Fonctionnaire : obligation de passer en LMP au dessus de 23 k€ de revenus locatifs ?

Il serait intéressant de savoir ce qu’en disent vos deux comptables.

Vous mélangez 2 problèmes :
- pour le lmnp, il n’y a pas de seuil. Vous êtes lmnp et vous le resterez sauf si vous voulez passer en lmp. Aucune cotisation rsi ou autre n’est due. Votre acivite privipale est fonctionnaire territorial et l’activite meublee est non professionnelle. Question maintes fois posées ici. Avez vous cherché ?
- être fonctionnaire n’est pas incompatible avec la gestion de son patrimoine. La commission sur la déontologie n’est pas compétente dans le domaine de la gestion de patrimoine privé. Bien sûr, si vous refusez de respecter vos engagements contractuels pour des raisons privées, votre hiérarchie pourra regarder les choses sous un angle moins favorable.

witefree a écrit :

Bonjour,

J’ai une question assez compliqué, il est vrai. J’ai fait appel à deux comptables et aucune solution sûre à 100% n’en est sortie.

Voici ma situation:

Fonctionnaire territorial à temps complet, gagnant 21 000€ net par an des revenus du travail et touchant 25 000€ de revenus brut locatif en LMNP (en location meublé classique et en grande partie saisonnière).
Dans les 25 000€ brut, il y a les commissions des sites internet de mise en relation avec les touristes, mes crédits, taxes foncières…. A l’arrivé, cela s’auto finance juste MAIS dépassant les 23 000€/annuel en location meublé, suis je dans l’obligation de m’affilier au RSI, de payer donc des cotisations sociales au régime des commerçants , de passer donc LMP et être dans l’incompatibilité avec le statut du fonctionnaire qui interdit d’être commerçant et professionel!?
Cela ne me dérange pas de payer plus d’impôt, le problème est est ce que je suis obligé de le déclarer à ma hiérarchie et est ce interdit? J’ai vu qu’une nouvelle loi fin 2017 a été amendée par le conseil constitutionnel pour ce qui concerne les conditions pour bénéficier du statut de LMP.

Chèr(e)s collègues fonctionnaires, êtes vous dans ce cas? ET si oui, quelles ont été vos solutions?
Je me dis que tant que l’administration ne voit pas que je suis inscrit au RSI cela ne pose pas problème et puis je gère des biens en mon nom propre en "bon père de famille", loi l’autorise (on peut gérer librement son patrimoine).

Je vous remercie pour vos précisions.

Bonjour;

Déjà j’ai un peu de mal à comprendre votre message, vous mélangez les produits et les charges.

Concernant le LMNP et LMP.

Le status LMP est un régime que l’on "demande" selon moi. Il n’est pas de droit.
Pour y prétendre il faut répondre à 3 critères. (dont 1 fait l’objet de discussion actuellement, celui concernant l’inscription au RCS).

A mon sens, vous pourriez très bien rester LMNP avec 1M€ de CA en étant au SMIC.

Concernant votre incompatibilité dans le cas du LMP. Vous vous trouverez en incompatibilité si vous vous inscrivez au RCS.

Si vous voulez en avoir le coeur net, faites un rescrit auprès de l’administration.

Une chose est sure :   le fait de dépasser 23 000€ de recettes (ttc) ne vous oblige nullement à vous inscrire au RCS.

Jusqu’à présent, il suffisait qu’aucun des membres du foyer fiscale ne soit inscrit au RCS pour rester LMNP.

Il y a eu récemment une réponse à une question dans laquelle le Conseil Constitutionnel a indiqué que le fait de ne pas être inscrit au RCS ne pouvait pas (constitutionnellement) empêcher d’être LMP (on l’a évoqué sur le forum, je vous laisse chercher).
Ceci a été interprété par certains comme l’annulation de la troisième condition pour être LMP (devoir être inscrit au RCS). Mais c’est une interprétation controversé, et le BOFIP actuel n’a pas été modifié en ce sens, et il n’existe à ma connaissance aucun cas de personne non inscrite au RCS qu’on ait forcé à être LMP sous prétexte que les 2 autres conditions étaient remplies.

Le plafond de 70 000€ que vous évoquez ne concerne pas le montant de recettes maximal pour être LMNP. C’est le montant maximum des recettes pour pouvoir bénéficier du régime micro (en location meublée : micro-BIC). Au delà de ce montant il ets obligatoire d’être au réel.

Non, ce n’est pas obsolète, mais ça ne concerne que ceux qui louent en meublé de courte durée, comme ça l’indique :

L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 impose aux propriétaires gagnant plus de 23 000 euros de recettes annuelles grâce à la location d’un logement meublé pour de courtes durées, de manière répétée, à une clientèle de passage, de s’affilier au régime des travailleurs indépendants (RSI).

GoodbyLenine a écrit :

Non, ce n’est pas obsolète, mais ça ne concerne que ceux qui louent en meublé de courte durée, comme ça l’indique :

L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 impose aux propriétaires gagnant plus de 23 000 euros de recettes annuelles grâce à la location d’un logement meublé pour de courtes durées, de manière répétée, à une clientèle de passage, de s’affilier au régime des travailleurs indépendants (RSI).

Mais du coup, je deviens automatiquement LMP ? Je croyais que c’était un choix et non une obligation !?

Il existe un flou quant à la bascule automatique des LMNP qui remplissent les deux conditions (recettes > autres revenus et > 23ke), mais tant que ces deux conditions ne sont pas remplies, vous ne devenez de toute façon pas professionnel. Fiscalement d’ailleurs, il ne présente pas d’intérêt pour la DGFIP de faire basculer les LMNP en LMP, au contraire (imputation des déficits sur les autres revenus d’activité, exonération des PV de cession).

