77PourCent : étude de cas immobilier (vente à soi-même en 2020)

77PourCent · #1

Je viens vers vous pour une étude de cas qui a du déjà être évoqué sur le forum, mais que j’aimerais abordé pour un projet a horizon fin 2020.

En effet depuis 2020, la loi de finances a modifié un aspect de l’abus de droit.
D’après ce que je comprend, avant l’objet ne devais pas être EXCLUSIVEMENT un but d’optimisation fiscale, et désormais l’optimisation fiscale ne doit pas être le MOTIF PRINCIPAL de la vente, dans mon cas.

Fiscalité : « La nouvelle notion de mini-abus de droit est trompeuse »

Qu’en pensez vous ?

Mon Cas:

je souhaite vendre a la SCI( dont je possède 50% via ma holding que je détiens a 100%) un bien immobilier que je possède depuis 2015.

Bien entendu au prix du marché ( 2 estimation d’agence + prix du marché local via patrim).

Holding et SCI créée en 2018.

Avis de mon EC: aucun problème tant que le prix est au marché.

Avis de mon notaire: aucun problème tant que le prix est au marché.

Cependant ma banque a des doutes suite a cette fameuse loi de finances 2019 qui modifie légèrement l’interprétation que l’on peu faire du texte.

Pour ma part les motivations de cette vente sont diverses:

1.Besoin de capital pour un projet d’investissement.
2.Recentrer notre patrimoine familial au sein de notre SCI afin de faciliter la transmission future a nos enfants.
3.La SCI a de la trésorerie investir et c’est un bon projet car il est limitrophe d’un autre bien dans la même résidence qui permettra a terme de faire un seul bien plus grand.
4.L’impôt n’est pas éluder, il est différé au sein de la SCI qui paieras de l’impôt quand l’argent sortiras.

Je précise que si je ne le vends pas a ma SCI je le vendrais sur le marché.

au plaisir d’echanger

Dernière modification par 77PourCent (05/02/2020 10h10)

Mots-clés : abus de doit, loi de finances 2019, vente a soi meme

carignan99 · #2

Sur la notion d’abus de droit : vous avez consulté un EC et un notaire…qui ne sont pas les bonnes personnes à consulter. Pour cette question précise, la bonne personne est un avocat, de préférence spécialisé en fiscal ou en droit des sociétés. S’il est bon, il vous recommandera sans doute de faire une demande rescrit. Et s’il est vraiment bon, il vous expliquera que le rescrit est intéressant mais reste (très) perfectible. Et vous donnera son avis sur cette question, éminemment nouvelle et pas stabilisée.

Sur votre opération : je n’ai rien compris (phrase incompréhensible : je souhaite vendre a la SCI dont je possède 50% via ma holding que je détiens a 100%.). Vous souhaitez vendre quoi à la SCI? Pourquoi vendre à la SCI via la holding?

Sur votre dernier paragraphe : ça a l’air plein de bon sens (objectifs patrimoniaux et économiques) et sans doute parfaitement recevable. Mais comme je n’ai pas compris ce que vous souhaitiez faire (cf. ci-dessus), difficile d’en dire plus.

77PourCent · #3

Oui désolé j’ai modifié la phrase… effectivement c’etait incompréhensible.

Bernard2K · #4

Vous possédez ce bien pour le plaisir de le posséder, ou bien il sert à quelque chose ?

Parce que là vous ne dites rien, et c’est difficile à devenir.

rollingstone · #5

Est-ce que la SCI est à l’IS, est-ce que la SCI va faire un prêt ?
Comme dit plus haut, votre explication est trop succinte.

carignan99 · #6

Je crois que la question avait trait à l’aspect juridique de l’opération. Alors, en vrac et pas nécessairement dans le bon ordre :

Les ventes à soi-même = un machin un peu boueux, que le fisc n’a jamais vraiment porté dans son cœur. Parce qu’il y a exclusivisme fiscal (confusion vendeur / acheteur) > un peu suspect + la justification économique et/ou patrimoniale n’est pas toujours évidente (euphémisme).

Cela étant dit, il existe à ma connaissance une position jurisprudentielle assez répandue selon laquelle une vente à soi-même qui poursuit principalement des objectifs économiques et/ou patrimoniaux n’est pas qualifiée d’abus de droit (à ce sujet, cf. par exemple cet article :[/b] OBO immobilier - une stratégie attrayante… subordonnée à des réglages fins partie 1 + sa partie 2).

Exemples d’objectifs patrimoniaux = pallier les affres de l’indivision, encadrer les rapports entre les propriétaires (dans le cas d’une sci = les associés), faciliter la transmission etc.

Exemples d’objectifs économiques = utiliser le levier de l’endettement via une société peut être nettement plus favorable qu’en nom propre, par ex. parce que ça peut éviter un recours sur le patrimoine propre + générer une capacité d’emprunt supérieure pour d’autres projets (à ce sujet, cf. le célébrissime arrêt Bourdon CE 27 janvier 2011).

En gros, démontrer que ça permet d’investir de façon plus efficace (des pdv patrimoniaux et économiques) = un bon point.

Maintenant, la grande inconnue = cette nouvelle définition de l’abus de droit. Qui avait été discutée ici sur le forum. Je n’ai pas suivi cette affaire et quand bien même l’aurais-je fait, je ne resterais qu’un particulier pour lequel le droit n’est qu’un hobby.

Va falloir payer un professionnel pour en savoir plus…

77PourCent · #7

Pour répondre aux message 4 et 5, je suis resté vague car ce n’est pas sur le projet en lui même que je souhaitais débattre, mais comme la souligné carignan99, c’est plutôt sur l’aspect fiscal.

Merc.i pour le lien j’ai pu lire le fil.

Si je prend les faits, il est clair qu’après cette opération je payerais moins d’impôts a titre personnel.
Le bien étant un local commercial loué.

J’ai contacté mon avocat qui est spécialisé en droit des sociétés. J’attend son retour.

En cas de contrôle c’est a moi de démontrer que l’opération n’étais pas principalement pour raison fiscale ? ou bien est ce eux qui le décide ? sans recours?

Certains l’on peu être deja vecu ? comment cela se passe t’il ?

au plaisir d’echanger

serenitis · #8

En complément du très factuel post de Carignan sur la question, à votre place, je vendrai quelques parts de la sci soit à une autre personne physique ne faisant pas partie de votre foyer fiscal perso, soit à une societe totalement externe à votre périmètre ayant la même problématique et à qui vous pourriez rendre la pareille.

Également, je ferai en sorte de ne pas être le gérant de la sci acheteuse si vous étiez vendeur comme personne physique pour quelques années car si l’administration nous a tous fait remplir les déclarations de bénéficiaires effectifs depuis 3 ans, c’est agiter un chiffon rouge inutilement que d’être visible des 2 côtés de la transaction.

Le contrôleur propose une rectification que vous pouvez contester, tout est indiqué sur leurs documents pour la procédure, de façon amiable dans un premier échange puis ensuite soit devant le TA soit le TGI selon la nature du litige.

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