AEW Paris Commerces : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

malcolm · #51

Pour parler d’Actipierre1, dont je possède quelques parts, la baisse du prix a bénéficié au dernier acheteur et tant mieux pour lui. On mettra peut-être, ou pas, plusieurs années à retrouver les 616 euros (prix acheteur).
Mais quand je vois la qualité des actifs de cette SCPI, crise ou pas crise, je me dis que c’est le genre d’investissement de type "buy and forget", j’achète et je ne me soucis plus du prix ad vitam…

Pour les amateurs de SCPI, cette crise montre peut-être qu’il ne faut pas négliger les SCPI d’habitations style Oustal des Aveyronnais…

AesculusHippocastanum · #52

Bonjour,

la société de gestion a publié des prévisions de versements pour l’année 2020.

ACTPIERRE 1 : 24€ (-14,89%)

ACTPIERRE 2 : 13.20€ (-18,52%)

ACTIPIERRE 3 : 15€ (-14,97%)

prévisionnel de dividende AEW 2020

ArnvaldIngofson · #53

Ca ne s’arrange pas pour les échanges sur ces SCPI à capital fixe.

ACTPIERRE 1

Très petit volume, prix en hausse de 2,1 %

Date Nombre de parts échangées Prix acquéreur Prix vendeur
27/05/2020 20 539.86 € 489.00 €
29/04/2020 75 528.82 € 479.00 €
26/03/2020 235 616.00 € 557.97 €

ACTPIERRE 2

Petit volume, prix en baisse de 4,5 %

Date Nombre de parts échangées Prix acquéreur Prix vendeur
27/05/2020 56 292.56 € 265.00 €
29/04/2020 179 306.50 € 277.63 €
26/03/2020 399 310.00 € 280.80 €

ACTPIERRE 3

Pas de transaction pour le 2ème mois.

ArnvaldIngofson · #54

Du mieux ce mois, sur les volumes et les prix

ACTPIERRE 1

Date Nombre de parts échangées Prix acquéreur Prix vendeur
24/06/2020 192 570.00 € 516.30 €
27/05/2020 20 539.86 € 489.00 €

ACTPIERRE 2

Date Nombre de parts échangées Prix acquéreur Prix vendeur
24/06/2020 889 309.12 € 280.00 €
27/05/2020 56 292.56 € 265.00 €

ACTPIERRE 3

Date Nombre de parts échangées Prix acquéreur Prix vendeur
24/06/2020 510 325.00 € 294.38 €
26/03/2020 456 331.20 € 300.00 €

DDtee · #55

Dividendes du T2 versés et identiques au T1

Actipierre 1 = 6€/part
Actipierre 2 = 3.3€/part

NB: Chaque trimestre depuis début 2020 correspond à 1/4 du prévisionnel de l’année

DDtee · #56

Les rapports annuels 2019 sont enfin présentés :

Actipierre 1 :
Valeur de réalisation/part 647.78€ +2.97%
Valeur de reconstitution/part 772.97€ +2.97%
TOF 96.89% (contre 97.96% en 2018)
TDVM 4.83%
Varaition du prix moyen acquéreur +1.19%

Actipierre 2 :
Valeur de réalisation/part 352.13€ +3.72%
Valeur de reconstitution/part 421.12€ +3.73%
TOF 95.74% (contre 95.95% en 2018)
TDVM 5.46%
Varaition du prix moyen acquéreur -11.99%

ArnvaldIngofson · #57

ACTIPIERRE 1

Les volumes se maintiennent, les prix sont en baisse de 8 % par rapport au début de l’année.

ACTIPIERRE 2

Pas de transaction en août, les prix en juillet sont en baisse de 2 % par rapport au début de l’année.
Mais nombreux ordres de vente à des prix inférieurs :

ACTIPIERRE 3

Les volumes sont faibles, les prix sont en baisse de 11 % par rapport au début de l’année.

J59 · #58

Allez voir le carnet d’ordre les gens commencent à paniquer sur actipierre 3, 536 parts a 274 euros , juste pour passer en dessous des 128 parts a 275 euros. Encore un peu de patience et on les aura pour rien.

ArnvaldIngofson · #59

SCPI ActiPierre3 : revenus trimestriels
Pour 1 part  : 4,20 € net.

