A qui revient la plus value d'une cession d'un immeuble par une SCPI ?

FCP vous auriez du vérifier, votre réponse est fausse.

Dans chaque bulletin, il est indiqué ceci :

BT Novapierre Résidentiel a écrit :

Jouissance  des  parts  :

La  date  de  jouissance  correspondant  au  droit  de  percevoir  les  distributions  est  fixée  pour  votre  SCPI,  au  premier  jour  du  deuxième mois suivant la réception intégrale des fonds par la société.

(entendre pour tout associé possédant ses parts depuis 2 mois.)

Surin a écrit :
Ca dépend du délai de jouissance de chaque SCPI. Votre message est redondant, il vaut mieux supprimer cette discussion.

J’ ai posté ce message sur deux discussions car il concerne à la fois l’ ensemble des SCPI et en particulier la SCPI Novapierre residentiel.

Bonjour,

Pour revenir au fond du sujet :

Il convient de bien distinguer deux phases :
- la constatation de la plus-value
- la distribution (éventuelle) de la plus-value

Quand une SCPI vend un bien en générant une plus-value sur la valeur comptable du bien, le surplus est placé sur un compte appelé "plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles", de même en cas de moins-values.

Il n’y a pas d’obligation de distribution des plus-values, elles viennent augmenter la valeur de réalisation et augmenter la trésorerie de la SCPI.

L’AG (en réalité la société de gestion) peut décider de distribuer tout ou partie de du poste "plus ou moins-value réalisées sur cessions d’immeubles" et fixe les modalités de distribution. Un temps long pouvant s’être écoulé entre la constatation de la plus-value et sa distribution, il est logique de la distribuer entre les associés au jour de la distribution, les nouveaux entrants étant entrés sur une valeur de réalisation intégrant les dites plus-values…

Certaines SCPI anciennes jouent sur les postes report à nouveau et plus ou moins-values : par exemple Soprorente a réalisé en 2018 un résultat de 14,29 euros par part, a distribué 14,50 dont 2,50 prélevé sur la réserve plus-values et doté le report à nouveau de 2,29 euros et avec un solde du compte plus ou moins-value de 14,43 euros.

Pour les SCPI a forte collecte, la non-distribution des plus-values a un fort effet dilutif pour les anciens associés qui est compensé si le prix d’acquisition augmente. En revanche, une vente avec plus-value avec distribution vient réduire la valeur de réalisation…. en effet, les frais d’acquisition viendront diminuer la valeur de réalisation de 10% du prix de cession de l’actif lors du réinvestissement.

En cas de distribution de plus-value et option pour le réinvestissement, c’est bingo pour la société de gestion qui touchera environ 10 % de la plus-value distribuée lors du réinvestissement…

Pour les associés qui privilégient l’augmentation du prix de la part au rendement, la distribution de plus-values n’est pas forcément une bonne affaire…

En tout état de cause, il faut garder à l’esprit qu’une distribution de plus-value appauvrit le patrimoine de la SCPI.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/05/2020 15h07)

Novapierre Résidentiel propose de réinvestir la distribution avec une décote sur le cours. Ce qui revient (un peu) à une réduction des frais.

Si ça vous intéresse, je peux vous donner la dernière décote.

Flyz57 a écrit :

Pour mes clients détenant des parts de SCPI multimmobilier ou grand Paris (je ne sais plus,ils n’ont pas eu besoin d’entrer ne jouissance) la PV de cession leur a été attribué dès le 1er mois.

Je confirme. J’ai été très surpris de percevoir le 29/4 un montant étrange, qui s’est avéré être une distribution de plus-value (3.42€/part) de PF Grand Paris, pour des parts dont j’avais acquis l’usufruit fin février, et donc qui ne devraient entrer en jouissance qu’au 1er juin.

J’ignore s’il s’agit d’une erreur de la SdG (il ont aussi pris beaucoup de retard dans l’envoi des certificats de parts nouvellement souscrites). J’évite de me lancer dans des réclamations auprès de la SdG dans un tel cas (j’ai déjà eu quelques cas où la plus-value a été versée apparemment au nu-propriétaire, à mon avis en contradiction avec la convention de démembrement que j’avais signée, et mes réclamations avaient été rejetées sans argument convaincant par les SdG -autres que La Française- et vu les montants en jeu, je n’avais pas poursuivi la procédure de litige, mais j’ai classé ces SdG en "peu fiables").