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#1 09/03/2020 16h53
- sschumii91
- Membre (2017)
- Réputation : -2
Bonjour tout le monde,
Voici une étude de cas sur laquelle j’aurais besoin de conseils, ou confirmation de potentiel
- Statut, age, TMI, revenus: Commercial et ADVde 37 et 30 ans: revenus déclarés approximativement 70k
Un enfant de 19 mois
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables: 3/10
- Fiscales: 7/10
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): 7/10 via beau papa / 0/10 tout seul
- Sociales 7/10
- Temps disponible: le temps nécessaire si le jeu en vaut la chandelle
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble de 2 appartements
- Année de construction: 1950 environ
- Déjà occupé ? Inhabité ?: Inhabité
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?: chauffage electrique individuel
- Volets isolants ou persiennes ?: volets bois
- Espaces verts dans la copropriété ?: Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?: Electricité sera individuel, Eau individuel de mémoire
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: Néant, tout à refaire
LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville: Berry, Vierzon
- Centre-ville, périphérie: Centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?: grosses entreprises, ecole d’infirmière. 25000 habitants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?: Les prix ont baissé depuis 10 ans, et amorcent une remonté, donc probablement
RENTABILITÉ DU BIEN
(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)
- Coût du bien avec frais de notaire: Pas encore d’offre, prix de depart 75k hors notaire.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: les derniers loyes étaient de 900€ en nu et pas du tout au gouts du jour (probablement pas de travaux depuis des dizaines d’années.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 1 mois
- Travaux immédiats: approx 80k
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Pas de copro
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire). Pas de copro
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture). Pas de copro
- Taxe foncière hors TEOM: 1200€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 80€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés. Aucune idée
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé: 8,75%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 0€
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance: pas encore vu la banque
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): Neant
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): Suffisemment
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?: Neant
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC): Meublés
Difficile d’exposer un cas sans avoir toutes les infos.
Je vais ajouter une pointe de contexte,
L’immeuble a deux logements, et en l’état fait 135m2. 80 et 50m2 donc. Jusqu’à il y a un an les loyers étaient de 550 et 350€ nus.
L’idée est de creer un 3eme appart, et de le dupléxer. Difficile d’en estimer la surface à ce stade en revanche.
En meublés pour les deux petits et à voir pour le grand (coloc?), à neuf nous pensons pouvoir en tirer 1300€/ mois
L’enveloppe à ce stade tourne autour de 160k pour un revenu annuel estimé de 15600€
Pas de frais de syndic, pas de toiture ni façade à prevoir
N’ayant encore jamais fait quelque chose d’aussi "gros" (pour moi s’entend, que des apparts en meublés) j’aurais souhaité confirmation qu’il s’agit là d’un projet intelligent et profitable
J’ai l’impression que les chiffres sont plutot favorables avec autour de 500€ de cashflow par mois et plus d’impots avant des années.
Pour un immeuble, y at’il des points d’attention particulier? (ajout d’un compteur c’est noté)
Si je fais une offre, je suppose que de trop négocier ne sera pas possible, le prix étant déjà bien en dessous du marché. Pour les travaux à voir dans quelle mesure cela sera possible
Je crois avoir tout dis, j’espère avoir été assez clair.
Merci de vos retours
Mots-clés : immeuble, immobilier, travaux
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#2 09/03/2020 18h33
- DDtee
- Membre (2013)
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Bonjour,
J’ai étudié un peu la ville pour y investir (étude théorique, visites de deux agences et de plusieurs biens à vendre) afin de diversifier le risque géographique de mes investissements immobiliers.
J’ai finalement laissé tomber devant l’écroulement socio-économique de la ville, sa réputation et après la rencontre de plusieurs locataires qui préféraient faire des kilomètres en voiture plutôt que d’habiter là. Ces quelques opinions, ainsi que quelques autres recueillies en ville, bien que très subjectives, m’ont un peu alerté.
Cela ne veut pas dire que c’est impossible ou qu’il ne faut pas le faire, mon arbitrage n’a pas valeur universelle. Il était aussi dicté par le fait que je m’éloignais de mon domicile, ce qui est toujours une difficulté dans le domaine.
sschumii91 a écrit :
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé: 8,75%
Par contre c’est une certitude qu’il ne faut pas le faire avec si peu de rentabilité avec en plus tant de travaux. En quelques jours j’avais trouvé des biens entre 12% et 14% de rentabilité brut. En faisant un peu la fine bouche j’ai même eu un vendeur qui m’a baissé le prix de lui même sans que je ne lui demande rien ! Je n’ai jamais rencontré une telle attitude ailleurs.
Le problème dans ce genre de ville au prix du m2 très bas (on parle de +/- 800€/m2) c’est que les travaux valent rapidement aussi cher, voire plus, que le prix de vente. Il est impératif d’acheter vraiment pas cher avec relativement peu de travaux et d’être super performant sur la réduction des coûts de ceux-là.
sschumii91 a écrit :
J’ai l’impression que les chiffres sont plutot f et avorables avec autour de 500€ de cashflow par mois et plus d’impots avant des années.
