Redbee [68] : étude de cas immobilier (optimisation du cash flow)

Déjà, en prenant les chiffres simples : bien à 670k€ loué 23k.
En gros vous avez un rendement brut de 3,4%.
C’est très très peu.
Même en estimant le loyer du F5, on obtient un immeuble avec un rendement de 4,5%.
Donc ça semble peu, surtout pour une petite ville.

Une question, la valeur du bien a été défini comment ?
Par le notaire, ou par une agence ? (souvent, les 2 approches sont assez différentes)
Je demande car le rendement semble très faible, donc est ce que la valeur du bien ne serait pas sur-évalué ?

Au final, le cœur de votre problématique de cash flow, c’est la faible rentabilité.
Pour vous donner une comparaison, j’ai hérité d’un bien avec 5% de rendement brut.
Avec 16% d’impôts de succession payé sur 8 ans, je suis en cash flow nul sans travaux, mais concrètement toujours négatif sur toute la durée de remboursement.
Donc avec un rendement à 3,4% brut et un coût du bien à 32%, effectivement, le cash flow positif semble difficile!

Le problème c’est que le bien est peu cher en prix initial, mais que les frais courants (TF, assurances, etc) eux restent fonction du bien!

En espérant vous avoir aidé.

Un immeuble de rendement se vend assez couramment dans les 8-10 % dans une petite ville. Après, tout dépend de la petite ville… Dans un bassin minier en déprise démographique avec 35 % de chômage, c’est encore plus bien sûr, dans les monts de l’ouest lyonnais c’est moins. Mais vous l’évaluez probablement trop cher. Je ne sais pas comment sont évalués les immeubles pour les successions, mais je sais qu’il serait souhaitable d’obtenir une évaluation plutôt basse tout en restant compétente et honnête. A voir avec le notaire.

Vous chiffrez 20 k€ de travaux sur les communs. Ca me semble bien optimiste. N’y a-t-il pas d’autres travaux "en réserve" : des appartements à rénover au changement de locataire ? De quand datent les derniers travaux sur la façade et la toiture ? Attendez-vous à un budget entretien et travaux assez considérable pendant au moins les 10 prochaines années, le temps que vous "preniez en main" cet immeuble et que vous l’adaptiez à votre goût et à vos idées. Surtout que vous dites avoir un attachement sentimental pour cet immeuble. Vous n’allez donc pas pouvoir l’exploiter comme "vache à lait" (c’est à dire empocher un maximum de loyers sans faire de travaux), vous allez vous sentir obligé de l’entretenir et de l’améliorer. C’est une bonne chose pour préserver sa valeur en vue de la revente, mais ça n’est pas du tout une bonne chose quand on se soucie du cashflow résultant.

Sur SCI IS vs nom propre : si vous n’avez qu’une centaine d’euros d’écart de cashflow entre les deux (et à supposer que votre calcul soit juste), cela veut dire que les économies amenées par la SCI IS servent essentiellement à payer des charges supplémentaires : banques, expert-comptable, CRL…

Cela dit, votre amortissement est très bas. Habituellement, on amortit sur 20 ou 30 ans. Bien sûr, il faut amortir par composant, donc le chiffre réel sera différent (et dégressif dans le temps), mais l’amortissement moyen annuel est approximée de façon pas trop mauvaise par un amortissement de la totalité de l’immeuble (hors terrain) sur 20 à 30 ans. Là, vous êtes parti sur 40 ans, ce qui diminue l’amortissement donc provoque un cashflow défavorable.

Pour autant, il faut aussi prendre en compte la SCI IS remonte le ressort de la bombe à retardement fiscal. Chaque année qui passe augmente la PV due en cas de revente. Lorsque tout l’amortissement aura été consommé, le prix d’achat de l’immeuble, pour le calcul de la PV, sera de 141500 € (la valeur du terrain), ouch l’impôt sur la PV à payer. Or, si vous n’avez pas mis de côté, d’une façon ou d’une autre, l’économie fiscale réalisée par la SCI IS, parce que vous aurez dépensé la trésorerie au fur et à mesure pour payer la banque, l’expert-comptable et la CRL, les échéances de l’emprunt, ainsi que des travaux d’entretien et d’amélioration, eh bien vous vous trouverez fort dépourvu lorsque la vente sera venue.

Au total, je dirais :
- obtenir une évaluation la plus basse possible tout en restant honnête et réaliste.
- il serait sans doute plus raisonnable de vendre pour placer librement le montant qui en résulterait.
- il n’est pas facile d’optimiser quelque chose quand le contexte est aussi défavorable.
- pour le choix SCI IS vs nom propre, bien prendre en compte l’incidence fiscale à la revente de l’immeuble.

