Mickae83 [83] : étude de cas immobilier (achat T2 LMNP)

Mickae83 · #1

VOTRE PROFIL

Homme 33, célibataire sans enfant. Revenus environ 70000 € annuel TMI 30 %.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonnes.
- Fiscales : Moyennes.
- Artisanales: Peu développées.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2 en résidence, de 37 m2.
- Étage : Troisième et dernier étage bien exposé, vue dégagée.
- Appartement libre.
- Syndic professionnel.
- Chauffage individuel électrique.
- Pas de piscine et peu d’espace vert dans la copropriété.
- Compteurs d’eau commun électricité individuelle.
- Pas de concierge.
- Parking privatif.

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 83. Ville du sud-est de 5000 habitants.
- Ville de bord de mer calme.
- Bassin d’emploi et zone d’activité d’une grand agglomération à 15 minutes en voiture.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : probablement. Le bien est déjà vendu à un prix au m2 inférieur au marché (cela peut s’expliquer par a) des travaux sont nécessaires, b) il s’agit d’une succession et ils semblent pressés de vendre, c) ils ne sont pas sur place).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et bancaire : 94K€ (FAI), 8k€ de travaux et d’achat de mobilier (pour le faire passer en meublé), 7K€ de frais de notaire (estimation élevé à mon avis).
- Loyer 610 + 40 de charges.
- Vacance locative : 1 mois par an.
- Frais de gestion locative 0€ car en gestion en direct (mes parents peuvent s’en occuper – ils sont actifs dans l’immobilier et cela ne pose pas de problème).

- Travaux immédiats 8k€ pur du rafraîchissement + pose d’une nouvelle cuisine + meubles.
- Travaux votés par la copropriété : Aucun.
- charges de copropriété environ 700 € par an (sommes des appels de fonds).
- Taxe foncière hors TEOM 535€.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ (sur base d’une assurance pour un logement similaire).
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 120€.
- Frais de comptable 750 € TTC, mais comme j’ai déjà 2 appartements, cela fait du 250€/appartement.
- CFE environ 550€ (il s’agit d’une estimation).
- Pas de CGA pour le moment.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: La banque me demande 10%, j’ai essayé de négocier mais cela semble mal embarqué pour réduire l’apport.
- Type de crédit : Amortissable.
- Taux du crédit 1,58% TAEG.
- Mensualités 452€ avec la possibilité d’un report de 3 mois.
- Durée du crédit: 20ans

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 13K€.
- Fiscalité envisagée : LMNP réel

Voilà mon projet qui est en cours de finalisation auprès de la banque n’hésitez pas à faire des commentaires pour voir ce qui pourrait être amélioré et/ou modifié.
Merci à vous,

MM

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Pezzul · #2

Bonjour,

Il me semble qu’adhérer à un CGA est assez intéressant, vous êtes vous renseigné dessus ?
Pour ce qui est du projet, je pense que vous devrez sortir de l’argent de votre poche chaque mois (cash-flox négatif), ce qui n’est pas grave en soi si vous en avez la capacité, et encore moins si le bien prend de la valeur. Vous pouvez voir pour allonger la durée du crédit à 25 ans pour essayer d’avoir un cash-flow neutre.
Savez-vous si vous pouvez négocier le prix ou avez-vous déjà fait une offre ?

Trahcoh · #3

Quelle-est l’utilité d’un CGA?

Pezzul · #4

D’après les sources suivantes, le CGA permettrait un risque moindre de contrôle fiscal, un avantage fiscal avec non majoration du bénéfice imposable et une réduction d’impôts.
LMNP : pourquoi adhérer à un centre de gestion agréé ? | Le Revenu
Loueur en meublé, quels sont vos avantages fiscaux d?adhérer à un Centre de Gestion Agréé - Option Réel

amoilyon · #5

Pezzul a écrit :
le CGA permettrait un risque moindre de contrôle fiscal, un avantage fiscal avec non majoration du bénéfice imposable et une réduction d’impôts.

Concernant le contrôle fiscal, le risque n’est pas nul tout de même.

Concernant l’avantage fiscal et la réduction d’impôt, Mickae83 va pouvoir déduire:
- les frais de notaire
- les frais bancaires,
- les intérêts d’emprunt,
- les travaux et l’équipement du meublé,
- l’expert comptable étant en LMNP,

Il ne devrait donc pas payer d’impôt sur ce bien dans les prochaines années, donc je ne vois pas l’intérêt d’une réduction d’impôts, ou de la non majoration du bénéfice imposable.