On note une tendance à un retour à la normale :
. en forte hausse par rapport aux 2 trimestres précédents (3,75 €)
. en petite baisse par rapport au même trimestre de 2019 (4,41 € ; -4,8 %).

Surin · #60

Pour compléter :
_Actipierre 1 : 7,05€/part idem T123 l’an dernier
_Actipierre 2 : 4,05€/part idem T123 l’an dernier

J59 · #61

C’est le moment d’acheter, large décôte sur la valeur de réalisation des actipierres, et surtout : https://www.bloomberg.com/news/articles … ium-europe
Les commerces vont donc rouvrir .

Surin · #62

Désolé mais ce message n’a pas tellement sa place ici, on ne donne pas de conseil d’investissement suite à une dépêche médiatique.

Les messages précédents n’ont pas permis d’apprécier la situation des Actipierre du point de vue locatif.
Les prix d’achat de parts sont en effet attrayants au regard de la valeur de réalisation mais il convient de s’attarder sur la situation locative :

_Au premier semestre, à la lecture du bulletin S1, on pouvait constater ceci :

-Actipierre 1 : TOF 96,9% constant

-Actipierre 2 : TOF 92,45% en baisse d’un peu moins de 3 points

-Actipierre 3 : TOF 95,58% en baisse d’un point

Rien d’inquiétant, il fallait lire le bas de la page précédente pour comprendre que ça n’allait pas durer :

Créances douteuses :

ACTIPIERRE 1 : Le taux d’incidence contentieuse au 30/06/2020 s’établit à 25,90% contre 1,52% au 31/12/2019.
ACTIPIERRE 2 : Le taux d’incidence contentieuse au 30/06/2020 s’établit à 29,32% contre 1,20% au 31/12/2019.
ACTIPIERRE 3 : Le taux d’incidence contentieuse au 30/06/2020 s’établit à 29,72% contre 0,57% au 31/12/2019.

Le gérant avait prévenu dans son édito :

Bulletin Semestriel 1 a écrit :
Il convient toutefois de rester prudent quant aux répercussions économiques et financières de la crise sanitaire qui pourraient survenir durant le second semestre de l’année, notamment pour ce qui concerne les taux d’occupation financiers qui n’intègrent pas au 30 juin tous les aménagements en cours avec les locataires.

Et pour cause, analysons la SYNTHESE TRIMESTRIELLE D’INFORMATION du 3ème trimestre :

-Actipierre 1 : TOF 92,93%, on pourrait penser en baisse de 3 points mais non car le TOF du 2ème trimestre a été largement revu à la baisse : 78,31% dont 19,42% de franchises de loyers.

-Actipierre 2 : TOF 84,11% on pourrait penser en baisse de 8 points mais non car le TOF du 2ème trimestre a été largement revu à la baisse : 75,37% dont 20,14% de franchises de loyers.

-Actipierre 3 : TOF 94,38% en baisse d’un point a priori si ce n’est que le TOF du 2ème trimestre a été légèrement revu à la baisse : 92,79% dont 2,99% de franchises de loyers, rien d’inquiétant pour le coup.

A NOTER : la police d’écriture du TOF du trimestre précédent a changé entre le T2 et le T3, bien évidemment de façon à ce que le TOF revu à la baisse soit écrit en plus petit, après tout c’est proportionnel. Pour ma part je pense que le mettre en gras permet au contraire d’alerter l’associé ou l’éventuel investisseur. Tant pis pour les proportions !

A NOTER aussi le TOP (taux d’occupation physique) a été incrusté dans la partie TOF depuis ce T3.
Ils ont aussi pensé nécessaire d’en parler dans l’édito :

SYNTHESE TRIMESTRIELLE T3 a écrit :
A noter que la vacance de vos SCPI, mesurée en taux d’occupation physique (rapport en fin de trimestre entre la surface louée et la surface totale du patrimoine), a peu varié, passant respectivement de 96,72%, 91,12% et 84,81% au 30 juin 2020 à 96,20%, 91,66% et 84,58% au 30 septembre. ==> (ou comment faire moins lisible …)