…/…
Si je fais une offre, je suppose que de trop négocier ne sera pas possible, le prix étant déjà bien en dessous du marché. Pour les travaux à voir dans quelle mesure cela sera possible
Combien de biens avez vous visité dans le coin, de combien avez vous discuté les prix, savez vous depuis combien de temps les biens sont en vente ?
Franchement, pour être direct vous êtes dans une large erreur de jugement sur le marché local.
Les biens mettent des mois, parfois des années à se vendre. La différence entre les prix d’affiche et les prix réel est très importante. C’est une ville en déclin où l’hypothèse (nul ne sait avec assurance lire l’avenir) que les biens valent moins cher dans 10 ans qu’aujourd’hui est forte, il faut que la rentabilité compense largement ce risque.
Si les prix ont très légèrement augmenté ces derniers temps (moins que des comparables régionales), il ne faut pas se leurrer, c’est par le dumping des taux bas qui ne dureront pas éternellement.
Le prix du m2 fait que dès qu’un locataire est solvable, il achète. Il ne reste sur le "marché des locataires" que ceux qui ne sont pas crédibles pour une banque ou veulent passer très rapidement.
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#3 09/03/2020 20h05
- sschumii91
- Membre (2017)
- Réputation : -2
Merci pour votre reponse qui évidemment fait un peu réflechir.
Quels type d’investissement souhaitiez vous faire en regardant cette ville? Notre cible n’est pas nécessairement le profil ne pouvant pas acheter, je dirais meme surtout pas, mais le moyenne durée, d’ou le meublés.
Sur que le nombre d’habitant étant à la baisse depuis 1975 ce n’est à priori pas engageant, mais il reste beaucoup d’industries autour, et la volonté du maire de redynamiser l’économie par des aides au commerçants
Quant à la rentabilité brut proposée plus haut, moins de 9, je reconnais ne pas y préter toute attention dans le sens ou l’estimation qui a menée à ce résultat est une prix d’achat à 160k soit mensuellement moins de 800€ et un montant des loyers à 1300€. Soit 500€ de cashflow brut ce qui reste attractif. Peut ètre que j’interprète mal certains chiffres?
Je vais approfondir les recherches sur cette ville, peut ètre y passer quelques heures de plus à prendre la température. Merci en tout cas pour ce retour.
Nous avons pensé à Briare aussi, à coté de Gien, qu’en pensez vous?
sschumii91
Pas évident de trouver une ville immédiatement rentable
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#4 10/03/2020 08h28
- Range19
- Membre (2013)
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Bonjour,
DDtee vous a apporté de quoi reconsidérer votre projet.
Commencez par étudier le marché de très près.
J’ai fait un exceptionnel investissement locatif récemment, dans une préfecture en déclin en tenant le pari d’une stratégie de différenciation par le haut.
Quel bien est rare dans la ville et très demandé ?
Autrement dit, si vous optez pour un type de bien banal dans un quartier pas recherché et acheté trop cher + gros coûts de mise à niveau, c’est mal barré.
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#5 10/03/2020 09h28
Bonjour,
Par rapport à l’année de l’expérience de DDTee (?) il y a peut être du nouveau ; en 2 clics sur le net on voit qu’il existe un dispositif cœur de ville sur Vierzon.
Dés lors il vous faut voir avec l’agglo quelles subventions sont mobilisables. Par exemple, sur certaines villes en Cœur de ville, on obtient du 100% d’aide sur les travaux (seuls le foncier n’est pas aidé) ! Comme on dit certains collègues émotifs lors de la présentation du dispositif "c’est Noël".
Une seule condition pour Action Logement : faire du haut de gamme (bien volontiers !).
Faites vos devoirs
Cf axe 1 , voir si le bien est dans le périmètre, trouver les fiches actions de l’axe 1, rencontrer le directeur de projet…https://www.leberry.fr/vierzon-18100/actualites/ce-que-prevoit-le-dispositif-cur-de-ville-a-vierzon_13116720/#refresh
Edit : voir si vous êtes en périmètre ABF.
Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*
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#6 10/03/2020 09h46
- sschumii91
- Membre (2017)
- Réputation : -2
Bonjour,
C’est ce que j’avais cru comprendre. L’agence nous a fait visiter un immeuble avec façade à retravailler, et a expliqué que la ville subventionnait jusqu’a 10700€ de mémoire
Quant à ce que nous faisons comme type de logement nous sommes effectivement dans une optique haut de gamme.
Nous avons 4 meublés tous loués au dessus du prix du marché sans aucune vacances entre les locataires.
Equipés type airbnb (avec couverts etc..) et surtout refait à neuf, donc nous misons beaucoup sur la différenciation
Et mes devoirs je les fais. Venir papoter ici en fait parti
Le bien est en plein centre, proche marché, commerces etc.. et il y a peu de meublés dispo, encore moins au niveau de ce que l’on a l’habitude de faire . Après je sais que peu de meublés n’est pas necessairement bon dans le sens ou il n’y a peut ètre justement peut ètre pas trop de demande. Idem pour la colloc.
