Les charges sont bien déduites ! Dans le tab "calculs", il s’agit de la colonne R (total déductible hors intérêts) qui est bien pris en compte dans la colonne T, "résultat net"

De même, les cotisations sociales sont bien appliquées sur les loyers imposables : la colonne Y, "CS N+1" applique le taux indiqué dans le tableau sur la colonne W, "revenus imposables" (qui je viens de me rendre compte est redondante avec la colonne T)

Sinon les taux que vous présentez sont très compétitifs !
Bon courage pour vos visites !

Gofer · #14

J’ai oublié de précisier : merci pour cet excellent simulateur ! Comme je suis familier avec ce genre de tableurs, il me permet de comprendre la fiscalité de manière précise et d’adapter le tableur que j’avais commencé à faire pour mes projets.

Petite subtilité : êtes-vous sûr que les cotisations sociales se calculent en multipliant le taux par le revenu imposable, CSG déductible déduite (onglet calculs, colonne W) ? Il me semble que la CSG déductible n’est déductible que de l’IR, pas des CS. Ne faudrait-il pas inclure une colonne avec un sous-total avant déduction de la CSG déductible, qui serait l’assiette des CS (l’assiette de l’IR restant avec la même formule) ?

Hormis ce petit détail qui réduirait les revenus de quelques dixièmes de %, le calcul de cash flow me semble tout à fait correct. C’est juste le calcul du rendement net en % (onglet simulation, cellule J14) qui applique CS et IR à la totalité des loyers et non au résultat net.

Siocnarf · #15

Oui pour la CSG déductible, elle s’applique bien sur l’IR vous avez tout à fait raison.
Mais je ne savais pas trop comment l’inclure dans le simulateur comme l’IR n’y figure pas.
Sinon très bien vu pour le calcul du rendement Net, c’était faux également.

Je vais corriger tout ça !

Gofer · #16

Bonjour à tous,

j’ai visité trois biens vendredi (accompagné de mon père architecte pour les deux immeubles heureusement !) :

1/ Un local commercial vide de 30m² à Talence, près de Bordeaux. Avec besoin d’un léger rafraîchissement (refaire électricité, et peut-être changer la vitrine car le DPE est F).
Situé sur l’avenue principale de la commune, il y a beaucoup de passage devant en voiture & tram mais peu à pied. Il est difficile de s’y garer et les arrêts de tram sont un peu loins (>200m). Néanmoins, il y a une bonne densité de commerces autour qui semblent fonctionner (fenêtres, informatique, agences immo, assureur…) mais aussi plusieurs vitrines vides (dont une assez similaire à louer).
L’avantage de ce bien est sa simplicité, le risque est que je mette plusieurs mois pour le louer et à un prix inférieur aux attentes. Le loyer potentiel est de 650€ d’après l’agence (ce que je vais vérifier auprès des commerçants alentours), taxe foncière 330€, charges 38€ (par mois je suppose), d’où un revenu brut de 584€/mois. Le prix demandé FAI 90000€. Soit un rendement brut de 7,2% sur le prix d’achat frais de notaire inclus. Trouvez-vous comme-moi ce rendement un peu faible ? J’envisage de faire une offre de l’ordre de 73000€ pour approcher 9% de rendement. Pensez-vous que je rêve et que je devrais plutôt m’estimer heureux d’avoir trouvé une affaire à 7,2% ? Ou que cela pourrait être accepté avec 9% ?

2/ Un immeuble ancien à Langon, petite ville à 50Km de Bordeaux (<1/2h par train ou autoroute)
Immeuble très bien placé comprenant un local commercial de 150m² au RDC + un appartement en labyrinthe de 120m² au-dessus : un escalier dessert le 1er étage (95m² : grand salon + veranda + 1 chambre), puis un passage étroit mène à un escalier vers deux chambres au-dessus. Le potentiel de ce bien est de transformer ces deux chambres (2 fois 13m² environ) + les combles (20m² au sol) en appartement indépendant, ce qui nécessite des travaux importants et visiblement une redevance énorme de 16000€ à payer à la mairie au titre du stationnement si on crée un nouvel appartement ! Cela fait 60 à 70K€ (sans compter les frais de notaire) à rajouter au prix d’achat demandé de 246K€, soit un total d’environ 330K€ pour pouvoir en tirer 2000€ de loyer mensuel. Petit rendement (entre 6,5% & 7%) ! Compte-tenu de l’ampleur des travaux, de l’emplacement (petite ville) et du fait que ce soit un immeuble entier, il me semble que 9% seraient encore plus justifiés, non ? Cela reviendrait à faire une offre d’achat à 185K€. A réfléchir…