Cela fait longtemps que je n’avais pas vu la présentation d’une aussi mauvaise affaire immobilière sur le forum (à part pour ceux qui vont encaisser l’argent de redbee bien sûr).

Je pense aussi que l’estimation de la valeur de l’immeuble est probablement bien trop élevée.
J’imagine que les locataires sont déjà en place : ceci implique une décote (sur le prix au m² du marché). Idem pour l’usufruitier du F5 : même décote que pour un bien occupé + dévalorisation de la valeur de l’usufruit selon l’age de l’usufruitier. Un local commercial occupé ne vaut pas le même prix au m² qu’un appartement (le locataire a un droit de conserver le bien éternellement; la valeur du bien dépend du loyer, et du rendement exigé pour ce type de bien à cette localisation, et ça va de 2.5-3.0% pour une boutique super bien située dans Paris, à plus de 10% pour un local commercial en zone modérément attractive -et "petite ville" s’approche de ceci-). D’après la description, il y a pas mal de travaux à prévoir : ceci implique une décote. Je ne serais pas surpris qu’une estimation plus réaliste soit inférieure à 400 k€.

Il y a généralement plétore d’agences immobilières locales disposées à faire (gratuitement en général, en espérant récupérer plus tard un mandat de vente) une évaluation de ce type de bien (par exemple pour l’IFI), et beaucoup plus informées des réalités du marché local que vous (surtout à 500 km). Sinon, il y a même pleins de servcies sur internet qui vous le font gratuitement, en quelques secondes, et automatiquement, en répondant à quelques questions (mais la fiabilité de leurs estimations dépendra directement des données dont ils disposent pour ce marché) : voir ici ou là ou ailleurs encore.

Surestimer la valeur de l’immeuble, ça revient à …. payer plus de frais de succession, et plus de frais de notaire, et aussi sans doute plus de "soulte".

Un des "avantages" du montage en SCI IS, c’est que si la valeur de l’immeuble est surestimée, au moins le montant des amortissements le sera aussi (ce qui permettra de récupérer une partie des frais de succession payés en trop, jusqu’à la cession de l’immeuble qui se fera à priori à un prix de marché).

Partir sur un immeuble sur la base de "je ne compte pas revendre (jamais), sauf si j’y suis forcé. L’immeuble est dans la famille depuis 50 ans." est à mon avis une énorme erreur de gestion de patrimoine. Mais c’est vous qui voyez, et vous pouvez choisir votre danseuse tant que vous en avez les moyens.

Bonsoir,

Pour compléter les réponses précédentes :

1 - Vous vous étonnez du faible cash flow pour un bien "obtenu à - 50 %" (expression plus que discutable à mon sens, car le complément est une part d’héritage que vous pourriez affecter différemment)… Le remboursement du capital de votre emprunt de 50% de la valeur du bien représente 2 % par an sur une durée de 25 ans, d’autre part le rendement avant charges de votre placement est de 3,04 % (20370/670000). Il vous reste 1,04 % (soit environ 7000 € par an pour couvrir les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, les frais de la SCI…)

2 - Vous ne dites rien de l’age de l’usufruitier : la valeur de l’usufruit décroit avec l’age selon un barème qui évolue par tranches de 10 ans… Cela va réduire votre part.

3 - L’usufruit sera t’il affecté : deux possibilités (à mon sens - à discuter avec votre notaire), l’usufruit portera t’il sur un appartement ou alors sur une proportion de l’immeuble correspondant à la valeur de l’appartement… Dans le premier cas, cela implique (à mon sens) la création d’une copropriété mais une affectation claire des dépenses, dans le second une gestion d’indivision un peu complexe (vérifier si dans ce cas, l’usufruitier ne doit pas recevoir sa quote part de tous les loyers et verser un loyer pour l’appartement pour la quote part dont il n’est pas propriétaire…). Dans ce dernier cas, une convention d’indivision est à envisager….

4 - Comptez vous transférer à la SCI votre part en toute propriété et déduire de vos autres revenus fonciers les dépenses relatives à la part en nue-propriété ou alors transférer toute votre part à la SCI ?

5 - Quel age a l’immeuble ? Présence de plomb, d’amiante, état des installations de chauffage, électriques et sanitaires ? Autres réparations ? Ancienneté des locataires ? Connaissez vous l’immeuble ?

6 - Avez vous envisagé la fiscalité dans 25 ans ? Plus d’emprunt, plus d’amortissement, taxation à l’IS puis, une fois le CCA remboursé, PFU…. Soit une taxation de 40,5 % sur votre bénéfice sauf si vous décidez de réinvestir dans la SCI… Bien sur difficile de prévoir la fiscalité à 20 ans….

