Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ?

Sujet déjà maintes et maintes fois évoqué ici.

Pour citer mon chanteur préféré : "Si c’était si facile, tout le monde le ferait…"

Les bonnes affaires ont toujours existé et existeront toujours. Mais elles ne vont pas tomber du ciel.

Le prérequis c’est de multiplier les visites (disons une trentaine pour fixer les idées) afin de bien connaître votre marché, vous faire connaître d’apporteurs d’affaires potentiels tels que les agents immobiliers, et déjà être capable de savoir reconnaître une bonne affaire d’une mauvaise. En n’oubliant pas que les meilleures affaires ne se trouvent pas mais se créent (travaux, extensions, divisions, changements de destinations, choix du mode de location…)

Je ne me plains pas de ne pas trouver des bonnes affaires perecastor… je constate que, par rapport à la dernière fois où j’étais en recherche d’un bien (2009-2010), c’est devenu du grand n’importe quoi. Et je voulais savoir si c’était spécifique à ma recherche ou si c’était généralisé en France et sur tout type de biens.

vadkiel a écrit :

Je ne me plains pas de ne pas trouver des bonnes affaires perecastor… je constate que, par rapport à la dernière fois où j’étais en recherche d’un bien (2009-2010), c’est devenu du grand n’importe quoi. Et je voulais savoir si c’était spécifique à ma recherche ou si c’était généralisé en France et sur tout type de biens.

Je recherche pour ma part dans le nord, je confirme c’est du grand n’importe quoi. En fait, les proprios vendent un rendement (supposé), et fixent le prix en fonction (bizarrement les superficies ne sont jamais mentionnées directement, pour pas que l’on compare avec le prix au m2 constaté lors des dernières ventes autour du bien - merci etalab). On est donc censé faire abstraction de l’emplacement, de l’évolution des prix de l’immobilier dans la ville concernée (peu importe il n’y a pas d’effort d’épargne…), sans compter qu’il faut vérifier s’il y a une vrai demande locative à l’endroit concerné. Sans parler des commissions astronomiques de ces sociétés de startupers (équivalente voir plus chères à celles d’agences classiques qui ont pourtant des locaux). Et donc les acheteurs "réservent" le bien en faisant une offre d’achat, quitte à se désister avant la promesse, ou durant la période de rétractation après.

Pour rejoindre ce qui vient d’être dit, je suis en effet reparti sur de la recherche classique, en allant voir des agents ayant pignon sur rue (qui vous donneront des informations précieuses sur l’évolution de la ville), et où l’on se créé soit même des opportunités, en étudiant le secteur, et en optimisant les travaux.

Ce n’est pas grave, il m’est arrivé d’attendre deux à trois ans pour qu’apparaisse sur le marché un bien qui m’intéresse, comme l’inverse récemment avec plusieurs en quelques semaines.
Si vous avez des convictions sur ce que vous recherchez n’y dérogez pas, devriez-vous attendre.

Effectivement, même comportement observé ces 6 derniers mois sur la Loire (hors Saint Etienne). J’ai remarqué que tout se vend, à n’importe quel prix.
Une personne a vendu un immeuble de rapport en bord d’autoroute en ayant fait visité un appartement sur les 7 de l’immeuble à la première visite.

Y compris dans des villes moyennes, les biens partent rapidement, et je pense effectivement que des personnes réservent le bien quitte à se désister. Il faut surtout garder en tête l’adage : "il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en réussir une mauvaise". La bonne affaire arrivera en temps et en heure, mais l’esprit humain veut que l’on se tende en voyant passer sous son nez les supposées bonnes affaires. Il faut rester serein et ne pas sortir des règles que l’on doit se fixer avant de se lancer dans les recherches de biens immo.

Si le marché des prêts immo se tend avec les nouvelles règles de prêt, il est possible que les immeubles de rapport partent moins vite que ces 2 dernières années.

Michaelstaudi, il n’y a pas une pratique ni une vérité absolue en ce domaine. En soirée, il y a bien mieux à faire

Il y a mille et une façon de financer son investissement avec CF positif ou pas, question d’objectifs, de stratégie, de capacité financière/d’épargne aussi.

