Calcul du rendement patrimonial avec endettement : méthodes et pertinence

Cette discussion porte sur le calcul du rendement d'un patrimoine incluant des actifs financés par emprunt (immobilier, SCPI) et des actifs détenus directement (actions, obligations). Un participant soulève la difficulté de calculer un rendement moyen représentatif, car l'endettement fausse le résultat selon la méthode utilisée. Il illustre ce problème avec un exemple concret, montrant que le calcul basé sur la valeur nominale des actifs sous-estime le rendement, tandis que celui basé sur la valeur nette le surestime considérablement.

Les autres membres abordent plusieurs points importants. Ils soulignent que la pertinence du calcul dépend de son objectif. Le choix entre la valeur initiale ou actualisée des actifs, ainsi que la période de calcul des revenus (annuelle, moyenne sur plusieurs années), influence significativement le résultat. L'utilisation du taux de rentabilité interne (TRI) est proposée comme une alternative plus rigoureuse, incluant la valorisation des actifs et les distributions de revenus.

La discussion met en avant l'importance de considérer le return on assets (ROA) et le return on equity (ROE). Le ROA reflète l'effet de levier de l'endettement, tandis que le ROE se concentre sur le rendement du capital propre. Il est également conseillé de prendre en compte les impôts et les amortissements pour une analyse précise. La diversification des placements est proposée pour réduire le risque global associé à un fort effet de levier, notamment en intégrant des placements sans emprunt. Enfin, la nécessité de définir clairement ses objectifs avant de calculer le rendement est mise en avant.

Plusieurs aspects liés à la gestion du risque sont abordés. La discussion insiste sur le risque important lié à un endettement élevé et la nécessité de prendre en compte la valeur de la résidence principale comme garantie de prêt. L'importance de la précision des données (cash-flows futurs) pour le calcul du TRI est également soulignée.