Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

Bonjour Bernard

On peut donner son avis ? Ou vous écrivez les saintes « paroles » ?
Venez donc demander à ma fille ce qu’elle pense de vos forêts et terres agricoles !
Pour mon garçon , ça lui ira ….
Détendez vous mon ami ..absolument rien de dédaigneux dans ma réponse , d’ailleurs je possède une vingtaine d’hectares de bois , eaux et autres comme les grandes familles 😀  et le sujet de la transmission m’intéresse particulièrement.

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (15/02/2020 12h16)

jctrader, il ne peut pas y avoir de droit de succession sur cet immeuble, puisqu’un nu-propriétaire n’hérite pas lors du décès de l’usufruitier. Il peut hériter d’autre chose bien sûr, mais pas de cet immeuble.

Ce sont deux choses différentes. C’est plus clair si on envisage une donation à quelqu’un qui n’est pas l’héritier. Voici donc un sympathique exemple : Jean-Charles aime beaucoup Bruno, son ami d’enfance. Ils ont fait les 400 coups dans une petite maison que Jean-Charles a fini par hériter. Jean-Charles ayant beaucoup plus de sous que Bruno, il réussit à convaincre Bruno d’accepter une donation de la nue-propriété de la maison. A 58 ans, JC fait donation de la nue-propriété. La maison étant estimée à 100 000 €, la donation vaut 50000 €, taxé à 60 % puisque non apparenté, ça fait 30 000 € de droits que Jean-Charles paie de bon coeur. Bruno est donc désormais propriétaire de la nue-propriété, tandis que Jean-Charles reste usufruitier.

Au décès de Jean-Charles, qui n’a pas fait de testament, sa femme et ses 3 enfants sont appelés à la succession. Bruno n’est absolument pas concerné, vu qu’il n’est ni héritier ni légataire de Jean-Charles. Et pourtant, il devient plein propriétaire de la maison, car l’usufruit s’est éteint. Ce petit exemple montre qu’une acquisition de propriété par extinction de l’usufruit n’a rien à voir avec la succession.

Je me permet de rappeler les données du problème posé

Un individu veut transmettre  à son fils un patrimoine de 2 millions d’euros  en payant le moins de droits possible
Il ne s’agit donc pas d’un débutant

J’ai actuellement quinze ans de plus que celui de l’exemple de Bernard2k  et restaurer 500m² ne me semble absolument pas une tâche difficile, même à mon âge.
Il suffit d’avoir les fonds et l’expérience.
Ce n’est assurément pas moi qui vais pelleter le béton. Ici on dispose de 500 000 euros pour les travaux.

Une fois l’immeuble rénové, il serait bien de le remplir et le louer.
A 58 ans , c’est possible mais s’il ne le souhaite pas, à tout moment  il a la possibilité de  faire gérer son bien jusqu’à son décès et de profiter sereinement de son complément de revenu.

Un point important est de pouvoir justifier l’apport de fonds du fils.
Dans l’exemple il lui donne la nue-propriété et paye le peu de  droits restant.  C’est bien .

L’exemple me semble bien choisi, le scenario répond à la problématique  mais il ne s’applique pas à tout le monde

Outre les montages sociétés avec intégration des enfants SCI familiale et autre il y a aussi quand même le remplacement du don manuel monétaire par une donation d’un CTO à sa valeur hors plus value.
Sur les deux millions d’euros s’il y a des CTO et qu’on a moins de 80 ans il peut être plus intéressant d’associer don Sarkozy et abattement sur donation en donnant un vieux CTO et de faire disparaître progressivement en cash le reste (on a bien le droit de perdre au Casino).
Associé à l’assurance vie cela fait déjà assez aisément 600000 - 700000 pour deux enfants en prenant une plus value de 35% pour base.

Bernard2k a écrit :

GBL proposait de créer une société utilisée pour transmettre de la valeur à ses héritiers, ce qui est une solution très intéressante et je le remercie du tuyau.

Or, je suis sûr d’une chose : il est plus facile de "foirer" une société qu’un immeuble. Un immeuble, même si l’héritier n’en a rien à faire, il le vend au prix du marché, et il récupère l’oseille. Il y a peu de chances qu’il "massacre" l’immeuble par son incompétence. Alors qu’il y a beaucoup de chances qu’il massacre la société par son incompétence. Les gens capables de bien gérer un immeuble sont assez peu nombreux, les gens capables de bien gérer une société sont encore moins nombreux.

Rien n’empêche cette "société" de détenir juste un immeuble, ou 15 000 actions Air Liquide ou URW, ou 6 000 parts d’Immorente (pour coller aux 2 M€ de l’exemple), ou un mix de tout ça pour diversifier. L’idée n’était pas que la société ait une activité nécessitant des compétences particulières….

Vous êtes plusieurs à proposer le démembrement.

C’est effectivement une solution intéressante par son effet de levier.