Ce qui me gêne en fin de compte c’est que les équipes de AEW-Ciloger se soient autant torturé l’esprit pour faire passer certains indicateurs au premier plan de façon à en faire oublier d’autres, essentiels, ce qui au final nuit à l’appréciation du lecteur qui ne s’attarderait pas dessus …

J59 · #63

Ah je ne donne pas de conseil , juste mon opinion, comme tout le monde sur le forum, je prends d’ailleurs plaisir a lire les avis des années précédentes et comparer les cours maintenant, souvent une catastrophe .
Une dépêche médiatique certes, mais j’ai vu unibail grimper de 30% sur une journée, c’est pour cela que je me demandais si il n’était pas temps de se réinterresser aussi aux foncières non cotées.
Vous parler des créances douteuses, des commerçants qui ne peuvent plus payer pour l’instant ? Leur activité redeviendra viable , mais c’est vrai que sur le bulletin d’information c’est loin d’être en évidence.

J59 · #64

Effondrement de la valeur de marché sur actipierre 3 , un prix vendeur à 229 euros , il faut remonter a 2007 pour retrouver ça et même à ce prix la tout n’est pas parti … Plus que sur actipierre 1 toujours a 499 , et actipierre 2 a 250 qui lui remonte de 5 euros.
Qu’est ce qui se passe avec actipierre 3 , quelqu’un de mieux informé ici ? le covid n’explique pas tout quand même.

Surin · #65

Résultat des confrontations :

Actiperre 1 :

289 parts échangées à 550,90 € frais inclus, en baisse de 8,79% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 14,95% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 25,4€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 4,61%.

Actiperre 2 :

715 parts échangées à 276,00 € frais inclus, en baisse de 9,51% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 21,62% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 14,2€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 5,14%.

Actiperre 3 :

126 parts échangées à 252,82 € frais inclus, en baisse de 27,1% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 29,5% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 15,6€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 6,17%.

Je ne suis pas plus informé que les autres, le problème s’il y en a un est celui d’un marché de l’immobilier traditionnel d’offre et de demande. Des parts sont en vente, en face il faut des acheteurs, s’ils ne sont pas assez nombreux, les vendeurs peuvent paniquer et/ou vouloir vendre à la baisse, ce qui oriente les confrontations vers le bas.
"Au 30 septembre 2020, le nombre de parts à la vente figurant sur le carnet d’ordres est de 741 (0,48% des parts) pour ACTIPIERRE 1, 3 232 (1,00%) pour ACTIPIERRE 2, et 6 978 (1,62%) pour ACTIPIERRE 3."
Source bulletin, je n’ai pas d’information plus récente mais on ne peut pas parler d’un nombre de parts excessif à la vente, reste à savoir combien de temps cela va durer.
Les fondamentaux de ces SCPI restent bons contrairement à d’autres SCPI de commerce dans des situations comparables, la gestion semble correctement effectuée, AEW-Ciloger n’a pas à intervenir sur le marché secondaire donc la situation n’est que le reflet de ce marché d’offre et de demande.

Cette analyse ne saurait en aucun cas être un conseil ou incitation d’achat ou de vente.

Rentavix · #66

Tout à fait d’accord avec Surin, il s’agit d’un problème de demande. Pour qu’il y ait de la demande, il faudrait que les sociétés de gestion communiquent sur ces SCPI.
Ces vieilles SCPI à capital fixe ne réalisent pas d’augmentation de capital, il n’y a donc pas d’intérêt à animer le marché secondaire pour la société de gestion. Contrairement à Fructipierre qui réalise une augmentation de capital tous les 18 mois et pour laquelle la société de gestion anime très bien le marché secondaire.
Pour les CGP, aucun intérêt non plus, impossible de savoir quand l’ordre sera servi contrairement aux SCPI à capital variable et pas de rémunération pour les intermédiaires.
Ces 3 SCPI auxquelles vous pouvez ajouter CApiforce Pierre, sont de belles opportunités pour celui qui cherche le rendement en contrepartie d’une liquidité plus réduite que pour une SCPI à capital variable. À presque 7% de rendement (sur la base des revenus 2019) pour Actipierre 3, je trouve que le risque et la faible liquidité sont bien, très bien même, rémunérés.

