Locations nues à passer en meublé et obligations de rénovation ?

Pour vous tenir informés de mon avancement…

J’ai été très bien accueilli avec ma proposition de changer les baux en meublé.

Dans le premier appartement il y avait besoin de régulariser car l’un des locataires (couple) était parti sans l’indiquer à l’ancien propriétaire. Le nouveau bail sera donc à un seul nom.

Pour le second s’est l’inverse, mise en couple, donc contente de faire figurer monsieur au bail.

Et dans le 3ème, la locataire est aussi ravie car elle avait plein de meubles fournis mais avec un contrat nu et elle trouvait la situation malsaine.

Comme quoi cela peut très bien se passer !

Les travaux rentrent dans le cas "motif légitime et sérieux".

Pour en apprendre plus faites une recherche dans un moteur de recherche sur les termes : "jurisprudence congé pour travaux"

Pour que ça justifie le congé, il faut que les travaux soient importants et longs. Il faut notamment se demander si les travaux peuvent être réalisés en quelque jours, soit avec le locataire en place, soit en lui proposant une solution de relogement temporaire. si la réponse est oui, vos travaux ne justifient pas un congé.

Oui tous les documents sont signés à la date de l’acte authentique.

J’imagine que votre message s’adresse à moi.

J’ai les demandes de résiliation signés émises par les locataire au jour de prise de propriété demandant la réduction du délai de préavis , contresignées par moi pour remise en main propre (2 exemplaires) + un retour de ma part contresigné par eux avec accord pour réduction du préavis à 0 jour + les nouveaux baux signés à la même date.

Du moment que tout est bien expliqué et qu’ils sont ok, ça se passe bien.

Bonjour,

Lors de mes recherches en 2017 je cherchais plutôt un immeuble.

Sur une dizaine de visites, il y avait majoritairement un local commercial au RDC, souvent restauration rapide avec les désagréments que cela peut causer (odeur), parfois des logements mais sans lumière (pas de fenêtres sur l’arrière).

Même si les loyers des baux commerciaux étaient alléchants (>12%), en regardant sur societe.com je voyais que les commerces tournaient souvent avec des vacances de plus de 6 mois parfois.

Faut d’accord sur le prix sur les immeubles sans commerce (je me retrouvais souvent avec une rentabilité brute plus faible sur un immeuble que sur des appartements) j’ai finalement fait l’acquisition d’un lot de deux appartements, un vide, loué en LMNP dans la foulée, un autre occupé en bail nu.

J’ai demandé à l’EC d’activer 100% du prix d’acquisition quitte à amortir le second appartement loué temporairement nu une fois le bail LMNP signé (2019).

En 2020, pour la comptabilité 2019, on se retrouve donc avec:
- revenus fonciers sur une partie de 2019 sur le bail nu (et les charges afférentes)
- revenus BIC intégrés à la comptabilité LMNP sur les baux meublés
- amortissement sur le premier bien en totalité et partiellement sur le deuxième

Par contre, dans l’optique de l’acquisition d’un bien dans lequel le bail commercial représenterait un % de la valeur d’acquisition sans possibilité à terme de louer meublé, j’activerais uniquement le % lié aux locations meublées actuelles et futures.

En effet, quelle serait la logique d’activer la partie nue sur laquelle il n’y aurait jamais de revenus BIC ni de charges futures ni amortissements ?

Dans tous les cas il y aura un peu de travail, bien distinguer les revenus et charges BIC (et la constatation de l’amortissement sur la partie activée) et les revenus et charges foncières de l’autre coté.

ps: je ne suis pas expert comptable, mon avis est donc à prendre avec des réserves

Dernière modification par maxlille (25/01/2020 07h44)

Effectivement la SCI à l’IR ne permet pas de faire de la location meublée comme activité principale (> 90% du CA).

La SCI à l’IS permet de différer l’imposition dans le temps, mais pas de l’éviter.

En contrepartie des amortissements constatés sur les biens annuellement, on diminue le résultat imposable (comptabilité classique somme toute).

Cependant il ne faut pas oublier qu’à la revente, vous paierez l’impôt sur la valeur nette comptable.
Or celle-ci sera vraisemblablement très basse.

Voici un exemple pour schématiser:

Acquisition: 100.000 EUR (+frais de notaire comptabilisés directement en charge la première année)
Base amortissable: 80.000 EUR (20% terrain non amortissable, 80% bâti)
Durée d’amortissement: 30 ans (je simplifie car en l’espèce on distingue le gros oeuvre et les agencements/aménagement).

Au bout de 20 ans vous souhaitez vendre à 120.000 par exemple.

La valeur nette comptable est de 100.000 - (100.000 / 30 x 20) = 33.333,33 EUR
Calcul de la plus-value: 120.000 - 33.333,33 EUR = 86.666,66 EUR

IS à payer => 19.311 EUR
- 38.120 EUR à 15% = 5.718 EUR
- 86.666,66 - 38.120 EUR à 28% = 13.593 EUR

En LMNP vous bénéficierez du régime des particuliers bien plus favorable.

De plus la création et la gestion de la SCI nécessite des frais plus élevés (publicité, comptabilité plus complète etc).

Merci pour votre retour Maxlille. Lachigno… navré pour mon "niveau de question" je suis investisseur mais n’ai fais que du meublé jusqu’à présent et vu qu’on me propose très souvent soit du commerce en rdc soit du loué nu occupé (avant des transformations potentielles à venir), je voulais connaitre un peu mieux les tenants et aboutissants de fiscalité et comptabilité avant soit de me lancer, soit d’écarter ces opportunités pour une mauvaise raison en l’occurence un pb de compétence sur les immeubles loués sur deux régimes fiscaux différents.
Pour la structure, je monte simplement une structure de chasse clé en mains pour pouvoir proposer des biens à mes clients. Je n’achèterai pas moi même mais souhaite avoir une bonne connaissance de ces questions pour conseiller au mieux mes clients s’ils ont des questions de cet ordre, ce qui devrait être assez fréquent.

Le but n’est pas de proposer un service en étant incompétent. Je suis parfaitement à l’aise sur les notions immo étant moi même investisseur et asset manager immo depuis 15 ans. Ma lacune est uniquement sur la fiscalité de la SCI à lS et sur le fonctionnement de la détention d’un imleuble ou cohabitent plusieurs régimes fiscaux.
Ça me semble être une lacune qui peut être comblée, sachant que cela ne m’a pas empeché d’investir sur une dizaine d’immeubles jusqu’à présent. Mais je souhaite être effectivement à l’aise sur l’ensemble des opportunités qu’on me propose. Donc je me forme. Merci pour mes clients !
À travers ce que j’ai parcouru, la SCI IS est interessante (si le projet immo est lui même interessant, of course) et on peut pallier aux inconvénients de la fiscalité de la revente soit par le biais de donations (100ke tous les 15 ans par parent par enfant?) et/ou du démembrement. Aussi mettre un apport en CCA peut permettre de ressortir sans passer par case dividendes doublement fiscalisés comme ds une structure IS basique. Le mieux étant donc de partir sur une logique de transmission ou de laisser le cash, conserver le bien, et réinvestir derrière. Aucun intérêt parriculier de faire du meublé en SCI IS mais l’avantage est que ça peut s’adapter au vide et au meublé donc un peu la structure "tout terrain". J’ai en partie bon ?

Dernière modification par Kilimandjaro (26/01/2020 12h14)