Mais il ne faut pas oublier que pour rester dans la légalité, le fils doit pouvoir justifier de son apport de fonds  correspondant à la nue propriété .

Si ce démembrement se fait tôt , le  fils est jeune et pas forcément riche mais la NP est moins chère.
Un enfant ayant 19 ans actuellement a, en moyenne,  un père âgé de 49 ans .
La NP vaut alors 40% d’où un levier de 2,5
Pour atteindre les 2M€ , il faudrait pouvoir justifier de plusieurs centaines de milliers d’euros disponibles .

S’il se fait tard, c’est la nue propriété qui aura vu son coût augmenter
Le levier  ne sera plus que 1,1 au dessus de 91 ans

Les donations exonérées de droit:

On peut légalement donner 131 865  euros tous les 15 ans. en 75 ans , cela ne fait que 659 325 euros
On est TRES loin des 2M€

Quelqu’un aurait il une piste via les œuvres d’art  ?   
Tableaux, voitures de collection etc…..

Cyberpapy : dans e cas général du démembrement, on ne considère pas que le fils achète la NP, on considère que le père en fait donation. Pour que ça soit intéressant, encore faut-il que le père ait 15 ans de plus à vivre après la donation.

Cas typique : un immeuble quelconque valant 200 k€, don de la NP à 65 ans, valeur NP = 120 k€, ça fait une donation qui génère un tout petit peu de droits de mutation (2194 €). Pourvu que le père vive 15 ans de plus (>80 ans), la donation ne sera pas rappelée à la succession. Au décès, l’usufruit s’éteint sans qu’aucune valeur ne soit ajoutée à la succession. Le fisc voit passer seulement 120 k€ sur un bien qui en vaut 200 k€. Les 80 k€ restants passent "dans les airs" en quelque sorte, puisque l’extinction de l’usufruit viager permet que le fils récupère l’usufruit sans que cela soit considéré comme une transmission taxable.
Autrement dit :
le père voit 200 k€ d’investissement
le fils voit arriver un immeuble valant 200 k€ (lorsqu’il récupère la pleine propriété)
le fisc a vu passer 120 k€.
200/120 = un effet de levier de 1,67 (effet de levier au sens : valeur du bien transmis / valeur servant d’assiette aux yeux du fisc).

L’idée de la ruine transformée en château rajoute une astuce supplémentaire : consommer du cash après la donation de la NP, pour augmenter la valeur du bien, donc pour augmenter la valeur qui passera "dans les airs" au décès du donateur.
Je reprends mon exemple précédent en le modifiant :
un immeuble en ruine valant 200 k€, don de la NP à 65 ans, valeur NP = 120 k€, ça fait une donation qui génère un tout petit peu de droits de mutation (2194 €).
Le père fait 400 k€ de travaux faisant monter la valeur vénale à 600 k€.
Pourvu que le père vive 15 ans de plus (>80 ans), la donation ne sera pas rappelée à la succession. Au décès, l’usufruit s’éteint sans qu’aucune valeur ne soit ajoutée à la succession.

Autrement dit :
le père voit 200 +400 = 600 k€ d’investissement
le fils voit arriver un immeuble valant 600 k€ (lorsqu’il récupère la pleine propriété)
le fisc a vu passer 120 k€.
600/120 = un effet de levier de 5.

Vous voyez que le fait de retaper le bien entre le démembrement et le décès augmente fortement l’effet de levier du dispositif.

Sur les oeuvres d’art etc : c’est un bien mobilier comme un autre. Il faut le déclarer au moment du don.

Il y a un potentiel d’accroissement de valeur, mais pas plus ni moins que tout autre bien susceptible de prendre de la valeur.

Il est d’autant plus important de le déclarer au moment du don que, sinon, l’administration fiscale prend sa valeur au moment de la révélation. Encore un exemple pour illustrer. Bernard a 2 filles, Huguette et Goguette. Huguette a reçu un tableau valant 10000 € au moment du don, Goguette n’a rien reçu (elle dit qu’elle ne comprend rien à l’art, alors tant pis pour elle). Bernard casse sa pipe 20 ans plus tard. Goguette dit "Monsieur le notaire, mon père a donné un tableau à Huguette il y a 20 ans, j’en ai la preuve, je veux qu’il soit rapporté à la succession". Valeur actuelle du tableau 500 k€ (Bernard a des goûts très précurseurs en peinture, il avait su repérer un artiste avec un très grand potentiel). Résultat : rappel du tableau à 500 k€, aussi bien fiscalement que civilement. Fiscalement, il doit en plus y avoir des pénalités… Cela ruine la petite Huguette !

