Fonctionnaire, salaire faible et primo-investisseur : quelle stratégie immobilière adopter ?

Bonjour à tous,
Je cherche une stratégie d’investissement locatif qui corresponde à ma situation (détaillée à la fin de ce message).

Objectifs :
- Investir dans l’immobilier locatif pour enfin utiliser ma capacité d’emprunt et utiliser ce levier pour commencer à me constituer un patrimoine
- A priori, pour mon premier investissement, sauf si on me démontre le contraire, je sais déjà que pour optimiser la rentabilité réelle de mon premier investissement il vaut mieux que j’investisse dans l’ancien pour acheter un bien décoté à rénover et faire du meublé afin de bénéficier du statut LMNP (en dessous de 23 000 € de loyers perçus par an).

Voilà ce que je cherche à savoir :
- Dans quel bien dois-je et puis-je investir : Immeuble de rapport ? Studio ou T2 au sein d’une copropriété ?
- Dans quelle ville ? La Rochelle ? Poitiers ? Nantes ? Dans une plus petite ville ?
- Dans ma ville ou dans une autre ? (Si je n’investi pas dans ma ville je vais devoir tout déléguer).
- Quel stratégie locative dois-je envisager : longue durée, colocation, courte durée déléguée (je ne veux m’occuper de gérer la location courte durée) ?
- Dois-je investir avec ou sans travaux ? Si oui comment s’y prendre ? Comment trouver la bonne entreprise ? A quel moment contacter une entreprise de travaux ? Pendant la visite du bien ? Avant ou après obtention du prêt ? Le banquier demande à l’avance combien vont coûter les travaux. Difficile à dire quand on y connait rien
- Dois-je investir en gérant tout moi-même (hors travaux) ? En déléguant seulement les travaux et la gestion locative ? Ou bien en déléguant tout de la recherche de l’appartement à la location en passant par une société d’investissement clés en main comme investissement-locatif.com ou prudenzia-immobilier.com par exemple ?
- Comment obtenir un financement de plus de 100 000 ? Pour estimer ma capacité de financement j’ai été voir une banque (Crédit Mutuel) et le conseiller bancaire rencontré me dit que selon ses calculs pour que je sois financé le montant de l’opération FAI ne doit pas dépasser 100 000 € maxi. Le prêt serait établi sur 20 ans maximum avec un taux de 1.20% pour 12800 € d’intérêts et 4700 d’assurance groupe soit 17 500 € de frais de coût total du prêt. Un peu plus cher si je demande un différé de remboursement d’un an  . Et ce conseiller/banquier m’a dit que 100 000 € c’est quand même risqué pour moi et qu’il vaudrait mieux que je descende à moins.

Mes difficultés pour me lancer :

- Si je veux passer par une société d’investissement clés en main il sera difficile pour moi d’obtenir un financement car par exemple investissement-locatif.com ne travaille sur des projets qu’à partir de 100 000 €. Passer par une société d’investissement clés en mains permet de considérablement réduire les efforts liés à l’investissement locatif. Mais c’est très risqué car il faut faire une confiance absolue à ces sociétés qui promettent de s’occuper de tout. De plus cela réduit la rentabilité. De plus j’ai déjà été en contact avec cette société. Il faut payer 500 € pour la recherche du bien avant même d’être sur de réaliser le projet (si par exemple la banque refuse le prêt). Ensuite il faut payer 8.4 % du bien d’honoraires. Et il faudra payer 7 % des loyers pour la gestion locative.

- Investir sans l’accompagnement d’une société c’est très risqué aussi, voire plus car cela demande de s’y connaitre dans de nombreux domaines : recherche d’un bien décoté, savoir présenter un dossier bancaire pour obtenir un financement, recherche d’un notaire honnête et de bon conseil, recherche d’une société de travaux fiable et honnête pour aménager et rénover le bien, recherche d’une société pour aménager/décorer le bien, recherche de locataires ou recherche d’une agence de location qui fera vraiment le job, recherche d’un comptable sérieux

- D’une manière ou d’une autre, seul ou accompagné, si je veux pouvoir continuer à investir dans l’immobilier par la suite, cette première opération immobilière devra me permettre de dégager un cash flow positif afin d’améliorer mes revenus globaux et donc ma capacité d’endettement Le problème que j’ai c’est que je ne maîtrise pas à l’avance l’ensemble des coûts d’une telle opération.
Accompagné par une société d’investissement clés en main je vais perdre beaucoup de rentabilité
Seul je risque de commettre des erreurs :
- acheter un bien trop cher,
-  acheter un bien avec vices cachés avant travaux,
- payer des travaux trop onéreux,
- payer des frais imprévus de travaux de copropriété,
- connaitre un retard important dans les travaux,
- faire de mauvais choix de rénovation du bien compromettant la rentabilité,
- faire de mauvais choix de locataires,
Etc.

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Ma situation :
- Habitant d’une ville de moins de 100 000 hab.
- Fonctionnaire depuis 2016, avant : smic dans le privé
- 40 ans,
- célibataire,
- revenus : 22.8 k an avant impôt,
- salaire net net mensuel de 1750 € environ
- locataire : 440 €/mois
- liquidités : 1600 € sur livret A + mon salaire sur compte courant
- placements :
     9000 € sur AV moitié UC moitié fonds en € (AV NALO : plusieurs poches : une court terme en épargne de précaution (obligataire + fonds €), une moyen terme pour l’immobilier 50% UC, une long terme pour la retraite (80% d’UC)
     2000 € d’obligations en crownfunding immobilier
     4500 € bloqués sur PEA (erreur faite il y a 2 ans, argent bloqué pour le moment, je n’ai pas le profil pour faire de la bourse).
- endettement : 0 % (zéro emprunt)
- dépenses : 1000 à 1050 € / mois (depuis 2 ans car avant je dépensais plus)
- épargne automatique : 700 €/mois en versement automatique sur AV et Livret A depuis quelques mois

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Merci d’avance pour m’avoir lu et pour vos éventuels échanges ou conseils.

Bien cordialement

Dernière modification par Aguardiente (01/02/2020 19h44)

Mots-clés : fiscalité, fonctionnaire, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), location, sci (société civile immobilière)