Je confirme, autour de Lille les rendements baissent et les immeubles partent au prix de l’annonce.

Le début de l’euphorie?

Dans mon coin, j’ai arrêté de regarder les biens à vendre et d’écouter les agents immo car j’ai l’impression de nager en plein délire, je lis en permanence des choses du type : "spéciales investisseur" , "pour investisseur" et me rend compte derrière que le bien est à peine à 6, 7% de rendement brut et qu’au final aucune négociation n’est possible car c’est une bonne affaire dixit l’agent immo ou le vendeur en direct. Personnellement, je ne vois pas l’intérêt d’acheter un bien qui ne s’autofinance pas avec un petit peu de cashflow pour financer le risque et ça commence en général à 10% brut. Je fais grossir mes comptes de location en attendant un ralentissement économique/crach comme on en connait de temps en temps pour qu’il y est une petite ouverture de personne ayant vraiment besoin de vendre.

Entièrement d’accord et tout particulièrement sur le dernier point ou je rajouterais que les médias ne sont pas les seules à faire monter cette euphorie mais aussi tous les vendeurs de formation pseudo rentier…d’ailleurs, j’ai beaucoup de mal sur la notion de rentier qui est pour moi quelqu’un qui n’a rien à gérer à part des choses à la marge ce que n’est pas un investisseur immobilier.

cricri77700 a écrit :

la chance se provoque

Eh oui, cela fait des années que je le dis.

Désolé d’être désagréable, mais ce sujet qui se nomme "comment trouver des opportunités" devient au fil des commentaires "pourquoi on ne peut pas en trouver de vraiment bonnes". Je trouve cette file vraiment déprimante (ou emprunte de fausses croyances comme dirait Cricri, de justifications négatives).

En attendant uniquement la parution de nouvelles annonces on se retrouve en concurrence à égalité avec tous les autres acheteurs et on obtient forcément un rendement, un bien, des opportunités moyenné par le marché.

Pour compléter l’expérience de Cricri mes meilleurs opportunités ont été en :

- Contactant les propriétaires des biens en location depuis longtemps, sans succès et en leur proposant de faire une offre d’achat. Les biens étaient défraichis, en échec sur le marché locatif. Les propriétaires démoralisés sur la situation sans en analyser souvent les raisons (pensant que le problème c’était le marché ou les locataires et pas leur attitude). Pas d’autres acheteurs en concurrence (au moins au départ).

- Contactant les vendeurs à des prix trop élevés et en leur disant à l’avance ce qui allait ce passer (peu de visites, pas d’offre ainsi que le travail des agences vers eux et les baisses de prix obligatoires à venir). Je leur disait que leur bien correspondait exactement à ma recherche, que je comprenais leur position et me tenait à leur disposition quand ils aurait avec le temps rejoint ma position (très forte négociation). Position argumentée avec historique de biens similaire vendus dans la même rue, les infos du fisc et même des visites de quartier en désignant et décrivant l’historique de vente des biens.

- Cadastre et contact de proprio des biens "abandonnés", un bon résultat mais c’est moi qui n’ait pas donné suite (trop d’opportunités au même moment après des mois de recherche)

Évidemment à chaque fois ce sont des dizaines de contact pour une personne qui veut bien discuter, et quelques dizaines de personnes qui veulent bien discuter pour un seul accord final.

Un bon réseau peut aussi marcher (j’ai d’ailleurs acheté 2 biens par agence) mais là aussi il faut trouver une raison pour passer avant les autres (financement assuré, décision immédiate, sympathie, cadeaux…)

Le nombre de visites important pour acheter me semble être plus une fuite en avant qu’une réalité. Il permet de mieux cerner cependant le marché local.
Pour 8 biens détenus j’ai du faire environ 30 visites en tout.