Pour les acquéreurs potentiels, la situation actuelle laisse de belles opportunités d’achat.
Pour les associés actuels, une animation du marché permettrait de revaloriser les parts à l’image de ce qu’à réaliser BNP ces dernières années sur Soprorente, Accès Valeurs Pierre et France Investipierre.

De mon côté je vais voir si je suis finançable le pour acheter Actipierre 3….je préfère acheter des SCPI avec une décote de 30% qu’avec une surcote de 10%..

OxxiGen · #67

Rentavix a écrit :
Pour les acquéreurs potentiels, la situation actuelle laisse de belles opportunités d’achat.
Pour les associés actuels, une animation du marché permettrait de revaloriser les parts à l’image de ce qu’à réaliser BNP ces dernières années sur Soprorente, Accès Valeurs Pierre et France Investipierre.

Bonjour Rentavix,
à ma connaissance, BNPP REIM n’a rien fait de spécial pour « animer » le marché secondaire comme vous le laissez entendre, si ce n’est, comme le prévoient les textes, d’enregistrer les ordres émanant de ceux qui veulent acheter ou vendre des parts. Ni plus, ni moins.

Rentavix · #68

Oxygen, si BNP Reim ne mettait pas régulièrement en avant ces SCPi devant leurs forces de vente, la partie achat du carnet d’ordre serait aussi maigre que pour les Actipierre. (Je compare bien des SCPI gérées par des filiales de banques avec un vaste réseau distributeur, ce dont ne bénéficie pas Capiforce Pierre actuellement).
Si les acheteurs apparaissaient seulement par leurs propres recherches et comparaisons des SCPI, sans aucune incitation des sociétés de gestion ou de leur conseiller, il n’ y aurait pas une distorsion si importante entre les rendements et les valorisations des SCPI à capital fixe de BNP et celles de la Caisse d’Epargne.

Surin · #69

Rentavix a écrit :
pas de rémunération pour les intermédiaires.

Les "intermédiaires" confirment-ils ?

---

Voici deux approches plutôt opposées :

Surin a écrit :
Cette analyse ne saurait en aucun cas être un conseil ou incitation d’achat ou de vente.

Rentavix a écrit :
Ces 3 SCPI … sont de belles opportunités
…
le risque et la faible liquidité sont bien, très bien même, rémunérés.

Pour les acquéreurs potentiels, la situation actuelle laisse de belles opportunités d’achat.

Votre message est clairement orienté, pour ma part je pense qu’il faut davantage de réserve. Ce sont de belles opportunités si l’avenir s’écrit comme vous l’espérez. On peut aussi se retrouver avec un truc invendable qui continuera de perdre de la valeur et peut décevoir en terme de rentabilité, certains en font les frais régulièrement. Vous êtes trop factuel en parlant de risque "très bien rémunéré".

Tout comme Oxxigen, je me demande ce qui a été fait par BNPP Reim pour animer son marché de SCPI à capital fixe. Là vous avez écrit une ânerie qu’il vaudrait mieux éditer.
Vous semblez persister dans le message suivant, merci de sourcer vos affirmations, là il n’y a rien de concret.

Rentavix · #70

Vous avez raison surin,
Peut-être que je me leurre et que comme beaucoup d’investisseurs j’essaye ainsi de me rassurer sur mes choix passés (achat d’actipierre 2 fin 2019 et Capiforce Pierre tout récemment). Ça seul l’avenir nous le dira.

Je travaille depuis 2000 en gestion de patrimoine pour des banques de réseaux (j’en suis à mon 3ème employeur) et je suis de très près les scpi pour moi-meme et mes clients depuis 2004. En ce qui concerne la communication et l’animation des filiales de gestion immobilière (tout comme celle des filiales de gestion mobiliere) en direction de leur réseau de distribution je connais les pratiques de différents établissements et leur évolution sur les 20 dernières années. Bien entendu, il ne s’agit que d’une expérience personnelle.

Surin · #71

Déjà avec ce message on comprend mieux les précédents, c’est bien d’avoir donné ces précisions.
Pour ma part j’ai acheté aussi des Actipierre 2 en 2019, persuadé de faire une bonne affaire, toujours est-il que pour l’instant, cet argent aurait été mieux sur mon compte courant.
Pour faire le parallèle avec Accès Valeur Pierre que j’ai aussi achetée décotée, le soufflet est retombé, on perd 12,5% depuis le plus haut au début du confinement. Nous verrons si cela remonte par la force des choses ou si la société de gestion y contribue, en tout cas ceux qui vendaient en 2018 bien de deçà de la valeur de réalisation étaient dans une situation comparable à celle des Actipierre aujourd’hui.

