Allananas : étude de cas immobilier (crédit immobilier incertain)

Vous avez eu le conseil : concentrez-vous sur votre solvabilité. Votre dossier est actuellement bancal. Votre couple gagne moins que 50% des couples en France (!) et votre épargne se réduit à l’épargne de précaution vitale (ce que pour faire court je décris comme "vous n’avez pas d’épargne").

Donc 2 choses :
1-vous n’êtes pas finançable en l’état. Tout le monde vous le dit depuis le début. Allez voir un conseiller bancaire si vous ne nous croyez pas.
2-l’énergie que vous allez déployer sur ce petit projet immobilier vous enrichira considérablement moins que si vous la dépensiez soit à augmenter votre salaire en CDI, soit à développer votre activité annexe qui semble très rentable

Je n’en fais pas 3 tonnes sur le 1-, vous finirez par comprendre mais je crois qu’il vous faut un peu de temps pour faire ce cheminement.
Sur le 2- je pense que c’est intéressant de vous pencher sur cette question. Au mieux vous réalisez un projet où vous allez engager 80k avec une rentabilité nette de peut-être 8% (et c’est loin d’être trivial d’atteindre cela), soit 6.4k€/an, le tout en échange d’une prise de risque et d’une élimination totale et durable de votre capacité d’endettement.
Posez vous la question : quels efforts pouvez-vous déployer pour augmenter vos revenus du travail (au sens large) de 6.4k€/an soit environ 500€/mois ? Il y a des chances que ce soit moins difficile (et bien plus rentable car cela vous ouvrira des portes financièrement). Apparemment vous avez déjà réussi avec votre activité annexe à gagner bien plus que 500€/mois : au temps passé, cette activité semble plus intéressante que votre projet immobilier.

Allananas, le 22/05/2020 a écrit :

Je suis vendeur dans le prêt à porter en CDD. Etant que depuis 11 mois dans cette ville actuelle, je vise quand même un poste supérieur.. Mais pour l’instant je suis vendeur. La banque ne prendra pas mes revenus en compte quoiqu’il arrive..

J’ai créé une entreprise de prestation de service de  blanchiment dentaire, de formation, et de e-commerce. C’est récent. Le bénéfice est bon, puisque j’ai le droit à l’ACCRE, pour la première année. Ce mois-ci, le bénéfice devrait être de 4500 euros. Mais elle est bien trop récente pour pouvoir dire combien je gagnerai réellement avec. Nous avons eu énormément de rendez vous en sorti de confinement.  Ce qui nous rapporte le plus, ce sont les prestations, pour le moment. Je développe aussi la vente de formations, et de e-commerce. 

Je fais ça depuis décembre 2019. Je me suis déclaré qu’en avril. Impossible de se déclarer avant, car la création d’entreprise n’a pas été accepté, ect. Au final, je suis déclaré en tant que libéral, non réglementé.
L’entreprise est aussi bien trop récente pour savoir combien je pourrai gagner. La banque là aussi ne prendra rien en compte.

Tout à fait, nous ne sommes pas dépensiers du tout. Nous avons même pas de voiture ! Notre objectif est de dépenser le moins possible. On achètera une voiture, quand un actif, pourra nous permettre de payer ce passif. Pas avant. Donc on compte sur ces 3 apparts.

Oui, les loyers seront en dessous du prix du marché, si rafraîchissement de 5 000e par appartement. Si les locataires partent, je pourrai obtenir une rentabilité net de 9-10%. Là on devrait être à 8% et quelques de rentabilité net. Ce sont des appartements qui peuvent se louer à la nuit et en cas de revente, je pourrai faire une plus value sympa.

Je suis étonné, je pensais que l’on pouvait nantir de l’épargne seulement pendant quelques années.
Par contre, dans ce cas là, qu’est ce qui pourrait être intéressant de proposer à la banque ?
De nantir le fond de commerce de mon père ? La meilleure solution, selon-nous.

Ces 3 appartements, on ne compte pas les garder 10-20 ans de toute façon.. Mais maximum 4-5 ans, puis revendre et acheter mieux et plus gros.

Je vous demandais le secteur d’activité car dans certains cas le cdd n’est pas très gênant (secteur médical par exemple).

Pour l’ACRE, quel est le rapport avec un pseudo bénéfice qui n’existe pas étant donné que votre création d’entreprise ne date au final que d’avril? l’acre est une aide à la création d’entreprise pour les personnes au chômage.

