Quent0003 [69] : étude de cas immobilier (achat des murs d'une boulangerie)

Il est possible (probable selon moi) qu’ils vendent, justement, parce que s’ouvre une période de travaux nécessaires à la charge du propriétaire. Cela me paraît ressortir des points que vous même soulignez !

Pourquoi ne pas directement demander au vendeur les raisons de sa vente?

Avez-vous analysé les 3 dernières années comptables de la boulangerie? la boulangerie est-elle en capacité de payer durablement son loyer? à l’inverse des chiffres en croissance forte peuvent mettre la puce à l’oreille sur un possible transfert s’il n’y a pas de possibilité d’agrandissement.

A vérifier dans le bail mais la plupart du temps dans un bail commercial la majorité des travaux incombent au locataire professionnel enfin du moins ce qui s’use le plus rapidement (l’intérieur du local)

Sinon comme toujours dans l’immobilier: qualité de l’emplacement, qualité de l’emplacement et qualité de l’emplacement. En effet, vous allez vous engager pour une longue durée, le local permet-il de retrouver "facilement" un locataire si l’actuel s’en va?

Aurez-vous une marge de manœuvre pour baisser le loyer si nécessaire?

De ma connaissance de ce type de locaux, 2 risques qui se rejoignent :

1/ un déménagement au bout de 3 ans du locataire comme déjà dit. Si votre emplacement est ancien et de centre ville, on peut imaginer que les franchisés en zone commerciale aient donné des idées au boulanger (facilite de parking, locaux plus grands et modernes, transfert de zone de chalandise …)

2/ la boulangerie est un secteur en grande difficulté financière que les meuniers « tiennent » à bout de bras, parfois en rachetant des fonds et en mettant temporairement des salariés le temps de retrouver un repreneur. Pour une banque, un boulanger trad est clairement une activité à risques depuis quelques années alors que c’était une activité bien classée auparavant.

Dernier point, un ami pâtissier possédant plusieurs points de vente me disait n’avoir jamais pu racheter ses murs malgré des offres assez folles (principale artère de la métropole). Je serai très méfiant qu’un boulanger ait pour projet non contraint de devenir locataire, sauf si bien sûr vous pensez retrouver très vite un locataire en cas de départ. Attention également en cas de LJ, les délais peuvent traîner longtemps et vous n’avez plus la main pendant cette période.

Édit // est ce un bail despecifie ?

Bonjour,

Merci pour vos messages.

Je vais demander au propriétaire les raisons de la vente, mais à prendre avec des pincettes sachant qu’il a aussi ses intérêts en jeu… Donc il y a de grandes chances pour qu’il me dise ce que je veux entendre.

Concernant la difficulté ou non du secteur, la boulangerie en question fait partie d’une franchise et selon les comptes de résultats ne présente aucune difficulté financière.

Par contre j’apprends indirectement que le propriétaire développe un nouveau projet de son coté, j’ai bon espoir que la vente lui servira à développer son produit et non à préparer un départ dans 3 ans seulement.

L’emplacement est excellent. La boulangerie se situe sur un gros axe et fait l’angle avec une autre rue plus petite, avec beaucoup de places pour se garer.

Point noir, l’immeuble de la boulangerie et horrible, vieux, et fait vraiment tache à côté des nouveaux immeubles qui se construisent autour. J’ai appelé la police du bâtiment dans la foulée mais rien ne menace l’immeuble de la boulangerie pour le moment.

Deb67 et gunday concernant vos remarques sur les travaux possibles, comment se protéger contre cela? Est-ce qu’il faut indiquer une clause dans le compromis par exemple? Je n’aimerais pas que le futur locataire me demande tout de suite de faire des travaux. A savoir aussi que le boulanger est un "copain" d’un membre de ma famille. Ce serait malvenue de me poser une douille comme ca.

Le scénario des travaux refilés en douce est pertinent, mais considérant les bonnes relations que nous avons avec le boulanger, cela serait vu comme un coup bas, à défaut d’être une stratégie pertinente lorsque les relations sont neutres avec l’acheteur… Qu’en pensez vous? En tout cas si il est possible de se protéger contre cela, ou alors de réussir à mettre en relief ce point sans permettre au boulanger de mentir, alors j’aimerais savoir comment…

Merci à tous.

Vous n’envisagez pas d’acheter une boulangerie mais des murs commerciaux. Votre analyse ne doit donc pas s’arrêter à la boulangerie, elle ne sera pas là à vie dans tous les cas. Quel est le potentiel locatif de ce local sans la boulangerie? (analyse de l’emplacement) Est ce que vous avez toujours vos 10% de renta?

Viviérois

Attention au nouveau projet de votre locataire :

Il est en franchise et sauf contrat très particulier (et assez improbable …) est tenu à plusieurs engagements par ce contrat.

