Allananas : étude de cas immobilier (crédit immobilier incertain)

Votre cas sera en effet sans doute difficile. Évitez d’emblée tous les réseaux bancaires qui prennent une décision en comité sans contact directe avec vous.

Il vous reste 3 réseaux dont le conseiller pour un tel montant (même si il ne vous l’avouera pas) est décisionnaire : CMutuel/CEpargne/CIC (même groupe que CMutuel mais en concurrence sur le terrain et sans interconnexion des données)

Bon courage !

Merci à vous.

Dès demain je les appelle tous. J’ai fait déjà plusieurs simulations. J’attends pour certains qu’ils me rappellent.

Ma compagne est déjà au crédit agricole, nous les avons déjà contacté, il nous faudrait vraiment le compromis afin qu’ils puissent nous éclairer davantage.

Je vais essayer de tout miser sur mon dossier, et proposer que l’on domicilie nos salaires, qu’on prenne l’assurance, et qu’on ouvre un compte pro chez eux.

Je me suis tellement investi dedans et nous avons tellement bossé pour pouvoir mettre 10 000 e de côté en 4-5  mois malgré le Coronavirus afin  de trouver une super affaire comme celle-ci,  que j’aie envie de "falsifier" mon CDD en CDI afin d’être sûr que le crédit passe..

Si mon crédit n’était pas accepté, je perdrai aussi toute crédibilité aux yeux de l’agent immobilier à qui j’ai fait des pieds et des mains afin d’avoir les 3 appartements..

Vous avez pu mettre 10000 € de côté en quelques mois ?
Mettez en 5000/6000 € de mieux avec un délai de signature de l’acte à 3 mois et vous n’aurez plus besoin d’emprunter autant.

Évitez de falsifier des documents.

Oui, les calculs se font en fonction de la composition du ménage et de fait une situation peut sembler plus saine avec un seul emprunteur.

Je ne parlais pas d’une condition suspensive mais de délais quasi normaux de passage du compromis de vente à la signature de l’acte authentique: en allant très vite c’est autour de deux mois et plus souvent trois.
Les dates sont à discuter et fixer lors du compromis (date maxi de demande de crédit, de présentation de l’acceptation de la banque, de l’offre de prêt, de la signature de l’acte authentique).

Allananas, le 15/05/2020 a écrit :

Merci à vous.

Dès demain je les appelle tous. J’ai fait déjà plusieurs simulations. J’attends pour certains qu’ils me rappellent.

Ma compagne est déjà au crédit agricole, nous les avons déjà contacté, il nous faudrait vraiment le compromis afin qu’ils puissent nous éclairer davantage.

Je vais essayer de tout miser sur mon dossier, et proposer que l’on domicilie nos salaires, qu’on prenne l’assurance, et qu’on ouvre un compte pro chez eux.

Je me suis tellement investi dedans et nous avons tellement bossé pour pouvoir mettre 10 000 e de côté en 4-5  mois malgré le Coronavirus afin  de trouver une super affaire comme celle-ci,  que j’aie envie de "falsifier" mon CDD en CDI afin d’être sûr que le crédit passe..

Si mon crédit n’était pas accepté, je perdrai aussi toute crédibilité aux yeux de l’agent immobilier à qui j’ai fait des pieds et des mains afin d’avoir les 3 appartements..

Bonjour,

Vous perdrez toute crédibilité aux yeux de la banque si vous falsifiez vos documents. D’autant plus qu’avec votre faible ancienneté, la banque peut vous demander votre contrat de travail et vérifier…

Si votre dossier passe juste avec Madame, c’est à cause du reste à vivre : le taux d’endettement est important mais n’est pas le seul critère.
Si vous etes inclus dans la simulation, la banque ne va pas tenir compte de vos revenus car CDD ou auto entrepreneur récent. Pour autant, il faut un minimum de reste à vivre par personne dans le foyer.
Donc si votre compagne emprunte seule et qu’elle a un reste à vivre de 1200 seule par exemple, c’est envisageable.
Par contre, 1200 euros à deux, ca devient compliqué à vivre, au sens strict du calcul de la banque.

Ne soyez pas trop critique envers la banque en implorant l’humain : si votre dossier était bon, il passerait à coup sur.
Quand vous investissez, vous regardez les chiffres de votre investissement, sa rentabilité, son risque potentiel. En aucun cas il ne faut se laisser guider par ses émotions pour avoir une bonne performance : il faut rester factuel.
Imaginez vous acheter un appartement avec un locataire à moitié défaillant, une renta pourrie juste "pour faire de l’humain" et donner un toit à ce locataire pour qu’il ne soit pas à la rue?
La banque raisonne de la meme manière.

