Sd39 : étude de cas immobilier (achat d'une station-service avec ses murs)

sd39 · #1

Bonjour, je souhaite acheter une station de service avec Mur de l’ensemble composé de :

-Un contrôle technique
-Logement de fonction au dessus
-Une Fourrière
-Local boulanger
-Local à louer disponible
-Un atelier mécanique

Le loyer potentiel est de 4500 euros.

Le tout pour 470 000 euros et un CA de 1 000 000,00 € environ.

Que pensez vous de l’activité station a essence et du projet?

Merci d’avance pour votre retour.

Mots-clés : immobilier, local commercial, reprise d'entreprise

Bernard2K · #2

Bonjour,

vous mélangez deux études de cas :
- commerce de station-service. Qui vend, pourquoi ? Chiffres d’affaires, bénéfices ? Qui exploite actuellement, qui exploitera à l’avenir ? Est-ce rentable, est-ce pérenne ? Les cuves sont-elles aux normes ? Le site est-il en règle vis à vis de la réglementation sur les ICPE ?
- murs. Qui vend, pourquoi ? Quelle solidité financière des locataires ? Lesquels sont susceptibles de partir ? Seront-ils faciles à remplacer ? Pourquoi un local est-il resté vacant ? Quels travaux à prévoir ? Lire les baux pour voir, entre autres 1) où en est-on du bail 3-6-9 ? 2) quels travaux et taxes sont à charge du preneur et lesquels sont à charge du bailleur.

Les stations services peuvent parfois avoir une bonne rentabilité… mais de nombreuses ferment. Il reste alors de l’immobilier difficile à valoriser autrement (on en voit certaines devenir un logement, d’autres une boulangerie, d’autres restent vides très longtemps… D’autres sont rasées).

Notez que station-service (+ garage) depuis longtemps à cet endroit, quand l’activité s’arrêté, ça donne :
- des cuves à dépolluer, extraire, évacuer, reboucher les trous… Ca coûte très cher.
- un sol pollué. Pendant des années, il y a eu très probablement déversement d’amiante (présent dans les plaquettes de freins notamment), d’huile de vidange, divers métaux lourds, etc. Parfois, les murs eux-mêmes peuvent être pollués. Dans ma ville, un commerce implanté dans un ancien garage a dû être fermé. Deux salariés ont développé une hyper-sensibilité aux produits chimiques qui les poursuivra à vie (ils font des réactions allergiques dès qu’ils touchent autre chose que de l’eau et du savon de Marseille). Il a fallu une dépollution carabinée (et coûteuse) avant qu’un autre commerce puisse ouvrir à cet endroit.

Il vous faut donc analyser séparément, et bien plus précisément que vous ne l’avez fait, l’opportunité représentée par le reprise du fonds de commerce de la station-service d’une part, et par l’achat des murs d’autre part.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2023 09h43)

chassinou · #3

Une très courte contribution pour appuyer le commentaire de Bernard2K sur la dépollution.

Chez une banque qui m’employait par le passé, nous avions en garantie d’un crédit le terrain d’une ancienne station service. Le client a fait défaut et mes collègues ont tenté de vendre le terrain. Les coûts de dépollution avaient été sous estimés lors de l’estimation de la garantie : au final on s’est pris une paume, alors que la valeur du terrain après dépollution devait couvrir assez largement l’encours.

Je n’ai pas plus de détails. C’est juste une anecdote pour souligner l’importance de cet aspect.

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