Pas de nouveau concept qui ne soit pas développé par le franchiseur lui même
Pas de second magasin sous une autre enseigne mais géré officiellement par sa femme, son fils, son chien, etc…
Pas de cession du fonds sans accord du franchiseur qui souvent place également une clause revenant à une copropriété du fonds de commerce (ce n’est pas le terme exact puisqu’elle serait abusive…mais revient au même …)

Je rappelle également que les royalties s’imputent au compte de résultat après l’EBE, ce qui peut faire un bon EBE et un RN négatif.

Si j’étais franchisé pas content de raquer 5 à 10 points à un franchiseur dont je réfute (après quelques années) la valeur ajoutée (on peut vite se sentir esclave de son franchiseur), compte tenu des obligations de ce type de contrat, il ne serait pas déraisonnable de mettre la boîte en dépôt de bilan (en ayant vendu les murs avant hein…) pour repartir ailleurs même pas très loin.

Lors de la LJ, le franchiseur fera valoir sa créance (bien sûr on paye pas les royalties les 18 mois précédents ou on résilie unilatéralement très en amont). Le contrat de franchise prévoit que les litiges se règlent au TC choisi par le franchiseur (pour Subway, c’est à NY par exemple, bon courage ).

Si vous liquidez, le TC compétent est celui du domicile du franchisé ou ex franchisé. Je vous parie que la LJ interviendra courant juillet, juste avant les vacances judiciaires en misant que le back off du franchiseur passera à côté des délais. Les TC de province ont toute latitude pour écarter une créance, et s’agissant de royalties dévolues à un acteur loin de chez eux, d’un franchisé amenant de la vie au local, certains ne s’en privent pas.

On s’éloigne un peu du sujet, mais cela permet de donner le mode d’emploi de la séparation des siamois franchisé franchiseur, au « bénéfice » du franchisé un peu vicieux, qui lorsqu’il ne l’est pas, peut y laisser jusque sa chemise !

Quent0003 a écrit :

Le scénario des travaux refilés en douce est pertinent, mais considérant les bonnes relations que nous avons avec le boulanger, cela serait vu comme un coup bas, à défaut d’être une stratégie pertinente lorsque les relations sont neutres avec l’acheteur… Qu’en pensez vous? En tout cas si il est possible de se protéger contre cela, ou alors de réussir à mettre en relief ce point sans permettre au boulanger de mentir, alors j’aimerais savoir comment…

Quand on voit des familles s’entretuer pour des héritages pas énormes (la famille de ma femme pour une maison de 100k€), alors un ami d’un membre de la famille, c’est pas l’argument transcendant.

Mieux vaut faire une analyse du lieu, comme déjà recommandé, sans prendre en compte le commerce qu’autre chose.

Et si le commerce reste tant mieux!

Qui sait : finalement, peut être avez-vous de la chance de ne pas conclure cet achat rapidement ?

Outre les incertitudes sur les boulangeries dû à la période actuelle et les excellentes remarques des forumers, il y a franchise et franchise… Peut-on savoir le nom de la franchise ?

La boulangerie en bas de chez moi était située dans une rue passante de Paris, très passante. Il y avait toujours du monde.

Du jour au lendemain, elle a fermé.
Depuis les locaux sont à louer.

C’était il y a 3 ans…

Bref, je trouve assez fous que vous achetiez un bien sans même savoir pourquoi il est vendu, encore plus lorsque le locataire est propriétaire. Et surtout pourquoi vendre un bien à 10 % de rendement, à moins de penser que le rendement va chuter….

Dernière modification par JBeurer (15/04/2020 15h47)

Pour les locaux commerciaux , je fais toujours une recherche sur internet au niveau de la société sur societe.com.

Je regarde ensuite les dates de changement de gérance , les CA , l’évolution des CA et les liens entre le gérant actuel et d’autres structures de type SCI détenant des murs par exemple
Il faut regarder l’age du gérant du fond  et la durée d’activité

Quand un propriétaire vend les murs de son activité , c’est pour vendre ensuite le fond de commerce.

Rien ne dis qu’il va pas ensuite finir en cessation d’activité et en redressement judiciaire donc le 3/6/9 n’est en rien un garantie.

Le seul avantage d’une boulangerie est son matériel qui vaut en ter me de fodn de commerce encore faut il voir de quand il date.

Dernier point qui a été évoqué l’emplacement , l’accès , la possibilité de se garer et aussi la concurrence aux environs, le type de logement aux alentours, la présence d’une école proche , une rue passante naturellement et non une rue perdue.

Il faut voir si les autres boulangeries fonctionnent bien , à quoi elles ressemblent et se poser la question auriez vous envie d’acheter votre pain ici , gouter le pain ou plutôt dans une autre boulangerie

Bonjour Quent0003 ; des réponses vous ont été apportées.
Les questions que vous vous posez doivent être posées au vendeur ; à vous ensuite de jauger la sincérité des réponses en essayant de lui faire mettre sur la table des éléments objectifs.