Je ne vois pas d’intérêt de cotiser, à mon avis.

lachignolecorse · #6

Vous devriez faire un tableau du résultat fiscal année par année pour les 10 prochaines années. Vu la rentabilité (4/4,5% net avant imposition), le CGA n’est d’aucune utilité. A vérifier avec vos autres investissements lmnp.

La bonne question serait plutôt de se demander si l’affaire est rentable.

Pezzul · #7

En effet, je prenais naïvement la réduction d’impôt comme pouvant être reportée, ce qui n’est pas le cas, merci de m’avoir éclairé !
Reste le risque réduit de contrôle fiscal et le fait que le fisc ne peut revenir que sur 2 années en arrière au lieu de 3 en cas de redressement fiscal, mais je ne sais pas si ce sont des arguments suffisant pour adhérer à un cga.

Mickae83 · #8

Bonjour,

Merci de vos réponses.
Concernant la durée du crédit j’étais parti sur une durée de 20 ans. En effet, le CF est négatif. J’arrive à -41€ (Mais en tenant compte d’un mois de vacance locative). Cependant, même négatif le CF reste peu important et je peux l’absorber. De plus, je compte sur la prise de valeur du bien, et je pense qu’il ne peut prendre. Pour avancer ça, je me base sur le prix affiché sur des biens comparables dans la même ville.

Oui, le prix est négociable. Il était initialement affiché à 100K€, et je l’ai négocié à 94K€ en jouant sur les frais que vont engendrer les travaux. Je pense pas arriver à le descendre plus par contre .

Concernant le CGA, je n’y avais pas adhéré car je suis dans une situation déficitaire (pour les autres biens en LMNP aussi). Je ne voyais pas l’intérêt immédiat, je me trompe peut être.
Et pour réduire les chances de contrôle, c’est peut être naïf mais je suis plutôt serein car toutes les opérations sont faites dans les règles.

Merci encore des réponses.

lachignolecorse · #9

Votre cashflow sera nettement inférieur car vous ne prenez pas en compte les travaux d’entretien de l’appartement, ceux de l’immeuble ni la fiscalité.

Philref92 · #10

Mickae83 a écrit :
Concernant le CGA, je n’y avais pas adhéré car je suis dans une situation déficitaire (pour les autres biens en LMNP aussi). Je ne voyais pas l’intérêt immédiat, je me trompe peut être.
Et pour réduire les chances de contrôle, c’est peut être naïf mais je suis plutôt serein car toutes les opérations sont faites dans les règles.

Merci encore des réponses.

J’ai parcouru peut être trop rapidement la discussion, mais il me semble qu’il y a des confusions entre réduction d’impôt personnel et passage en charge/imposition sur la location meublée.

De mon point de vue, à partir du moment où on paie de l’impôt, la réduction d’impôt liée à l’adhésion au CGA est toujours gagnante.

https://www.investisseurs-heureux.fr/p269220#p269220

Stochastic · #11

Bonjour,

Sauf erreur de ma part le CGA ouvre le droit à une réduction d’impôt pour 2/3. Personnellement je préfère donc y adhérer. Même si les opérations sont effectuées dans les règles, il y a toujours une part d’interprétation qui peut jouer contre vous. De plus, un contrôle fiscal c’est stressant et cela peut demander une charge de travail importante. J’en ai connu un au travail et c’est une période que je n’ai pas forcément très bien vécu. Il faut toujours défendre ses positions. Evidemment pour une comptabilité moins complexe comme du LMNP, cela doit être différent. Bref, le traumatisme est tel que je ne pose même pas la question de payer 40 euros (120*(1/3)) si je peux potentiellement réduire le risque de revivre cette situation. Sans oublier qu’il ne faut pas se tromper dans votre prévisionnel, si pour une raison X ou Y vous êtes finalement bénéficiaire, vous vous en voudrez d’avoir voulu économiser ces 40 euros.

MalinFr · #12

Bonjour,
Je pense que vous avez un peu sous estimé les frais de notaire. Plus le montant est petit, plus important est le pourcentage.
Par exemple, je viens de signer un compromis pour un montant de 76K, les frais de notaire sont de 7300€. Votre notaire doit pouvoir vous les calculer rapidement.
Concernant les crédits, 2 options me sont offertes :
- 25 ans avec apport des FDN + frais bancaires (caution solidaire, frais de courtage, etc)
- 20 ans avec apport uniquement des frais bancaires.
Si vous ne souhaitez pas mettre de l’apport, des solutions sont possibles.

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