Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Croissance de la capitalisation qui pourra encore plus progresser puisque malgré que l’on approche les 1Md€ de capital plafond (908M€) :


Sofidy s’est bien gardé de l’évoquer dans le bulletin mais ce capital nominal pourra être relevé à 1,5Md€ de façon à pouvoir continuer cette collecte pléthorique :
https://www.journal-officiel.gouv.fr/ba … 02000033-9
C’est dans l’ère du temps !
Au moins ils ne font pas l’affront d’exposer des raisons bidons qui pourraient laisser penser que ça serait fait dans l’intérêt des associés, comme par exemple AEW-Ciloger le fait pour ses SCPI.
Ils n’en disent pas un mot, parce que le principal intérêt est de pouvoir continuer à vendre un produit qui marche bien et qui rapporte bien plus en y créant des parts qu’en se contentant de le gérer.

Dernière modification par Surin (27/01/2020 08h44)

Décidément, j’ai du mal à manipuler les milliards ! J’ai rectifié, au moins les chiffres étaient cohérents entre eux à x1000 près.
Donc on approche bien des 1Md€ d’euros de capital nominal puisque l’on est à 908M€, en 2 trimestres c’est atteint.

hello

en parlant de l’AG ne n’irais pas j’ai donc une procuration a établir
qui y va parmi vous?

Pour compléter le message de Surin à propos du bulletin du 4T 2019, quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en baisse à 11.66€ contre 11.83€ en 2018 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 11.73€ en 2019 contre 12.04€ en 2018);
* la distribution pour 2019 de 11.64€/part est égale à celle de 2018 et permet de doter (très) légèrement le RAN. On est finalement rester sur le "minimum" annoncé dans le bulletin 3T 2019… dommage;
* la collecte nette au 4T : 75.3M€. Légèrement supérieure au 3T mais on constate surtout un semestre 2 bien plus consistent en terme de collecte que le semestre 1.
* les investissements sur l’année complète : 229M€ avec une rentabilité moyenne immédiate de 5.7% (rappel 2018 : 80M€ avec une rentabilité supérieure à 6.1%). Le rendement est moindre que l’an dernier et est en ligne avec la collecte nette sur l’année (un peu plus de 230M€). La dette a gonflé de 50M€ par rapport au 4T 2018 (avec optimisation : taux moyen en baisse, durée moyenne en très légère hausse). Ce gonflement s’est fait au même rythme que celui du patrimoine (% dette / valeur du patrimoine a peu près de 21% comme fin 2018).
* les investissements sur le 4T : 35.5M€ dans deux immeubles de bureaux (à Cologne, 17.6M€ loué à 100%, et à Bordeaux, 14.9M€ avec un taux d’occupation de 96%) et une petite participation dans European Logistics Fund (3M€);
* cessions d’actifs : 2.6M€ (avec 0.25M€ de plus-value).  Cessions sur l’année de 5M€ (+14.6% par rapport au valeurs d’expertise) avec 2k€ de moins-value;
* Pour le TOF, Surin en a déjà parlé : cela reste bon mais un "ton" en-dessous du résultat obtenu en 2018.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en légère baisse sur l’année (5.1M€ contre 4.8M€) ce qui est, couplé à un TOF (plus sérieusement) en baisse, peut expliquer en partie la baisse du résultat.

Mon avis : une année 2019 raisonnable, en retrait par rapport à 2018 (selon moi), mais la base de comparaison était exigeante.

Surin, comment savez-vous que Austin souhaitait voter contre? Vous ne chercheriez pas à l’influencer ;-).

Je ne tiens pas particulièrement à me retrouver avec une scpi à "capital fixe" et j’aimerais pouvoir y réinvestir dans un futur pas trop lointain sans forcément passer par un marché secondaire.

Néanmoins, ce qui m’incite essentiellement à voter pour, c’est le point 1 : je considère que efimmo peut encore croître largement et diversifier son patrimoine. On peut s’interroger sur la vitesse de cette croissance mais j’ai l’impression qu’au rythme actuel, Sofidy doit pouvoir gérer.

