Les foncières cotées européennes sont-elles trop chères ?

Ratpack, je partage votre raisonnement, mais juste une remarque :

Ratpack a écrit :

qu’Unibail stagne autour des 5% depuis trois années et est pour moi surcôtée au vu du PER avoisinant les 18 (même si le secteur veut cela).

Le PER n’a pas de sens pour ne foncière. Soit le résultat net est aux normes IFRS et dans ce cas le bénéfice est influencé par la valorisation (à la hausse ou à la baisse) des valeurs des actifs immobilier, soit il est aux normes françaises, et le bénéfice est influencé par des amortissement immobilier qui ne réflètent pas la réalité.

Pour plus d’infos, regardez la série de 4 billets que j’avais écrit sur les foncières en 2009 :

REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (4/4) - L’investisseur heureux

Si je peux me permettre, les deux réponses ci-dessus sont en partie hors sujet.
Elles disent que Unibail-Rodmaco ou Mercialys sont chères, car surcote par rapport à leur ANR.
Mais mon texte le disait clairement aussi, et recommandait les nombreuses foncières, françaises ou européennes, qui ont une décote de plus de 20% par rapport à leur ANR. D’autant que ce ne sont pas uniquement des small caps dont le titre est peu liquide.

InvestisseurHeureux a écrit :

Que pensez-vous de mon graphique avec le TEC 10 ?

Ce graphique a un intérêt, un seul: montrer qu’il y a eu baisse, sur ces derniers mois, du rendement (dividende/cours) des grandes foncières européennes faisant partie de l’indice EPRA.
Mais cela, on le savait déjà, en raison non pas bien sûr de la baisse des dividendes mais de la nette hausse des cours de ces foncières, ce qui a ainsi rendu certaines comme Unibail excessivement chères.

Cela étant, le graphique a 2 inconvénients majeurs, qui limitent son intérêt:

- c’est le cash flow courant et non le dividende qui à mon avis est un indicateur fiable de la création de richesse par une foncière.
Une foncière qui génère un free cash flow courant annuel de 9 à 13% du cours et qui est pérenne (j’ai plusieurs exemples en tête) est très rentable, si en plus son endettement est 1/  maîtrisé (pas de covenant financier, ou covenants faciles à respecter) et 2/ pas excessif (LTV* < 65%).
Or si cette foncière distribue seulement 40 à 50% de son cash flow courant en dividende et utilise le reste pour construire/acquérir d’autres actifs immobiliers de même rentabilité et qui vont enrichir les actionnaires et augmenter le cash flow futur, le rendement en dividende va paraître à tort modéré, voire assez faible. Bref, tout baser sur le dividende est une erreur dans le cas des foncières, une fois que l’on a vérifié que le solde du cash flow, non distribué en dividende, n’est pas gaspillé ou mal investi.

- il porte sur les seules grandes foncières faisant dans cet indice EPRA, soit moins du quart des SIIC françaises. Et les très grandes foncières (Unibail et certaines foncières anglaises) pèsent tellement lourd en % dans cet indice, qu’il finit par ne quasiment plus représenter qu’elles. Ainsi cet indice n’est pas représentatif de l’ensemble des foncières européennes.

*: attention il s’agit ici du vrai LTV, pas forcément celui affiché par la foncière dans ses communiqués (cf. un autre de mes posts sur ce forum)

Bonjour zParisien,

Merci pour vos messages sur ce forum, que nous sommes nombreux à apprécier.
Histoire de mettre vos analyses en perspective, pouvez-vous nous indiquer les noms de vos foncières préférées (celles que vous avez en portefeuille par exemple) ?

Une réponse par ici nous ferait bien plaisir:
SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

A bientôt

InvestisseurHeureux a écrit :

Ratpack, je partage votre raisonnement, mais juste une remarque :

Ratpack a écrit :

qu’Unibail stagne autour des 5% depuis trois années et est pour moi surcôtée au vu du PER avoisinant les 18 (même si le secteur veut cela).

Le PER n’a pas de sens pour ne foncière. Soit le résultat net est aux normes IFRS et dans ce cas le bénéfice est influencé par la valorisation (à la hausse ou à la baisse) des valeurs des actifs immobilier, soit il est aux normes françaises, et le bénéfice est influencé par des amortissement immobilier qui ne réflètent pas la réalité.

Pour plus d’infos, regardez la série de 4 billets que j’avais écrit sur les foncières en 2009 :

REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (4/4) - L’investisseur heureux

Merci beaucoup, c’est extrêmement instructif !

bibine222 a écrit :

Bonjour zParisien,

Merci pour vos messages sur ce forum, que nous sommes nombreux à apprécier.
Histoire de mettre vos analyses en perspective, pouvez-vous nous indiquer les noms de vos foncières préférées (celles que vous avez en portefeuille par exemple) ?

Une réponse par ici nous ferait bien plaisir:
SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

A bientôt

idem, allez zParisien, ce n’est pas quelques personnes de ce forum qui vont déstabiliser le marché ;-)

L’immobilier commercial Londonien en plein boom…

Source : London Property Leads World as Rising Rents Lure Global Money - Bloomberg Business

Bloomberg a écrit :

London’s commercial property market will probably draw the most investment for the second consecutive year as prospects of rising rental income attract cash from as far afield as Hong Kong, Qatar and Canada.

Sales of existing commercial property in the U.K. capital totaled $13.9 billion in the first nine months, more than in any other city, according to Real Capital Analytics Inc. Some of the biggest deals of the year were announced in the final quarter.