Bref, il eut fallu déclarer le don dès qu’il avait été fait, pour sa valeur d’alors 10000 €. Il n’y aurait eu aucun rappel fiscal (puisque la donation date de plus de 15 ans), mais le rappel civil à la succession, lui… il se fait toujours pour 500 k€. Donc l’héritage de Huguette est diminué d’autant, dommage pour elle. La seule façon de fixer la valeur à l’avenir pour le rappel civil, c’est la donation-partage ! Bernard donne un tableau valant 10000 € à Huguette, et 10000 € en cash à Goguette, et c’est constaté par une donation-partage. Là on est sûr qu’il n’y aura aucun rappel ni fiscal ni civil quand Bernard cassera sa pipe 20 ans plus tard.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2020 17h04)

Bernard 2K  j’ai  parfaitement compris votre raisonnement et je trouve l’idée excellente

Dans l’exemple précédent le père était plus jeune 58 ans  et l’immeuble plus cher  : 250 k€
La NP était de 50%   soit 125 k€ 

les droits sont 
de 0 à 100 000 taux 0 %
de 100 000 à 108 072 taux 5 % soit 403€
de 108 072 à 112 109 taux 10 % soit 403€
de 112 109 à 115 932 taux 15 % soit 573€
de 115 932 à 652 324 taux 20 %  soit 1813€

de ce fait il y avait des droits à payer de 3194 € réglés par le papa.

On voit d’ailleurs avec quelle vitesse vertigineuse les droits montent, puisque l’on est déjà dans le tranche à 20%  alors que l’on est dans une succession en ligne directe

Papa ayant eu la patience d’attendre 25 ans pour "casser sa pipe, " la donation n’est donc pas reprise dans sa succession.

D’accord sur les tableaux

Voiture de collection

Le fils achète une voiture de collection pour faire comme Papa qui roule en Bugatti.

Peu riche il l’acquiert en l’état d’épave  Il la fait restaurer  par le garagiste habituel de papa qui règle les facture .
Il sera (en principe ) taxé au taux de 36,2 % (19 % d’impôt sur les plus-values et 17,2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value (prix de vente – prix d’achat + éventuelles factures de restauration)  ou de 6,5% du prix de vente  au moment de la revente .

si c’est une taxe forfaitaire  le fisc a-t-il le pouvoir de questionner sur les factures de réparation  et les taxer comme une donation déguisée ?
Ensuite comment le Fisc est il certain du prix de la vente si celle ci s’est faite de gré à gré? .

Dernière modification par CyberPapy (16/02/2020 17h21)

Suite au message 41 de CP :

Je ne connais pas les dispositions fiscales relatives à l’art ou collections, toutefois cet appel me fait penser au bric à brac d’une connaissance antiquaire de père en fils :

Acquisition avec reçu au nom du petit fils pour des sommes relativement modiques à l’époque au regard des valeurs actuelles dans les années 80 : DS SM Floride …. stockage au sec et remise en vente au compte gouttes dans le temps 20 ans après : c’est seulement depuis 2015 que l’on impose une CG intermédiaire pour une cession à trois même très espacée dans le temps, ce qui facilitait la discrétion.
Inconvénient majeur le stockage dans de bonnes conditions, j’ai été assez surpris des valeurs actuelles de certains modèles par rapport à leur prix d’époque (911 T entre autres …) mais pour autre exemple en 80 une DS se reprenait 200 francs en concession pour une voiture neuve, sans doute pour cela que beaucoup ont fini dans des granges et s’échangent désormais sans comparaison.

Bernard2k, je pense que vous n’avez pas suffisamment creusé les subtilités du message de GBL.
L’intérêt du passage par une société, c’est que vous pouvez :
- rester totalement maître à bord jusqu’au dernier jour (ce que vous n’avez pas en cas de démembrement en direct), ce qui est souvent bien plus important qu’il n’y parait (vous ne savez pas de quoi l’avenir est fait, même si tout va bien aujourd’hui).
- rajouter du levier bancaire grâce à l’apport en CCA, qui bénéficiera intégralement (si vous en décidez ainsi) à votre fils
- ne vous prive absolument pas des solutions de démembrement, assurances-vie, etc.

Par ailleurs dans votre exemple :

Le père fait 400 k€ de travaux faisant monter la valeur vénale à 600 k€.

- si l’immeuble est initialement une ruine, alors tout le gros-oeuvre de remise en état est normalement à la charge du NP (autrement il s’agit d’une donation déguisée qui pourra être requalifiée ainsi par le fisc). Les travaux faits par l’usufruitier ne sont pas sensés enrichir le nu-propriétaire. Et dans votre exemple, on parle de 400k euros de travaux sur un bien de 200k, ça va être dur à justifier qu’il s’agit de simples travaux d’entretien réalisés par l’usufruitier !

Pourvu que le père vive 15 ans de plus (>80 ans),

- votre solution suppose une entente entre père et fils pendant les 15+ années, le risque est non-nul que ça ne se passe pas exactement ainsi. La solution en société permet également de ne pas avoir ce "délai" charnière pour une partie de la succession puisque la transmission se fait chaque année de performance positive (transmission chaque année… sans pour autant que le fils ne soit forcément libre d’en disposer immédiatement, c’est à votre bon vouloir si les statuts sont bien rédigés).