Dispositif ACRE

Comment pouvez-vous déterminer votre bénéfice, vous avez déjà payé vos charges sociales? Pour la forme c’est plus micro entreprise, entreprise individuelle, société?

Avant d’acheter, vous pensez déjà à la revente alors que c’est votre premier investissement immobilier, c’est plutôt surprenant, ce n’est pas tout à fait le même objectif. Et va falloir que vous appreniez le fonctionnement de l’investissement immobilier: gérer un locataire (état des lieux, travaux, relationnel…), comment est le marché local…

Le nantissement est une garantie en cas d’impayé pour la banque comme la société de cautionnement, l’hypothèque. Quelle est l’utilité de la garantie pour elle si au bout de 2,3,4… ans elle s’arrête alors que le prêt n’est pas remboursé?
Une banque ne fait pas un prêt pour une garantie, le système français de prêt se base sur des revenus et non le patrimoine comme les anglos saxons.

En solution: signer un CDI ou développer votre activité professionnelle et vous lancer dans un an avec un premier bilan satisfaisant. Dans la situation actuelle, il me semble difficile d’obtenir un prêt d’une banque. Encore plus vu le contexte actuel de crise économique.

Bonjour,

Vous avez reçu beaucoup de conseils qui ne vont peut être pas dans votre sens mais ils ont le mérite d’être honnête et impartiale.

Prenez du recul, dépassez votre déception et avancez dans la bonne direction…

Bien à vous

Viviérois

Allananas, le 23/05/2020 a écrit :

Ces biens, j’ai eu beaucoup de chance de les avoir. Là où je vis, ces appartements n’apparaissent pas sur des annonces.

J’ai eu de la chance qu’on était en plein confinement. Et que j’harcelais l’agent immobilier depuis des mois afin qu’il me trouve une affaire. Il voulait m’en proposer que deux sur les trois. J’ai absolument voulu les 3. Je me suis dis que c’était une petite somme, et que deux des appartements loués, suffisaient déjà à payer le 3 e qui était non loué. Donc ça fallait le coup.

L’agent immobilier qui est très bon et a un très bon réseau. Il trouve vraiment de supers affaires, et souvent, comparé à ses concurrents. Je ne sais pas comment fait-il.

Je n’ai vraiment pas envie de me griller auprès de lui. Puis par respect pour lui, tout ce que j’ai fait auprès de lui pour obtenir les appartements , le fait qu’il s’est dérangé pendant le confinement.. Je ne peux pas, ne pas avoir le crédit. Il aurait fait tout ça, pour rien, et moi aussi.

C’est aussi pour cela que je stresse. Je ne suis donc pas tout seul. C’est aussi pour cela que je demande vos conseils.

Je comprends votre position où vous avez peur de perdre vos acquis : les biens trouvés qui vous plaisent, votre réputation auprès de l’agent que vous estimez pour son professionnalisme.

Cependant, sans vouloir mettre le doigt sur ce qui fait mal, prenez du recul pour apprendre de votre parcours.
Nous ne cessons de répéter dans ce forum, et c’est une question de bon sens, qu’il faut commencer avant toutes démarches par obtenir un accord de principe sur une somme auprès de son partenaire banquier, justement pour ne pas se retrouver dans votre position ! Cela évite à tout le monde de perdre éventuellement son temps et évite la pression que vous avez maintenant en allant voir les banques.
J’espère que votre expérience servira à d’autres et que vous trouverez une banque pour vos projets.

Merci à tous de vos conseils.
Je les prends en compte. Merci de votre bienfaisance.

Je m’obstine tout de même à vouloir acheter les appartements.

Comme dit plus haut, je ferai mieux de trouver un CDI et gagner rien que  500 euros de plus, cela serait en soi plus rentable pour moi, au jour d’aujourd’hui.

C’est tout à fait vrai. 

Ces biens, ne me rendront jamais riche. C’est pas avec un cash flow d’environ 300 euros par mois, qui changeront notre vie.

Par contre, ces biens vont m’apporter énormément de connaissances. Je pense quand même être assez connaisseur dans l’investissement immobilier. Après s’y être intéressé depuis des années.