Après le premier meublé qu’on a fait, c’était le seul de la ville, donc il y avait de quoi craindre, mais au final beaucoup de demandes
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#7 10/03/2020 10h55
- DDtee
- Membre (2013)
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Iqce a écrit :
Bonjour,
Par rapport à l’année de l’expérience de DDTee (?)
Il y a entre 2 ans et 2 ans et demi environ. Les choses ont pu en effet un peu évoluer ?
Différents plans de revitalisation ont été mis en place depuis des années, avec des succès -pour le moins- mitigés. Il y a nombre de bâtiments publics parfois magnifiques, vides faute d’y trouver des occupants…
C’est la difficulté des petites villes qui ont une culture industrielle forte et un éloignement trop grand des grandes métropoles. Les industries sont plus sur le départ que l’arrivée… La ville est stratégiquement pas mal placée au milieu d’un nœud routier/ferroviaire mais n’a pas su jusqu’alors capitaliser dessus (difficile vu l’éloignement de l’île de France)
La ville à une extrême mauvaise réputation, plus de 100 km à la ronde, ce qui est certes très subjectif, mais dans bien des têtes. Je vous conseille malgré tout de vous promener le soir ou la nuit en centre ville, c’est vrai que ce n’est pas toujours le calme que l’on s’attend à trouver dans une petite ville de province !
En dehors du cas particulier et accentué par les difficultés dans cette ville, une rentabilité brut de 8.75% (soit ente 6 et 6.7% net ? sans délégation de gestion ) n’est pas à mon opinion satisfaisant dans une sous préfecture de province, en décroissance, loin de tout, avec 25000 habitants.
J’ai un bien en location meublée dans une ville de taille équivalente*, dans la même région et il est vrai qu’en se positionnant en haut de gamme, il y a une clientèle. Cependant celle-ci est très réduite. Si je n’ai pas eu de problème de vacance jusqu’alors, je constate malheureusement la rotation très forte des locataires (entre 9 mois et 1 an en sélectionnant ceux qui sont les plus stables).
Comme je le disais plus haut, quand les prix de l’immobilier sont très bas les jeunes achètent dès qu’ils signent un CDI. Ne restent comme locataires potentiels que les gens de passage ou les mauvais profils.
* la ville en question est en démographie positive, attire de nouvelles entreprises avec régularité et j’ai 14.5% de rendement.
Le rendement que vous annoncez se trouve sans difficulté particulière dans les préfectures de la même région. Soit une prise de risque bien moindre tant en terme de capital que de vacance locative (sans parler du choix du locataire).
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#8 10/03/2020 12h02
- sschumii91
- Membre (2017)
- Réputation : -2
juste pour bien comprendre.
Le rendement que j’annonce est selon le calcul fait avec la trame
mais dans l’estimation credit/loyers le cashflow est de plusieurs centaines d’euros. N’est ce pas ce qu’il faut regarder?
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#9 10/03/2020 12h11
Le problème vient certainement du calcul du cashflow.
Je n’ai pas vu dans la présentation du projet s’il s’agissait du loyer HC, mais j’ai plutôt l’impression qu’il s’agit du loyer CC vu que vous parler de rendement brut.
Pour le calcul du cashflow c’est sur le loyer HC qu’il faut se baser. Ensuite à aucun moment vous ne prenez en compte les charges qui restent au propriétaire, la taxe foncière, la CFE, la PNO…
Le cashflow est très certainement inférieur à ces 500€ au vu du rendement brut.
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#10 10/03/2020 12h17
- Vladrix
- Membre (2013)
- Réputation : 10
sschumii91 a écrit :
juste pour bien comprendre.
Le rendement que j’annonce est selon le calcul fait avec la trame
mais dans l’estimation credit/loyers le cashflow est de plusieurs centaines d’euros. N’est ce pas ce qu’il faut regarder?
Bonjour,
Le cash flow positif s’évalue principalement suivant la durée de votre prêt, faîtes la même simulation sur 15 ans ou sur 25 ans et il sera complètement différent.
Pour la rentabilité de votre projet qui comprend une part importante de travaux, il faut être vigilant sur le budget envisagé car en cas de dépassement vous n’êtes plus sur une même rentabilité.
Donc une renta > 12% permet une marge de sécurité plus importante, d’autant plus que votre gain ne se fera pas ou peu à la revente.
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#11 10/03/2020 12h20
- sschumii91
- Membre (2017)
- Réputation : -2
On est bien d’accord qu’il y a ces frais à déduire
mais avec un brut de 400 à 500€ ça laisse voir venir à priori
après si vous me dites dégager ce brut sur des apparts et non des immeubles, sans parler de coloc ou de saisonnier, alors en effet je suis loin de ces standards
la reflexion se poursuit, ainsi que sur la recherche dans d’autres villes plus attractives
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