Bien à vous,
cat

EDIT : les guillemets à "capital fixe".

Si l’on compare efimmo à des véhicules cotés faisant un boulot similaire (SIIC ou plus largement REITs), le patrimoine de efimmo reste tout à fait "petit".
De mon point de vue, ce patrimoine peut encore s’agrandir, se modifier et s’optimiser largement mais cela sera beaucoup plus compliqué si la SCPI arrête de collecter.
Par ailleurs, il y sûrement d’autre moyen de réguler la collecte, si cela est nécessaire, sans pour autant l’arrêter (limiter la collecte en AV par exemple).

Je doute qu’il y ait beaucoup de monde à une telle AG, où il n’y a pas grand-chose à débattre (et guère besoin d’avoir du poids).

Ce n’est pas du tout la même chose qu’une AG annuelle ordinaire ou certaines AG Extraordinaires (où il y a de la matière à avoir beaucoup d’échanges d’information, et potentiellement des enjeux s’il faut élire des membres du CS, ou voter sur des résolutions comportant des enjeux importants, ou même si être scrutateur est important -pour vérifier la validité des votes, ou juste comprendre leurs résultats-).

Cette AG a lieu dans les bureaux de la SdG (toute petite salle), et non dans la grande salle de l’hôtel où ont lieu les autres AG de cette SCPI (ou d’Immorente par ex).

Non, il n’y a rien pour cela.

Svp soignez orthographe majuscules etc …

"… pour du Metz [sic]", …, "pas de réelle profondeur [sic]".
Vous ne seriez pas parisien, par hasard ?  :-o
PS : je n’habite pas Metz, ni tout près de cette ville (devenue assez dynamique depuis quelques années).

Scpirentier a écrit :

cat a écrit :

Je reviens pour vous dire un tout petit mot sur le bulletin 2T 2019 sorti depuis quelques jours déjà.

Après lecture, je retiens les points suivants :
bureaux à Metz,

Bonjour Cat . Je suis très surpris par le prix payé pour du Metz , autour de 3 300 euros le m2 c’est bien cher pour une ville moyenne  de 120k habitants qui ne me semble pas avoir de réelle profondeur pour faire du bureau. Mais probablement mon inexpérience fait que j’ai raté quelque-chose ?

Sur quoi vous basez-vous pour dire que c’est cher ?

On trouve une annonce de location à 180 € /m² pour 600 m² dans le platinium à metz (un des 2 immeubles en question)

Bureau 666 m² à louer LE PLATINIUM Metz - Location de bureau - 16210061 - BNP Paribas Real Estate

3300 € /m² ça fait un rendement de 5,5 % tout à fait en phase avec les taux de rendement prime sur le grand-est (trouvables sur les rapports annuels des SCPI)

Les bâtiments sont bien situés et quasi-neufs.

Et l’aire urbaine de Metz c’est quasiment 400 000 habitants, de plus c’est un chef lieu de département donc bureaux de toutes les administrations qui se rajoutent à cela. 

Bref, rien de choquant.

Scpirentier a écrit :

Deb67 a écrit :

"… pour du Metz [sic]", …, "pas de réelle profondeur [sic]".
Vous ne seriez pas parisien, par hasard ?  :-o
PS : je n’habite pas Metz, ni tout près de cette ville (devenue assez dynamique depuis quelques années).

Non je suis provincial et je connais la plupart des villes françaises dont Metz . D’ailleurs sous les bureaux il y a un centre commercial qui a déjà perdu des enseignes faute de chiffre d’affaire suffisant.

Le chiffre d’affaire insuffisant vient de la marque, pas du centre commercial. D’ailleurs ces mêmes cellules sont actuellement en travaux pour être regroupées et occupée par une grande enseigne.

De plus, tout le quartier est attractif, ça construit de partout et une grande partie des futurs bureaux ont déjà trouvé preneurs.
On ne parlera même pas de l’hotel Starck en construction, ni du cinéma, afin d’évaluer le dynamisme de la zone.