Avec sur le long terme de forte chance que j’aie un jour un CDI, avec au moins le salaire moyen Français.

Je releve cette phrase qui m’a un peu surpris … Vous n’etes pas sans savoir que nous sommes actuellement dans une crise sanitaire, possiblement une crise économique à venir.
Les entreprises vont d’abord devoir rembaucher leur salariés en chomage partiel, retrouver leur activité d’avant, puis eventuellement réembaucher, mais je doute que ce soit leur préoccupation premiere en ce moment !

Votre banquier va raisonner sur l’instant T, lors du dépot de votre dossier. Vous pouvez effectivement obtenir un cdi dans 6 mois, 1 an, 5 ans…
Vous pouvez aussi tomber sur des locataires défaillants, vous séparer de votre compagne, devoir faire des travaux imprévus, racheter une voiture qui est tombé en panne, surtout sur une durée de 20 ans.
Sachant que vous etes au max de votre capacité d’endettement, le moindre imprévu = quasi surendettement, c’est un risque supplémentaire pour la banque qui n’aura aucune marge de manoeuvre.

D’autre part, c’est votre premier achat locatif. Commencer avec 3 locataires, c’est "ballzy".
Savez-vous faire un bail ? Avez-vous calculer l’impact sur vos impots ? Quid du réglement intérieur de votre immeuble ? Avez-vous l’expertise nécessaire pour vérifier les installations des parties communes ? de la toiture ? Comment allez-vous gérer si des locataires partent ou ne peuvent plus payer (je rappelle la crise du covid 19 actuelle qui va potentiellement précariser un certain nombre de locataire si les entreprises ne repartent pas rapidement).

Dans le jargon, je dirais que "votre dossier est prématuré", mais je vous souhaite tout de meme de trouver une banque qui vous finance.
Si tel est le cas, je vous conseille juste de vous constituer une épargne de précaution rapidement, très rapidement …
Bon courage

Allananas a écrit :

Bonjour,

Certes, falsifier des documents n’est pas mon objectif premier, par contre, j’y ai pensé dans le cas où je n’arrivais vraiment pas à obtenir mon crédit. Mais en soi, ça aurait pu marcher, avec le bon timing. J’ai un CDD assez longue duré, plusieurs fiches de paies, payé à 100 % pendant le coronavirus.. Il suffit simplement de changer un paragraphe de mon contrat de travail, ainsi que supprimer la date de fin de mon CDD sur ma fiche de paie. En théorie, la banque n’a aucun moyen de vérifier. Hormis en appelant mon employeur… Je pense que vous confirmerez, que ce n’est pas une pratique ultra courante d’appeler l’employeur

Bonjour Allanasas, j’ai appris que vous êtes en cours d’achat d’un appartement qui m’intéresse pour en devenir locataire. Pourriez vous me le louer ?
Ma fiche de paie est un peu limite mais j’ai un logiciel de retouche qui me permet de changer un chiffre ou deux. Ce n’est pas vraiment mentir, car il y a quelques mois ma situation était meilleure. Je pourrais aussi changer la date de fiches de paies un peu plus anciennes. Je sais bien que vous n’appellerez pas mon employeur pour vérifier autrement je peux mettre le n° d’un copain.

Vous en pensez quoi, vous voulez bien de moi comme locataire ?

Pour le banquier, faites un dossier en béton et montrez lui durant l’entretient votre maitrise du dossier sur le plan fiscal, social (droit des baux), financier, celui du marché (sans trop en faire non plus).

Vous vous perdez en considérations inutiles.
Votre profil est ce qu’il est, plus ou moins engageant pour un financier.
La dernière impression que vous donnez en imaginant bidouiller des documents ajoute à un sentiment de fragilité de votre dossier.
Contactez des banquiers et faîtes ce que chacun fait en ce cas là : demandez leur ce qu’ils peuvent faire et ce qu’ils veulent.
Si plusieurs -notamment le votre- vous répondent non, vous aviserez quant à la stratégie la plus sûre.

Je me répète : vous indiquez être apte à épargner 10 000 euros en 4/5 mois ? Vous re-faîtes la même chose et le spectre d’un véto du banquier s’éloignera.
Vous pourriez aussi utiliser cette épargne de 10 000 € en nantissement de votre prêt.

Bonjour à tous rentiers ou futurs rentiers !

