Comment calculer le rendement de son patrimoine avec un endettement ?

Jeveuxvivre, le 05/05/2020 a écrit :

Je me demandais si vous aussi vous avez déjà essayé de faire un calcul de rendement global, pour savoir comment vous faites et si c’est pertinent.

La question à se poser c’est pourquoi vous souhaitez calculer un rendement ?
La bonne façon de le calculer dépendra de la réponse à cette question préalable.

Le return on assets (actifs) et le return on equity (capitaux propres ou actif net de dettes) sont tous les deux pertinents. Le ROA matérialise l’intérêt de l’effet de levier. Par contre, il faut déterminer le return: je prendrai les bénéfices avant impôts dans le cas des actions (et pas les dividendes) et le bénéfice imposable avant impôts et amortissements pour l’immobilier en direct (c’est à dire y compris la capitalisation par les remboursements d’emprunt). C’est possible de le faire après impôts, mais plus compliqué à calculer.

Attention cependant à ne pas comparer les rendements avant impôts de placements différents. Un PEA n’est pas comparable à un compte-titre, ni une location nue à une location meublée. Il faudra intégrer la fiscalité pour comparer.

Effectivement, le return sur actifs est très important pour un achat immobilier à crédit. Le risque d’un emprunt à 100 % est très important également. Vous pouvez pondérer en intégrant par exemple vos salaires aux bénéfices, cela viendra diminuer le levier réel et le risque prix. Dans ce cas, il faut vous mettre à l’actif (10 fois votre salaire par exemple).

Vous pouvez également diversifier vos placement pour diminuer le risque global (une partie sans emprunt par exemple). Votre cas est extrême avec 99 immo/1% actions. Vous pouvez également mettre votre résidence principale à l’actif. Elle garantie le prêt auprès du banquier. L’effet de levier sera dans ce cas moins délirant.