Mais il y a un fosse entre la théorie
et la pratique, qui est elle la réalité. . Il y a énormément de choses, et c’est plein de petits détails, que je ne connais pas.
Je vais donc apprendre énormément de choses avec ces 3 appartements, qui au final, même si en soi ne me rapporteront pas tant d’argent que ça ( et encore, ce n’est pas dit) vont m’apprendre beaucoup. Cette expérience, me permettra de développer mes autres projets. Qui eux, me feront gagner davantage, je l’espère.

Donc je l’ai compris, j’y ai réfléchi. Il vaut mieux que je trouve un CdI et que je puisse gagner 500e de plus. Je compte  faire les deux, et j’ai aussi mes raisons de vouloir insister pour ces trois appartements

Je suis sûr qu’il y a une solution. Car avec 15 000 d’apport, pour une petite somme comme celle-ci, il doit y en avoir une, actuellement, et dans notre cas. J’en reste persuadé. Même si il faut que je fasse 20 banques.

Combien de personnes ici se sont vu refusées des prêts, et la 15e banque a accepté ?

Maintenant, je comprends tout à fait, qu’il y a une différence entre une situation complètement désespérer , et un projet qui tient la route, qui est petit (80 000e) même si difficilement finançable. C’est notre cas.
Je pense qu’il y a une solution. Mais c’est peut être pas elle ? J’ai d’autres prises, à vous et votre sympathie, vos connaissances de me diriger sur une nouvelle voie, peut être.

Car si vraiment notre cas et si compliqué, personne n’en a parlé, mais il y aurait peut être là Sci ?
La Sci pourrait peut être débloquer la solution entre moi et ma compagne ?

Et si vraiment cela ne passe pas, on pourrait faire rentrer mon père dans la Sci, vu qu’il dispose d’une certaine épargne, qu’il ne touche pas.

Et dès que j’ai un salaire stable, CDI, je rachète la part de mon père. Après ne connaissant que très peu le système de la sci :

Est ce que cela pourrait marcher, ou cela ne se passe vraiment pas comme ça ?

Bien à vous.

Allananas a écrit :

Au crédit mutuel, le conseiller m’a proposé sur 15 ans. Un crédit, dans mon cas, ce serait mieux. Voire sur 20 ans, mais aucune possibilité d’avoir de différé total voire partiel que j’avais demandé de 1 ans. Voire même 6 mois.. Donc pas très intéressant.

LCl pas de proposition encore. Elle va monter mon dossier et me dira ce qu’elle pourra m’obtenir !

Au CM, les cas sont différents selon les régions puisque ce sont des caisses régionales. Mais au delà de 15 ans vous aurez bien du mal à obtenir gain de cause, dans ma région par exemple ils s’y refusent.
Par contre votre interlocuteur est décideur, si il dit oui, c’est bon

NB: Il y a une latitude de modification une fois le remboursement entamé dans les prêts du CM (comme ceux de la plupart des établissements). Je ne me suis jamais penché dessus, mais il me semble me rappeler que vous pouvez allonger de 3 ans la durée du remboursement (au risque de déplaire à votre interlocuteur si vous venez ensuite avec de nouveaux projets).

Par contre au LCL, comité Théodore qui va en réalité décider sans vous rencontrer, donc plus difficile à obtenir dans les cas sur le fil…

Je ne crois pas avoir lu de forumeurs se prétendant bon connaisseurs tenter de vous empêcher de réussir dans votre projet.

Ils vous ont conseiller de part leurs expériences, qui ne se limitent pas à la recherche d’un crédit.
Obtenir un accord de principe c’est bien, ensuite gérer des locataires, des dégradations, des impayés impliquent d’avoir une certaine solvabilité sur l’ensemble de votre projet.

Ne crier pas victoire trop vite, l’organisme de caution peut encore mettre un stop à votre financement.

Bonsoir,
Je pense que les conseils ne sont pas des ordres,
Donc  si vous êtes convaincu par votre projet malgré tout,  allez-y à fond !
(En restant dans la légalité bien-sûr).

Au pire ils diront "non" et vous n’aurez pas de regrets de ne pas avoir tout tenter (légalement ).

10,000 en 4-5 mois c’est énorme étant donné vos revenus. C’est que j’épargne sur même période mais avec un revenu de 7,100 euros mensuels et en le serrant la ceinture côté dépense..

Il est clair que les banques préféreront toujours un CDI qu’à un revenu variable.