Il n’y a pas tellement de "market timing" à faire sur ces SCPI, on peut profiter d’un trou d’air pour les acheter un peu moins chères mais il fallait de préférence déjà envisager de les acheter indépendamment de cela car même quand ça remonte, il n’est pas aisé de revendre rapidement (pour investir où ?) et toute remontée peut-être un leurre qui s’essouffle quelques mois après.
C’est dans 5 ou 10 ans que l’on verra quelles étaient les opportunités et à quel moment.

OxxiGen · #72

Les forces de vente de BNPP ne sont « mobilisées » que pour commercialiser leurs SCPI à capital variable sur le marché primaire (Acimmo Pierre, Opus Real) et, quand il y en a, leurs SCPI fiscales (la dernière en date étant Pierre Avenir 3), mais certainement pas pour conseiller leurs clients sur des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

Ceci étant, cela ne veut pas dire qu’il n’existe pas, ici ou là, quelques rares conseillers capables, comme on dit en foot, de pratiquer le « dépassement de fonction » et d’aider quelques uns de leurs clients à identifier des opportunités sur le marché secondaire. Mais on va dire que c’est comme les poissons-volants : ça existe, mais ce n’est pas l’espèce dominante…

GoodbyLenine · #73

Surin a écrit :
Rentavix a écrit :
pas de rémunération pour les intermédiaires.
Les "intermédiaires" confirment-ils ?

Il suffit de comparer, lors d’une cession de part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire géré par la société de gestion, le montant que reçoit le vendeur, à celui que paie l’acheteur, et on réalise, en tenant compte des frais incompressibles (les 5% à payer au fisc pour une cession de part d’une société à prépondérance immobilière, cf ligne 30 de ce texte du BOFIP, les frais de gestion administratif et de tenue du marché secondaire de la société de gestion) pour réaliser qu’il n’y a guère de frais additionnels (contrairement au cas de l’émission d’une part d’une SCPI à capital variable) dont une partie pourrait être versée pour rémunérer les "intermédiaires" (sauf si c’est le client, l’acheteur à priori, qui paie une commission en plus à l’intermédiaire, pour lui avoir trouvé une bonne opportunité).

kiwijuice · #74

Je regarde avec intérêt cette file.
Actipierre 3 n’a plus d’acheteurs. Un vendeur desespéré à €230 essaye de sortir une centaine de parts.

Je regarde quelques tendances:
- Revenus en baisse constante ces dernières années
- Renouvellement de baux se font aux loyers précédents, mais les nouveaux baux se font à -20%
- Curieusement la valeur du patrimoine augmente selon les experts au 31/12/2019 malgré les phénomènes cités précédemment.

Le portefeuille a pas mal de restaurants. Heureusement pas mal de McDo mais ce sont des locataires fragiles et donc le Covid va les mettre à mal.

Je cherche les rapports annuels précédents pour regarder à nouveau les tendances historiques mais le lien vers l’historique ne fonctionne pas (j’ai envoyé un email à la sdg).

Le risque existentiel de cette SCPI est relouer ses magasins avec le Covid. Si de nombreux locataires font défaut, la relocation sera à des loyers inférieurs aux attentes.
Quel sera la stratégie de la SDG? Travaux pour améliorer les loyers (playbook des foncières commerciales : grosses dépenses cash pour résultat incertain)? Ou bien laisser tomber ces SCPI (Actipierre 3 rapporte moins d’un millions d’euros à la SDG en frais de gestion).

Un point positif d’une SCPI est que le capital est verrouillé et que l’endettement est contenu.

OxxiGen · #75

kiwijuice a écrit :
Je cherche les rapports annuels précédents pour regarder à nouveau les tendances historiques mais le lien vers l’historique ne fonctionne pas (j’ai envoyé un email à la sdg).

Sur le site meilleurescpi.com, on peut retrouver les RA de 2017, 2018 et 2019.

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