Vos revenus sont donc imposés en tant que BIC non pro même si vous êtes socialement assujetti à la SSI.

Je ne sais pas ce que signifie "faire commerce de son bien dans un cadre professionnel" pour le ministère de l’éducation nationale…
Mais dans tous les cas vous n’êtes pas près d’être affilié au RCS et comme je l’ai dit précédemment les LMNP qui ne remplissent que les deux conditions n’ont à mon avis pas vocation à devenir LMP (au sens fiscal), s’ils ne le souhaitent pas.

Si vous ne louez plus en saisonnier, vous ne cotiserez pas automatiquement à la SSI (ex RSI), sauf à mon avis en cas de démarche volontaire (on est en plein dans le flou, donc pas de certitude absolue et de conclusion à tirer).

Dernière question:

Quand on doit payer la cotisation au RSI en location saisonnière, est ce 25 000 de chiffres d’affaires (c’est à dire 25 000 euros brut sans soustraire les frais inhérents du comptable, des frais de gestion des sites, des taxes locales,  de copro,  des murs) ou 25 000 euros de bénéfice ?

Car en bénéfice d’après le comptable je suis en négatif donc bien loins des 25 000 euros.

Merci

witefree a écrit :

Dernière question:

Quand on doit payer la cotisation au RSI en location saisonnière, est ce 25 000 de chiffres d’affaires (c’est à dire 25 000 euros brut sans soustraire les frais inhérents du comptable, des frais de gestion des sites, des taxes locales,  de copro,  des murs) ou 25 000 euros de bénéfice ?

Car en bénéfice d’après le comptable je suis en négatif donc bien loins des 25 000 euros.

Merci

Ne pas confondre seuil d’assujettissement (CA > 23ke) et assiette de cotisations (bénéfice (ou cotisation minimum)).

Depuis la sortie du BOFIP en mars 2019, le risque de passage en LMP augmente quand même sensiblement … (voir mon post d’hier "https://www.investisseurs-heureux.fr/t5030-5")

"PierreJacques11" vous dites  "Fiscalement d’ailleurs, il ne présente pas d’intérêt pour la DGFIP de faire basculer les LMNP en LMP, au contraire (imputation des déficits sur les autres revenus d’activité, exonération des PV de cession)." Globalement je pense que vous avez raison, mais je voudrais préciser quand même que :

L’imputation des déficits est souvent une illusion pour notre activité car il ne peut être constaté de déficit liés aux amortissements qui sont alors réintégrés pour ramener le déficit à zéro (et en général notre activité hors amortissements est bénéficiaire heureusement…) ; ceci est une particularité fiscale spécifique à la location meublée LMNP et LMP (article 39 C du CGI prévoit des règles d’amortissement spécifiques aux loueurs en meublé)

Quant à l’exonération des plus values, ce n’est pas un avantage d’être LMP au delà de 90 k€ de recettes (imposition de la LT après abattement plus important que celui des particuliers, mais SSI à 43% sur cette plus value…. donc cela dépend du montant de la plus value LT restant) et faux au delà de 126 k€ de recettes (imposition plus values CT et LT sans abattement) ;
et SSI obligatoire à 43% (en moyenne) sur la plus value CT dès le premier euro (et sur la LT dès 90 k€ de recettes) ; alors que pas de cotisations sur la CT en LMNP.

En LMNP SSI lorsqu’on arrive à 23 k€ de recettes saisonnières …. les plus values LT étant elles, soumises aux prélèvements des particuliers de 17,2%
Donc le SSI aurait lui, tout intérêt au basculement des LMNP en LMP dès 23k€ de recettes (qu’elles soient saisonnières ou non …. et sous réserve de dépasser les autres revenus) ; d’autant que le SSI est rétroactif jusqu’en 2012 pour ceux qui remplissent les conditions

Moralité à mon avis (j’attend l’avis de ceux ayant une expérience de ce cas de figure qui, sans doute, ne concerne pas la majorité des LMNP) : ne pas dépasser 90 k€ de recettes en LMNP afin de minimiser la note en cas de vente et obligation statut LMP ; sachant qu’il faudra rester 5 ans sous ce statut pour bénéficier de l’exonération CT

dans tous les cas de figure, depuis la sortie du BOFIP, tout ceci est très flou… et du coup, avec un contrôleur zélé, cela risque de se terminer au tribunal avec frais d’avocat …. et "Witefree", par expérience des procès, quel LMNP ayant des revenus modestes va prendre ce risque ? Tant que le CGI n’est pas modifié, vous ne risquez sans doute rien vis à vis de votre administration ; mais ne dépassez peut-être pas 90 K€ de recettes saisonnier et non saisonnier confondus…

D’autre part, je ne sais pas si c’est votre cas, mais en saisonnier on ne doit pas dépasser 6 mois de location tout confondu pour être autorisé à faire du LMNP

Dernière modification par vieausoleil (24/05/2019 14h11)

Je ne retrouve malheureusement pas le texte de l’interdiction faite au LMNP de louer plus de 6 mois cumulés en saisonnier ; peut-être cette clause a-t-elle été supprimée (pas eu le temps de trop chercher) ?

Concernant le SSI : oui vous y êtes soumis sur la plus value long terme si LMP  et plus de 90 k€ de recettes

voir le diaporama fourni par Bernard2K ici le 17 mai 2019 : (5/5) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…