Bonjour,

Mon premier studio a été acheté en Scellier ( 1ère erreur )
Mon deuxième avec 30K€ d’apport ( deuxième erreur )
J’ai découvert se forum.
J’ai acheté mon troisième bien ( un T3 pour de la colocation ) par une agence avec beaucoup de travaux au 6ème niveau sans ascenseur. Petit cash flow positif. Après 40 visites toujours pas vendu c’est pour dire l’état.
J’ai encore plus lu les articles sur ce forum.
J’ai acheté une maison de ville de 4 niveau dans lequel j’ai aménagé les combles pour créer un duplex sur le troisième et quatrième niveau après avoir loué le premier. Cash flow quand tout sera loué: 300€/mois
Il faut passer beaucoup de temps à chercher ( beaucoup sur LBC ), tous les jours pendant 1 heure ou deux, changer les critères de recherche, créer des alertes, mettre en avant nos points fort ( moi c’est artisan: je fais tout, bon relationnel et les chiffres ).
Visiter des biens pour se former et un jour, il est là, on sait que c’est celui là et on se jette dessus.
Pas besoin de réfléchir, le prêt a été simulé par la banque, le fichier de rentabilité est remplis, le montant des loyers est connu, le coût des travaux est estimé, j’ai de la liquidité pour faire face à des imprévues et j’envois rapidement une acceptation de l’offre ( dans certains secteur c’est même pas la peine de chercher à discuter le prix, y’en a d’autres derrière qui attendent ).
Au moins j’ai fait le pas.
Le rendement n’est pas tip top mais, mes comptes s’équilibre chaque année.
500K€ d’immobilier, 3000€ de loyer par mois, dans 15 ans tout sera payé et surtout que le deuxième est payé complètement dans deux ans.
A force de se mettre des bâtons dans les roues ou trop de critères négatifs on ne fait rien. Si vous appréhendez ce genre d’investissement ( ce que je comprend ), il faut mieux acheter des SCPI c’est plus cool.
Regardez le sujet: ’ Nos réalisations ’ et dites vous si c’est à votre portée ou pas.
Les meilleurs biens pour moi sont ceux que personne ne veux.

Mais j’ai aussi une question: LE CADASTRE : vous regardez quoi ou demandez quoi ?

Cordialement

Bonjour,
pour le CADASTRE si je comprend bien, vous visualisez sur le terrain un bien clos, en mauvais état d’aspect extérieur sans signe de vie et après vous allez au cadastre pour trouver le nom du propriétaire.
Je pensait l’inverse, c’était en visualisant le cadastre que vous trouviez des biens intéressant.

Petite astuce aussi pour rentrer des critères rapidement sur LBC. Je sait pas si c’est diffèrent des alertes.
Vous allez sur LBC, vous rentrer tous vos critères, vous faites rechercher puis vous copier l’adresse URL sur votre bureau dans un raccourci et chaque fois que vous cliquerez sur cette adresse dans le bureau tout sera renseigné et les annonces correspondantes s’afficheront.
C’est moins contraignant pour les recherches.
Cordialement

M’étant remis en recherche active à la rentrée, je constate moi aussi une plus grande difficulté à trouver des biens dans ma cible d’investissement (T2 Tarare/Roanne avec pas trop de travaux, en centre ville dans des copropriétés avec faibles charges). Là ou il y a 2 ans, je pouvais prendre mon temps pour visiter les biens en annonces, les biens partent plus rapidement. Les agents immobiliers n’avaient rien à me proposer à la rentrée non plus. J’aurai malgré tout pu avoir des opportunités en étant plus rapide ou en partant sur des opérations plus grosses du type achat de plateau puis découpe, mais je ne me sens pas encore prêt pour ce type d’opération et suis donc le seul responsable de mes difficultés a trouver de nouveaux biens.

Bref, quand le contexte évolue, les anciennes recettes ne suffise plus toujours. Il faut donc s’adapter, j’en suis conscient.

Par contre, je pense qu’il ne faut pas exagérer le rôle des vendeurs de pseudo formations sur Internet dans une mode éventuelle mode des investissements immobiliers. Je pense qu’avec les algorithmes de ciblage publicitaire nous sommes surexposés à ces publicités qui nous exaspèrent, rien que par le fait de consulter ce forum. Je crois que les taux historiquement bas sont plus la cause.