“There’s a massive surplus of investment capital looking for a home, and the one thing in common is a desire for yield,” Dan Fasulo, RCA’s managing director, said in an interview. “A core London office property at a 5 or 6 percent yield looks fantastic against the alternatives.”

Cash-rich pension funds, sovereign wealth funds, insurers and wealthy individuals bought shops, offices and even luxury homes in central London as low interest rates and concern that the global economy will deteriorate made other investments riskier and less appealing. The city also ranked first in 2009 with sales of $16.8 billion, New York-based RCA said.

Paris 3e après Hong Kong :

Bloomberg a écrit :

Tokyo ranked second after London based on existing commercial property sales in the first nine months, at $13.1 billion. Hong Kong was third, followed by Paris and New York. RCA’s final rankings for 2010 are due in February.

Bloomberg a écrit :

London was one of the first real estate markets to see a pickup in deals and prices after the financial meltdown. The recovery began in the second half of 2009, ending two years of declines that wiped 50 percent from central London office values. Property became even more affordable for foreign buyers as the pound dropped. Sterling is now 23 percent below its September 2007 value against a basket of other currencies.

In London’s West End, where office leases cost the most in the world, rental income totals about 4 percent of a Grade-A building’s value on average. The ratio, known as the capitalization rate, was 3.5 percent when prices peaked in 2008 and rose to as high as 5.5 percent a year later as the financial crisis caused values to fall, CB Richard Ellis Group Inc. said.

En comparaison, le taux de capitalisation à New York est de 6% :

Bloomberg a écrit :

U.S. offices are the most undervalued real estate in the world and investors have almost $100 billion earmarked for deals there, according to broker DTZ Holdings Plc.

Fasulo predicts “a wave of new investment” over the next six months in Manhattan worth about $10 billion. The average capitalization rate for a prime office building in the borough is 6 percent, and prices have scope to climb by about 4 percent, according to DTZ.

zParisien a écrit :

De toute manière, les foncières doivent être achetées pour les cash flows réguliers qu’elles dégagent. Elles ne sont pas appropriées pour une gestion spéculative court terme (sauf circonstances exceptionnelles comme début 2009 où elles valaient une bouchée de pain) et à l’inverse ne doivent pas être vendues quand leurs cours augmentent, sauf surévaluation manifeste comme en 2007.
Aujourd’hui, et sauf pour quelques grandes foncières comme Unibail Rodamco, la surévaluation n’est pas manifeste.

D’accord sur le fond. La publication des ANR de fin 2010 sera l’occasion de les confronter avec le cours. Certaines commencent à être limite avec l’ANR, voire en depassement…..Mefiance donc, même si le cash-flow et le dividende sont au rendez-vous.

C’est tout l’objet de la discussion mais nous ne sommes pas d’accord entre nous. :-)

InvestisseurHeureux a écrit :

Et ici une comparaison avec le TEC 10 ans :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … rardt2.gif

Les foncières semblent chères est dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Même si nous divergeons avec zParisien, la situation a empirée.

Le rendement de l’iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund est maintenant de 2,40%.

Le TEC10 est à 3,67%.

L’écart est de 1,5 points en faveur du TEC10, une situation anormale selon les normes historiques.

Mais c’est vrai aussi que le AAA du TEC10 ne veut plus dire grand chose non plus.

InvestisseurHeureux a écrit :

Les foncières semblent chères et dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Je ne suis pas d’accord avec cette assertion; si un indice moyen apparait comme peu avantageux, certaines foncières présentent des rendements élevés et pérennes (du moins de ce qu’on peut en penser à ce jour).
quelques exemples : IML devrait servir du 7,2%, FMU distribuera du 6,8%, EIFF du 6,3%; nous attendons prochainement la distribution de FDR qui réserve en général de bonnes surprises.
Par ailleurs, les particuliers peuvent s’affranchir temporairement de la fiscalité sur dividendes en logeant leurs titres en PEA tandis qu’il n’existe pas de possibilité de subir les 31,3% de prélèvement sur les coupons d’obligations.

Bref, je pense que, même aux cours actuels, des foncières bien choisies sont encore à un cours d’achat.

Jean-Marc a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Les foncières semblent chères et dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Je ne suis pas d’accord avec cette assertion; si un indice moyen apparait comme peu avantageux, certaines foncières présentent des rendements élevés et pérennes (du moins de ce qu’on peut en penser à ce jour).

J’entends bien Jean-Marc ! :-)

Mais le sujet concernait le secteur des foncières dans son ensemble et un moyen d’évaluation (un peu comme le PER du CAC40 dans son ensemble) est de comparer le rendement sur dividendes d’un indice de foncières cotées avec le rendement d’obligation d’Etat top qualité.

L’histoire (courte il est vraie, un peu plus longue aux US - depuis 1970 -) montre que l’écart doit être d’environ 1% en défaveur de l’obligation d’Etat (et c’est normal, étant moins risquée, elle doit rapporter moins).

Le même type de calcul se fait aussi sur les utilities.

Voici un exemple à long terme sur les US :

Source : REIT-Treasury Yield Spreads (1971 to-date) | Richard Shaw | Safehaven.com

Quand l’écart est dans le mauvais sens, il y a tjs un rattrapage (ie une baisse des foncières) qui suit. En l’occurrence, la dernière fois récente que ça s’est produit, c’était en 2007.

Je n’affirme rien, j’indique juste que cet indicateur indique une surévaluation ce qui laisse penser que…