3/ Un immeuble à Libourne, ville moyenne/petite à 30Km de Bordeaux (<1/2h par train ou route)
Sur le papier ça ressemble : immeuble assez bien placé en centre-ville comprenant un local commercial de 140m² au RDC (loyer potentiel 800€/mois) + deux appartements loués au-dessus (loyers actuels 800€/mois). Le potentiel de ce bien, c’est de bâtir à partir des trois murs parallèles au fond du terrain une maison de 120m² avec petit jardin privatif qui se louerait elle aussi 800-900€/mois. Soit 2500€ de loyers mensuels, mais pour y arriver il faut débourser 275K€ d’achat + 120K€ de travaux ! D’une part cela risque d’être hors de mon budget et d’autre part là aussi le rendement à ce prix est trop faible (entre 6,5% & 7%). Pour avoir 9% il faudrait que j’achète 210K€…

Mes conclusions après cette première journée dans le monde de l’investissement immobilier :
Très surpris de voir que les rendements d’immeubles avec travaux ne sont pas supérieurs aux rendements de locaux commerciaux ! Est-ce généralisable ? Si oui pourquoi irait-on s’embeter à acheter des immeubles ?!
Obtenir les mêmes rendements qu’Elise Franck dans son livre semble difficile dans la vraie vie  Mais les 9% brut que j’espérais, c’était peut-être trop beau pour être vrai ?

GoodbyLenine · #17

Vous pensiez trouver du premier coup le super biens avec forte rentabilité que personne n’aurait repéré déjà ? Vous commencer à prendre connaissance du marché, et il faut sans doute faire preuve d’une certaine patience pour trouver un bien réellement intéressant…

Avez-vous sondé l’agents immobilier sur vos chances de voir les contre-offres envisagées (avec rentabilité de 9% brut) acceptées ?

Gofer · #18

:-) Ca aurait été bien !

Non, mais je pensais trouver des offres avec meilleur rendement. Je ne sais pas si en cherchant beaucoup plus longtemps je trouverais beaucoup mieux… Mais je reconnais qu’il faut que je le fasse, au moins pour savoir.

Je n’ai pas encore fait part aux agents de potentielles contre-offres, mais ce sera effectivement la prochaine étape, une fois que j’aurais plus de certitudes sur mes simulations. Ils m’ont dit qu’ils avaient mis le prix au bien du marché. A ce stade, je ne sais pas s’ils disent vrai…

Gofer · #19

Fichtre, j’ai pris une claque hier ! Après enquête de voisinage (notamment auprès d’une agence qui cherche à louer un local similaire à 500€), le quartier est "sinistré", "ne s’est pas remis de la création du tramway" : les gens ne s’arrêtent plus dans cette rue. Le local ne se louerait pas 650€, comme l’estimait le vendeur, mais plutôt 300€ !

Donc même un rendement que je trouvais faible n’existe pas en réalité :-(

Et je vois des annonces qui écrivent fièrement : rentabilité 5,5% (comme si c’était beaucoup).

Mes rêves de rentier se heurtent à la dure réalité :-(

Siocnarf · #20

Bonjour Gofer,

Comme vous l’a fait remarquer GoodbyLenine, on ne peut pas trouver la perle rare du premier coup… Autant jouer à l’euromillions.

D’un autre côté : vaut-il mieux que vous ayez pris une claque hier ou 6 mois après avoir signé un compromis ?

Le tout est de ne pas se décourager, il faut souvent plusieurs mois de recherche avant de trouver ce qu’on veut.

Philippe30 · #21

Gofer a écrit :
Fichtre, j’ai pris une claque hier ! Après enquête de voisinage (notamment auprès d’une agence qui cherche à louer un local similaire à 500€), le quartier est "sinistré", "ne s’est pas remis de la création du tramway" : les gens ne s’arrêtent plus dans cette rue. Le local ne se louerait pas 650€, comme l’estimait le vendeur, mais plutôt 300€ !

