EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ?

Oui, il vous faut évaluer l’ensemble des scénarios.
De façon grossière et dans le contexte donné, je vois au moins 4 options à évaluer :

La société acquiert cette immobilisation
- Elle en est propriétaire, pas vous - comment sortir cet immobilier plus tard? quelle fiscalité pour vous et l’entreprise?
- Ça peut gêner la vente de votre société si le cas se présente un jour
- Mais en même temps, pas de fiscalité immédiate pour vous et la société génère des charges (amortissements, charges courantes, intérêts de l’emprunt), ce qui fait des économies d’IS.

Vous l’achetez vous même, via un emprunt quand votre société aura au moins 2-3 ans d’existence
Soit en augmentant votre salaire (épargne), soit en vous versant des dividendes soit les deux. Comme vous êtes en Sasu à l’IS, votre fiscalité max. pour les dividendes = 30% PFU. Et vous évitez la problématique de sortir une immobilisation de la société dans 10, 15 ou 20 ans (et de payer la PV qui sera constatée à ce moment là…).

Constitution de holding qui contrôle votre SASU
Présente l’avantage évident de financer l’emprunt par des remontées de dividendes vers la holding (régime mère-fille), sans passer par la case fiscalité des dividendes + l’avantage patrimonial (donations par exemple) mais aussi des inconvénients (notamment : administration fiscale très nerveuse vis-à-vis de ces montages donc coûts juridiques pour bien caler le tout en amont + coûts de structure supplémentaires). Selon l’importance de votre investissement et les économies d’IR attendues, est-ce que ça vaut le coup?

Achat en démembrement
S’il s’agit de votre immobilier professionnel (par exemple vos bureaux), vous achetez via une SCI la nue-propriété du bien et votre société son usufruit pendant une durée limitée. A la fin, votre SCI détient la pleine propriété du bien.

Liste sans doute non exhaustive (d’autres auront peut être des retours).

bonjour,

L’objet social de votre sasu peut specifier comme activité secondaire la detention+exploitation de valeur mobiliere et immobiliere, donc pensez à modifier vos status.

pour votre tresorerie, soit bon de capitalisation soit usufruit de scpi mais revenus immediats donc fiscalité à la hausse.

pour la fin d’activité si vous avez des actifs immobilier vous passez en 100% dividendes par exemple (mais taxe puma dorénavant…) pour votre complement retraite ou sinon transformation vers societe civile.

la banque peut vous suivre, vous apportez de la tresorerie à hauteur de 20% du prêt par exemple par contre prêt pro donc plus de contrainte et taux moins avantageux.

Bonjour
après avoir parcouru pas mal le forum j’ai quelques explications mais me pose encore pas mal de questions.
Je compte fous exposer mon idée, vous poser des questions (histoire d’éclaircir des questions bêtes) avant d’aller voir un Avocat Fiscaliste prochainement.

A ce jour je suis Seul gérant de mon EURL qui dégage un gros résultat annuel. Capital de 90 000 euros pour 9 000 € de dividende annuel (pas plus €€€€). Mise en réserve annuelle environ 50 000.

J’ai également une SCI à l’IR avec ma femme 50/50 qui dégage un revenu foncier de 5 000 € mensuel, 1 crédit de 1800 € mensuel

L’idée de mettre à la tête une holding fais son chemin depuis plusieurs mois

QUESTIONS:

- Est il possible de modifier la SCI en SCP (Société civile patrimoniale) me permettant par la suite d’ouvrir un CTO sur cette SCP ?

- Création d’une holding qui sera passive qui détiendrai 10% de mon EURL, quel pourcentage de la SCI ou SCP devra t’elle détenir pour pouvoir faire transiter les flux de trésorerie de mon EURL vers la SCI - SCP ?
Etant une EURL faut il transformer en SARL ou dois je faire acquérir l’EURL en totalité par la holding ?

Une fois le montage en place si je ne me trompe pas il y a deux choses qui seront faisable :

- Faire transiter de la trésorerie de ma EURL vers la Holding Puis vers la SCI-SCP ?, Cette trésorerie devra être remboursée ou pas à l’EURL ?

- Enfin comme écrit la holding détiendrai 10 % des part de l’EURL (qui deviendrai donc une SARL car 2 associés) ou la holding doit détenir la totalité de l’EURL ?
Car si la holding détiens 10% des part je ne pourrai récupérer que 10% des dividendes par le régime mère fille ?

Beaucoup de questions, merci pour vos futurs réponses.

Bien cordialement

Cela commence a éclaircir mes questions.
Comment se passe la détention des part de mon EURL, il y a cession entre moi et la holding ? (Comment chiffrer le montant ? Y a t’il des Impots sur la cession à payer ?)

Je suis passé par cette étape en 2008 (le cadre légal a pu changer depuis?). Nous avions alors une sarl, le projet imminent d’ouvrir une seconde et une SCI en création pour louer à la première sarl.

nous avons fait le choix que la holding soit active (sarl) et détienne 98% des parts des filles et mon épouse et moi 1% chacun.

nous avons également choisi d’opter pour 5 ans minimum pour l’intégration fiscale, et y sommes restés depuis.

Depuis d’autres projets ont essaimé et viennent se loger comme filles de la holding dont notre fils est devenu le gérant non associé l’an dernier.

Nous avons établi des conventions de trésorerie afin de justifier des flux en cas de contrôle, le principe étant que chaque flux transite par la holding (pas de mouvements directs entre les filles).

Après quelques années, les CCA (rémunérés) étaient devenus un sacré sac de nœuds et nous essayons de les apurer sur 5 ans désormais, la situation étant globalement au beau fixe partout depuis quelques années. Il est probable que nous dénoncions l’intégration fiscale qui n’a plus d’intérêt désormais.

je ne saurai vous dire si une SCI est transformable en SCP, mais sur le sujet, j’ai retenu (dans mon cas et selon nos statuts) :

la sci peut détenir des parts de scpi
la holding peut bien sûr détenir des titres, dont des actions côtées : il faut demander un LEI en amont.

* Oui la Holding peut détenir 100% des parts de la EURL sans avoir besoin de la transformer en SARL

Je vous déconseille la détention de la société opérationnelle à 100% par la holding, il est préférable de conserver également des parts en propre afin de se laisser la possibilité de pouvoir sortir de l’argent directement de la société opérationnelle si besoin.

Dernière modification par Geronimo (04/06/2020 10h09)