7 - Un sujet complexe à mon sens et très lourd pour une personne avec une faible expérience de l’immobilier. Désolé pour le côté "douche froide" mais il vaut mieux prévenir que guérir…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/05/2020 21h22)

Pour votre estimation, il ne faut pas prendre la valeur au m2 que vous trouvez sur internet. C’est valable pour du bien vide. Lorsqu’il est loué,  vous pouvez baisser sa valeur.

Pour la notion "immeuble", vous pouvez aussi pondérer la valeur fonction de l’état de la toiture, structure, communs etc.

Vous pouvez aussi rechercher des ventes similaires sur Patrim.

Sur le fond, j’ai du mal à comprendre pourquoi vous vous lancez dans des estimations alors que vous êtes novice. Pourquoi ne pas faire estimer par le notaire? Un AI ? Ou votre famille puisque c’est à elle qu’appartient l’immeuble et c’est elle qui aura le dernier mot sur l’estimation.

Pour votre estimation, je suis également surpris.
Vous n’évoquez pas de copropriété.
Alors que vous estimez vos appartements au tarif au détail.

Pour caricaturer, vous payerais proportionnellement plus cher une banane au supermarché du coin, que le grossiste qui lui en commande un cargo.

Il faut aussi prendre en compte l’effet global qui a tendance à jouer sur les prix (les monter dans les zones convoité par les investisseurs, les réduire dans les zones peu convoités).

Un AI avait utilisé une technique intéressante pour éditer un prix.
Il avait fait une estimation par 3 méthodes et avait fait la moyenne de ces prix.
De souvenir, il y avait le ratio locatif (prix pour un rendement de X%), le ratio au m² et de souvenir, un prix comparatif.
Ceci dit, pour un bien aussi spécifique qu’un immeuble, il vous faut au moins 2 agents immo. Typiquement, l’immeuble que j’ai vendu avait été estimé à 110k€ par un AI, et a été vendu à 90k (prix que j’avais estimé par ailleurs).
Donc un écart de 20%. Sur 600k€, 20% d’approximation, c’est pas un détail.

Pour la SCI à l’IS ou la détention en nom propre, que souhaitez vous faire de ce bien dans 10/20/50 ans ?
C’est votre objectif à terme qui déterminera l’outil le plus adapté.

Pour la fiscalité, avez vous essayé le meublé ?
Dans mon immeuble (ville de 15.000 habitants), le meublé c’est avéré plus intéressant que le nu, non pas en montant de location, mais en profil de locataire!
Sur du F2, le meublé peut être un argument non négligeable pour de jeune actif.
Pour du F5, je n’ai pas le cas, donc je n’ai pas de retour d’expérience là dessus.

Pour le bâtiment en lui-même, vous parlez d’un bâtiment ancien.
Concrètement, vous devriez regarder à la loupe les diagnostics !
Car dans l’ancien, l’électricité, le plomb, l’amiante, etc, sont autant de points qui peuvent devenir problématique!
La toiture refaite en 2002, c’est pas hier. On a coutume de dire qu’une toiture dure 30 ans, donc 18 ans, c’est pas rien.
Ben en vrai, c’est plutôt entre 25 et 50 ans, selon la qualité du travail, mais les bons artisans se font rares.
Pareil pour les appartements si pas rénovés depuis, ça peux réserver de belles surprises aux départs des locataires.

En résumé, vous avez encore de l’analyse à finaliser avant d’arriver à chiffrer précisément tout le sujet.
Mais il est vrai qu’en l’état, hors l’affect, c’est pas un bon investissement.
Après, à vous de savoir combien vous êtes prêt à rajouter de votre poche pour un bien familial. (là personne ne peux répondre à votre place)

Encore une fois, merci pour vos réponses très détaillées.

En conséquence:
- J’augmente le budget travaux à 50k (+1 mois de loyer/an)
- J’applique une décote de 30% par rapport à mon estimation initiale (occupé, pas de copro, et rafraîchissement nécessaire - en notant de faire appel à notaire + plusieurs AI pour affiner)

Je vais refaire mes calculs en prenant en compte le déficit foncier généré par les travaux qui pourrait refaire pencher la balance vers la détention propre, au moins pour les premières années.

Pour finaliser ma réflexion, il me manque encore une info que je ne trouve pas:
Que se passe t’il en cas d’apport pur et simple à une SCI IR puis passage en SCI IS ?

Si je ne me trompe pas:
- l’apport à une SCI IS coûte 5% de la valeur apportée + frais divers
- l’apport pur et simple à une SCI IR n’implique que les frais divers
- la transformation en SCI IS serait possible (l’année suivante ?)