Donc même un rendement que je trouvais faible n’existe pas en réalité :-(

Et je vois des annonces qui écrivent fièrement : rentabilité 5,5% (comme si c’était beaucoup).

Mes rêves de rentier se heurtent à la dure réalité :-(

C’est du rendement théorique qui est vendu mais il faut toujours vérifier , allez voir le quartier , regarder les demandes de locations.

Philippe

Ricklatrick · #22

la réponse GBL est (une fois de plus) pleine de sagesse :

one ne trouve pas tout de suite
les affaires n’arrivent pas sur un plateau
il faut souvent gratter pour trouver

cela fait globalement 8 mois que je cherche dans mon coin et, effectivement, il n’y a pas pléthore.

il faut :
"réseauter" avec des apporteurs d’affaires (agents, voisins, etc.)
discuter les prix

sur ce dernier point, il y a je pense fort à faire : je vois certains biens annoncés depuis 6 mois sur le bon coin; je pense sincèrement que c’est comme pour tout et qu’il faut savoir à un moment aller trouver le vendeur et lui dire "vous voulez vendre ou faire paraitre des annonces ?".

ça ne marche pas à tous les coups.

mais il suffit d’une fois.

Aletnico · #23

Actuellement propriétaire d’un grand bâtiment commercial loué que nous souhaiterions vendre, je me renseigne depuis quelques temps sur les rentabilités "exigées" par les investisseurs.

Quand je lis sur ce topic des rentabilités à 9% ou 10%, je trouve cela très élevé. Pour répondre à l’auteur, si je comprends que la rentabilité est un facteur important, il me semble que la priorité doit être de se renseigner sur le locataire:
- est-il là depuis longtemps ?
- voir le bail (date de signature, type de bail)
- toper sur internet les résultats s’ils sont publiés
- voir l’âge du locataire, ses projets, etc

Il vaut sans doute mieux percevoir un loyer d’un montant peut-être en deça de ce qu’on pourrait espérer mais le percevoir dans la durée que demander un loyer trop élevé (surtout dans le contexte actuel) et se retrouver quelques mois après à chercher un nouveau locataire.

Notariat76 · #24

Bonjour,

Dans vos recherches, si vous ne trouvez rien en agence ou sur d’autres canaux d’infos je ne peux que vous conseiller de prendre rendez-vous avec quelques notaires locaux pour demander si le type de bien que vous rechercher ne serait pas en attente dans une succession. Etant donné que dans 95% le notaire estime lui même le prix des biens immobiliers dans les succession vous pouvez peut être trouver un arrangement : un prix intéressant pour vous, un dossier rapidement soldé pour le notaire et des héritiers heureux d’avoir des liquidités… en contrepartie d’une décote de 10%, 15% ou plus… en ce moment avec le contexte économique et fiscal et n’est pas très difficile de faire plier les vendeurs, surtout lorsque c’est le notaire qui agit.

Pour l’instant sur mes 3 achats immobilier j’en ai réalisé deux dans des successions ce qui permet si vous avez de bon contacts avec le notaire d’obtenir le bien à un prix imbattable en contrepartie du versement d’un émolument de négociation (plus faible qu’une commission d’agence). 5% jusque 45K et 2,5% au delà.

Lors de mon dernier achat j’ai obtenu un rabais de 55% en procédant de cette manière en achetant à 350e du m2… et la maison n’est pas pleine de mérule ou de termites pour autant !

Bonne recherches prenez le temps et surtout n’hésitez pas à négocier le prix, meme fortement, vous finirez par trouver des gens, des situations pour lesquelles les vendeurs ne peuvent pas attendre…

Max

Robinos33 · #25

J’en rajoute une couche : ne JAMAIS prendre pour argent comptant ce que dit l’agent immobilier. Son seul but est de vendre, et toucher sa commission.
Même si, parait-il, il y a en a de sérieux, honnête, et qui irait à le sens de l’intêret de l’acheteur, qui vous dit que celui en face de vous est cet oiseau rare ?
Je sens que je ne vais mécontenter les agents immobiliers "sérieux" s’il y en a sur le forum, mais c’est mon expérience et mon ressenti.

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