Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP)

SCI et LMNP ne font pas bon ménage, comme maintes fois déjà expliqué sur ce forum (et ailleurs ).

Renseignez vous pour les détails,  mais en gros : si les revenus de location meublée représentent plus de 10% des revenus de la SCI, la SCI sera d’office imposée à l’IS,  et vous perdrez ainsi le principal avantage du statut LMNP (amortir le bien mais calculer la plus-value à terme sur la base du prix d’achat sans les amortissements).

Si vous expliquez la situation en détail,  avec tous les objectifs poursuivis, il serait possible le de suggérer des pistes de solutions tenant un minimum la route. Il faudrait au moins connaître le patrimoine total de vos parents, le nombre d’enfants,  etc.

Bonjour,

Merci pour vos réponses très complètes et directe. :-)

J’avais bien noté que ces chiffres sont très mauvais mais comme Bernard2k le souligne, c’était volontaire. Cependant, je n’avais pas identifié le risque fiscal.

Ce montage pourrait retrouver de l’intérêt avec un autre bien, avec de meilleurs chiffres car pour répondre à une question de GoodbyLenine, voici la situation globale :

Parents :
2 résidences (70m² en RP et 2ha + 30m² à la campagne). 200k€ d’épargne. Salariés bientôt à la retraite.
3 enfants. 2 salariés et 1 étudiant.

J’ai envisagé la SCI afin que tout le monde soit impliqué dans l’investissement. Ce montage permet à mes parents d’investir dans un logement pour mon frère, sans que ma soeur et moi ne soyons lésés.

Je vais étudier d’autres scénarios, avec d’autres biens notamment.

Merci,

Bonne journée

seb9213 a écrit :

J’ai envisagé la SCI afin que tout le monde soit impliqué dans l’investissement. Ce montage permet à mes parents d’investir dans un logement pour mon frère, sans que ma soeur et moi ne soyons lésés.

Bonjour,

pour ce projet, la SCI IR ("normale"), donc en location nue, me semblerait plus simple et plus adaptée. Mais dès qu’un des associés y est logé, gratuitement ou à titre onéreux, il faut faire attention à ce qu’on fait, cf par exemple : Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI

En fait, il y a 3 objectifs différents dans votre projet :
1) faire un investissement immobilier en SCI familiale
2) favoriser la transmission de patrimoine
3) que votre frère ait un logement.

Sur l’objectif 1) : encore faut-il que ce soit un bon investissement. Quelle serait la rentabilité du bien s’il était loué "normalement", en faisant bien attention à prendre en compte toutes les charges et l’imposition. Si c’est pour investir dans un "boulet" et que le constat dans quelques années est que ça coûte cher à tout le monde sans rapporter grand chose, l’investissement n’était pas une bonne idée. Se donner la complexité de création et de gestion d’une SCI (AG annuelles obligatoires avec présentation des comptes), sans faire mieux que ce que l’un d’entre vous aurait pu faire seul, bof.

Sur l’objectif 2) : il faut que vos parents regardent leur patrimoine et la façon de le transmettre. Si les deux résidences valent par exemple 400 k€, ils auraient un patrimoine total de 600 k€, ce qui peut être théoriquement transmis en une seule fois à 3 enfants sans droits de mutation (100 k€ de chaque parent à chaque enfant = 600 k€ au total). Bon dans les faits c’est un peu plus compliqué car il y a toujours un parent qui décède en premier, la succession ne se fait donc pas d’un seul coup des deux parents aux trois enfants, mais laissons cela de côté à ce stade de la réflexion. Même si le total atteignait par exemple 800 k€, les montants de droits de mutation resteraient faibles car les taux sont bas en ligne directe. Donc est-ce bien nécessaire de créer une SCI pour optimiser une transmission si elle n’a pas besoin d’être optimisée ?
Par ailleurs il existe d’autres solutions, comme de faire une donation maintenant aux enfants ; donation qui ne sera pas rapporté à la succession s’il leur reste au moins 15 ans à vivre (ce qu’on leur souhaite, vu qu’ils ne sont pas encore retraités !). En théorie, avec une donation maintenant + don en argent de 32 k€ de chaque parent à chaque enfant majeur + succession au décès dans plus de 15 ans, 2 parents avec 3 enfants peuvent transmettre 1 392 000 € à leurs enfants sans payer de droits de mutation. Et encore un peu plus au moyen des assurances-vies contractées avant 70 ans. Ca laisse une certaine marge à condition de s’y prendre suffisamment tôt.

Sur l’objectif 3) : et si votre frère louait tout simplement un logement, avec la caution de vos parents ? N’est-ce pas tellement plus simple de traiter à part le besoin de logement de votre frère ? Ce qui n’empêche pas d’envisager un investissement locatif, par ailleurs, seul ou en famille !