Investir dans les REIT US avec effet de levier : analyse des courtiers et des risques
Cette discussion porte sur l'utilisation de l'effet de levier pour investir dans des REIT (Real Estate Investment Trusts) américaines. Les membres s'interrogent principalement sur les courtiers permettant ce type d'investissement et les risques associés. Un point central est la recherche d'un courtier proposant un effet de levier significatif (x2, x3, x4) tout en appliquant des frais et une retenue à la source sur les dividendes avantageux pour les résidents français.
Plusieurs courtiers sont mentionnés, notamment Interactive Brokers (IB) et Degiro. IB est présenté comme une option intéressante grâce à son effet de levier important et à l'application de la convention fiscale réduisant la retenue à la source à 15%, mais nécessite une déclaration fiscale supplémentaire. Degiro est également cité, mais son effet de levier varie en fonction de la qualité du titre et de la diversification du portefeuille, et les informations concernant les frais et la retenue à la source sont jugées peu claires par certains participants. Des interrogations persistent sur la disponibilité de l'effet de levier pour les REIT US auprès des courtiers français, la plupart des participants recommandant des courtiers internationaux.
La discussion souligne les risques liés à l'effet de levier, particulièrement la volatilité des REIT US. Un effet de levier important multiplie les gains potentiels mais aussi les pertes, pouvant mener à la liquidation des positions en cas de marché baissier. Les membres rappellent l'importance d'une gestion du risque prudente et de la nécessité de bien comprendre le fonctionnement de l'effet de levier avant de l'utiliser.
Enfin, l'aspect fiscal est abordé. Les impôts et prélèvements sociaux sur les dividendes et les plus-values sont mentionnés, soulignant que les intérêts de la marge ne sont pas déductibles, ce qui réduit la rentabilité globale de l'investissement sur marge. L'utilisation de CFD est également évoquée, mais avec une mise en garde sur les risques de contrepartie et l'impossibilité d'échapper totalement à la retenue à la source.
Le débat met en lumière le besoin d'une diversification du portefeuille et d'une analyse approfondie des tarifs et des conditions proposées par chaque courtier avant d'investir en utilisant l'effet de levier.
Bonsoir,
Svp, est ce qu’il existe des brokers francais qui permettent d’utiliser un effet de levier x2, x3, x4 pour des actions REIT US ?
Mots-clés : broker, reit (real estate investment trust), reit, us effet de levier
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Il existe des brokers Français qui le permettent via les CFD mais le seul broker qui fait du bon levier sur les REIT US et qui applique le bon taux de retenue à la source pour les dividendes est un broker américain : IB ( Interactive Brokers ) ou un de ses affiliés comme Lynx.
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x3, x4… je resterai prudent quand même, les REIT US ont aussi de la volatilé et récemment, un x4 vous aurait envoyé au tapis. Il faut bien en être conscient.
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Savez-vous quel effet de levier ils proposent, la documentation sur leur site n’est pas très claire.
Idem pour les frais, ils précisent que c’est EONIA + 1.25% pour de l’EURO mais quid pour du USD ?
Et pour la retenue à la source sur les dividendes US, appliquent-ils la convention fiscale qui permet de la réduire à 15% pour les résidents Français ?
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Bonjour,
Je n’ai pas regardé le taux IB mais c’est du taux CT + marge
en mars 2017 j’estime le taux au environ de 1,8%
IB applique bien la convention fiscale avec une retenue à la source de 15% pour les résidents français.
Pour revenir à la question initiale, je ne connais pas de brokers Français qui permettent un effet de levier sur les REIT US.
Cela fait un an et demi que je suis client IB et que j’utilise un effet de levier sur les REIT (entre 1,5 et 2 max) et j’ai eu l’impression de passer du moyen age à 2017 en passant des brokers francais à IB.
L’inconvénient majeur c’est la déclaration 2778 DIV à remplir chaque mois (30mn en ce qui me concerne).
Je ne développerais pas plus ici car il y a des files dédiées à IB et à l’effet de levier sur les REIT
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Bonsoir,
Comment fonctionne l’effet de levier via IB ?
est ce que cela revient à faire comme un prêt (immobilier ou conso) à la banque (le rembourser tous les mois) ? Ou s’agit-il de complètement autre chose ?
Est-il pertinent d’utiliser l’effet de levier via IB lorsque l’on commence à avoir des dividendes et que l’on veut accélérer le processus ?
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Hall of Fame ZeBonder a écrit :
Savez-vous quel effet de levier ils proposent, la documentation sur leur site n’est pas très claire.