J’espère que tout le monde va bien.

J’ai quelques nouvelles.

J’ai appris que mon CDD se finissait bien début juin. J’avais toujours un petit espoir de passer en CDI, mais la crise actuelle fait que l’entreprise n’a plus autant besoin d’effectif. Donc un petit peu l’impression d’avoir travaillé pour rien.

Nous signons le compromis le 4 juin. Je serais surement donc soit au chômage, même si j’espère trouver un travaille rapidement, soit en période d’essaie. J’aurai toujours ma petite entreprise, que je développe, qui marche très bien, mais donc très récente, que la banque ne prendra pas en compte.

D’ici fin juin, nous aurons une épargne de 15 000 euros, si tout va bien.

J’ai appelé mon père, et je lui ai demandé si il pouvait se porter caution, au cas où. Il a accepté.

Il dispose d’un magasin dont il détient le fond de commerce, en centre ville d’Aix-En-Provence, d’une valeur de 80- 100 000 euros.

Il a 71 ans. Il touche donc sa retraite, puis les revenus du magasin. Il touche 1200 euros de retraite, ainsi qu’il déclare environ 1500/mois comptable.
Il gagne donc aux alentours de 2500 euros par mois.

Il dispose de 50 000 euros d’épargne. Il serait prêt de nantir son capital, et ou le magasin, jusqu’à que je dispose d’un travaille stable qui pourrait rassurer la banque.

Qu’est ce que vous en pensez ? Est-ce un vrai plus ? Et comment cela se passerait ?

Ma compagne est en CDI, touche 1530 euros/mois, mais a un crédit immobilier de 262 euros par mois, de sa résidence principale.

Donc l’achat des 3 appartements est de 80 000 euros + 5 000 euros de travaux pour rénover le 3e qui n’est pas loué. Ils seraient donc loués 700 e mini net de charges

Est ce que dans mon cas, en étant auto entrepreneur, depuis peu de temps, mais avec mon père en tant que caution , cela pourrait jouer en notre faveur + l’apport que nous avons?

Merci à vous.

Alors en fait, j’ai contacté 4 banques, et 1 courtier.

Ils m’ont tous dit que mon dossier allait  être difficile.

Je n’avais pas parlé de garant, par contre. Donc, je me demande réellement si maintenant notre dossier allait être bien plus facile ?

Oui, pour ce qui est de l’épargne du papa, il serait OK pour faire un nantissement. Mais pas jusqu’à la durée de tout le crédit.. C’est à dire quelques années/ mois le temps d’avoir un emploi stable.

Il ne s’en sert pas, sinon.. Il a depuis des dizaines d’années cette épargne sur une assurance vie, et un autre compte 🤔

Quel dommage d’ailleurs, il aurait pu tellement bien faire fructifier cet argent. Il n’a jamais voulu investir, par manque de connaissance.

Je suis vendeur dans le prêt à porter en CDD. Etant que depuis 11 mois dans cette ville actuelle, je vise quand même un poste supérieur.. Mais pour l’instant je suis vendeur. La banque ne prendra pas mes revenus en compte quoiqu’il arrive..

J’ai créé une entreprise de prestation de service de  blanchiment dentaire, de formation, et de e-commerce. C’est récent. Le bénéfice est bon, puisque j’ai le droit à l’ACCRE, pour la première année. Ce mois-ci, le bénéfice devrait être de 4500 euros. Mais elle est bien trop récente pour pouvoir dire combien je gagnerai réellement avec. Nous avons eu énormément de rendez vous en sorti de confinement.  Ce qui nous rapporte le plus, ce sont les prestations, pour le moment. Je développe aussi la vente de formations, et de e-commerce. 

Je fais ça depuis décembre 2019. Je me suis déclaré qu’en avril. Impossible de se déclarer avant, car la création d’entreprise n’a pas été accepté, ect. Au final, je suis déclaré en tant que libéral, non réglementé.
L’entreprise est aussi bien trop récente pour savoir combien je pourrai gagner. La banque là aussi ne prendra rien en compte.

Tout à fait, nous ne sommes pas dépensiers du tout. Nous avons même pas de voiture ! Notre objectif est de dépenser le moins possible. On achètera une voiture, quand un actif, pourra nous permettre de payer ce passif. Pas avant. Donc on compte sur ces 3 apparts.

Oui, les loyers seront en dessous du prix du marché, si rafraîchissement de 5 000e par appartement. Si les locataires partent, je pourrai obtenir une rentabilité net de 9-10%. Là on devrait être à 8% et quelques de rentabilité net. Ce sont des appartements qui peuvent se louer à la nuit et en cas de revente, je pourrai faire une plus value sympa.