Idem pour les frais, ils précisent que c’est EONIA + 1.25% pour de l’EURO mais quid pour du USD ?
Et pour la retenue à la source sur les dividendes US, appliquent-ils la convention fiscale qui permet de la réduire à 15% pour les résidents Français ?
Degiro permet du levier de 1.5 à 5 en fonction de la qualité du titre estimée par leur algorithme (de 1.5 pour les D à 5 pour les A) et de la taille et de la diversification du portefeuille (vous ne pourrez pas faire de levier avec un seul titre en portefeuille, même classé A)
Comme écrit dans la plaquette des tarifs, le taux pour l’USD est LIBOR +1.25%. Néanmoins, cela ne s’applique que si vous ne choisissez pas la conversion automatique des devises (autoFX) ; avec autoFX vous n’êtes jamais débiteurs d’une autre devise que l’EUR
Dernière modification par corran (04/05/2017 09h57)
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1 #9 04/05/2017 08h02@corran : et pour les dividendes, la retenue à la source est de 15% ou 30% ?
Il vaut mieux emprunter dans la monnaie de l’action pour éviter d’avoir un risque de change.
@Jeff33 : le levier chez IB est une sorte d’avance de cash, il n’y a aucune paperasse à remplir ou de demande à faire, c’est accordé automatiquement dès que vous passez en "Margin account".
Vous ne payez que des intérêts sur les sommes qu’IB vous prête, ce n’est pas comme dans un prêt immobilier.
Par exemple vous mettez 10k$ en cash et vous achetez pour 20k$ de REIT US alors vous paierez chaque mois des intérêts sur les 10k$ prêtés ou avancés par IB.
L’effet de levier augmente mécaniquement les dividendes touchés ( mois les intérêts reversés à IB ) mais si vous utilisez la marge accordée à son maximum et que le marché se retourne ( brexit, trump … ), IB liquidera vos positions pour respecter le marge maximale accordée.
Il y a une file dédiée à IB si vous êtes intéressé.
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corran a écrit :
Degiro permet du levier de 1.5 à 5 en fonction de la qualité du titre estimée par leur algorithme (de 1.5 pour les D à 5 pour les A)
Bonjour,
Il me semble que ce broker français (Degiro) ne vous avance même pas 1 € sur un titre de catégorie "D" (la plus risquée pour Degiro). Cependant, peut-être que les gros portefeuilles ont droit à une marge, même pour ces titres.
Sur quelles sources (ou observations) vous basez-vous, Corran, s’il vous plaît ?
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1 #11 04/05/2017 09h57 Hall of Fame ZeBonder a écrit :
@corran : et pour les dividendes, la retenue à la source est de 15% ou 30% ?
Il vaut mieux emprunter dans la monnaie de l’action pour éviter d’avoir un risque de change.
15% pour les titres US.
Pour le levier, lorsque j’achète 1000€ de titres D, j’utilise environ 650€ de ma marge. Mais le niveau de marge disponible dépend des critères que j’ai évoqués, cad la taille et la diversification du portefeuille
Dernière modification par corran (04/05/2017 10h16)
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Je m’attendais pas à autant de reaction mais elles sont toutes tres enrichissantes 
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Vous avez donc maintenant toutes les informations pour choisir votre futur courtier mais attention si les taux US continuent à augmenter, le financement de votre marge sera de plus en plus cher sans oublier les 15% de retenue à la source sur les dividendes US auxquels vous ne pourrez "jamais" échapper.
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Bonjour !
Ne négligez pas l’aspect fiscal. Pour un résident français, les dividendes (et les éventuelles plus-values) seront soumis aux prélèvements sociaux et aux impôts, SANS possibilité de déduire les intérêts de la marge et les frais associés.
Cela réduit énormément l’intérêt de l’investissement sur marge.
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J’imagine que la situation n’a pas évoluée depuis 2017 au niveau du levier chez les brokers français sur l’investissement en foncières?
En CFD, Unibail est disponible chez IG donc levier possible.
mais pas d’options pour se couvrir…
Amicalement.
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Hall of Fame Associer levier et CFD n’est pas sans risque, sans oublier que vous ne détenez pas l’action elle-même, donc vous avez aussi un risque de contrepartie.
Pour les actions US, les CFD ne permettent pas/plus d’échapper à la retenue à la source de 15% ( voire 30% chez certains courtiers ).
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Hall of Fame Chez IB il est possible d’acheter/vendre des options sur URW : 
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