Je suis étonné, je pensais que l’on pouvait nantir de l’épargne seulement pendant quelques années.
Par contre, dans ce cas là, qu’est ce qui pourrait être intéressant de proposer à la banque ?
De nantir le fond de commerce de mon père ? La meilleure solution, selon-nous.

Ces 3 appartements, on ne compte pas les garder 10-20 ans de toute façon.. Mais maximum 4-5 ans, puis revendre et acheter mieux et plus gros.

sven337 a écrit :

Je vais être un peu brutal, mais c’est pour votre bien et en toute bienveillance (je vous jure).

Je crois que vous vous aveuglez. Le 15 mai vous nous disiez :

Avec sur le long terme de forte chance que j’aie un jour un CDI, avec au moins le salaire moyen Français.

Puis 6 jours plus tard, finalement le CDD se termine et ne sera pas transformé en CDI. Ce qui n’a surpris exactement personne mais qui prouve votre aveuglement.

Et en parallèle de cela vous développez votre propre activité, donc vous ne cherchez pas franchement un CDI temps plein de toute manière.

Votre compagne a un CDI au salaire médian, et vous n’êtes pour l’instant pas solvable car vous n’avez aucun revenu récurrent/prévisible. Votre dossier n’est donc pas vendeur pour une banque. Admettez-le, contactez une ou deux banques pour entendre le "non" de vive voix, et adaptez-vous.

Vous dites développer une activité qui vous rapporte pas mal. Concentrez-vous sur le développement de cette activité pendant 2 ou 3 ans et revenez au projet immobilier ensuite ?

L’étape numéro 1 dans "devenir rentier", quand on n’a pas d’épargne et des petits revenus, c’est d’augmenter ses revenus. N’essayez pas de griller l’étape numéro 1, au mieux vous allez vous faire bloquer dans vos projets par la banque, au pire vous allez vous mettre en danger vous et votre famille pour suivre votre excès de confiance que "ce projet immobilier, c’est sûr, il va me rendre riche".

Quand je vois votre discours sur le projet (renta à 9-10%, plus value sympa à la revente, "je vais revendre dans 4 ans"), pour moi vous êtes dans le joli monde des vidéos youtube où on achète et revend des appartements à la chaîne et ça vous rend magiquement riche.
Dans le monde réel, on commence par développer ses propres revenus afin d’avoir la surface financière pour réaliser les projets capitalistiques qui vont, peut-être, vous aider à vous enrichir, pas en 4-5 ans mais en 10 ou 20.

Bref, développez votre activité. De toute façon c’est de très loin la meilleure façon de s’enrichir.

Cher Sven, je suis très étonné par vos propos. Après avoir fait un petit tour sur votre profil, je vois que vous n’avez jamais investit dans l’immobilier, et cela me rassure.

Si vous m’aviez lu, vous ne verrez que nous n’avons pas, pas d’épargne, et que nous pouvons disposer de 15 000 euros d’ici fin juin, ce qui fait + de 15% d’apport.
Vous auriez vu aussi, que ma compagne seule, aurait pu obtenir le crédit, mais que dans ce cas là, ce qui bloquerait est mon reste à vivre, trop faible, puisque mes revenus ne seraient pas forcément pris en compte.

Il n’y a rien de farfelu, d’avoir un bien à  8-10% de renta net, et de vouloir revendre quelques années plus tard avec une plus value sympa à la clef. Rien que sur le forum, des exemples comme celui-ci, il y en a non seulement à la pelle, mais des réussites bien meilleures. Et non pas forcément sur des vidéos youtube, mais sur le forum. ( Peut-être que vous prendrez le forum plus sérieusement?)
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Pour ce qui est de l’activité entrepreneurial, je vois aussi que vous n’êtes pas ouvert d’esprit, peut-être que pour vous la norme est d’avoir un travail, et de ne rien faire à côté, mais il y a des centaines de milliers de personnes qui disposent rien qu’en France, d’un double emploi, ou qui ont développé leur activité entrepreneurial à côté de leur activité salarial. A mon avis, c’est même la norme des personnes qui réussissent.

Donc bien entendu, mon objectif premier est d’avoir un CDI, ce qui me permettra de me sécuriser. Pour l’instant mon activité entrepreneurial n’est qu’un bonus que je développe, qui nous permet tout simplement de mettre d’avantage d’argent de côté.