SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

jeuneinvestisseur a écrit :

Petite question : le crédit affecté est un crédit à la consommation, un crédit conso affecté au scpi ou un crédit immobilier ? C’est pour savoir si les intérêts sont déductibles des impôts et étant aussi au CA, pouvoir orienter la conversation avec ma conseillère.

Bonjour,

Ce qui caractérise la déductibilité des intérêts est le fait que le prêt a servi à l’acquisition des immeubles (cf. BOFIP déjà cité dans message #2038 de cette même file).

En déduire que ladite affectation ne pourrait résulter que dans le contrat passé entre la banque et son client est - jusqu’à preuve du contraire - une interprétation. Que pour ma part je trouve abusive. Certes, c’est un élément de preuve supplémentaire mais ce n’est rien d’autre. Sur le plan juridique, la parole de la banque n’a pas plus de valeur que celle du contribuable.

Dit autrement, je ne vois pas ce qui m’interdit de déduire les intérêts d’un prêt "non affecté" (par la banque), dés lors que je suis en mesure de démontrer que les sommes empruntées ont été affectées (par moi-même) à l’acquisition d’un bien immobilier locatif.

Bonjour à tous,

Je suis nouveau ici. Je suis en train de faire le tour des courtiers.

Mon projet: me constituer un patrimoine en faisant jouer le levier du crédit. Conserver une bonne capacité d’épargne en vue d’un achat de RP à l’horizon 1-5 ans

Mon profil:
- 28 ans
- Célibataire
- CDI 2200€/mois net après impôt
- TMI 14%, prochainement 30%
- locataire, pas de foncier
- patrimoine de 300k€ (assurance-vie, PEA, obligations)
- pas de dette

Courtiers démarchés:
- France-SCPI
- Linxea
- Primalliance

Offres reçues:


Les 3 courtiers m’ont proposé le même financement via Primonial, quasiment aux mêmes conditions. France-SCPI m’a demandé beaucoup d’infos sur ma situation perso, contrairement à Primalliance. Du coup, je me demande si la situation joue tant que ça sur le taux et les conditions.

Le TAEG avec Primonial est de 2.74% sur 25 ans. Les courtiers m’ont recommandé une durée longue pour limiter au maximum l’effort d’épargne et ne pas rogner ma capacité d’endettement.

En terme d’accompagnement, à ce stade France-SCPI s’en sort le mieux, ils ont bien pris le temps de m’expliquer le montage, la fiscalité etc. Ils m’ont fait des simulations personnalisées. Primalliance et Linxea ont fait le minimum tout en restant courtois et dispo. L’offre de Primalliance n’était pas à jour (taux trop haut), c’est moi qui l’ai fait remarquer au conseiller.

Que pensez-vous de ce projet et de ces offres?

La simulation de france-SCPI:

loulou75015 a écrit :

PS votre page excel est illisible à l’œil nu

FYI : En faisant clic droit "afficher l’image" puis clic pour zoomer c’est lisible même si pas optimal.

yannou77 a écrit :

Epargne mini 80 000€
Placement de 10% du montant financé dans la banque sur assurance vie nantie

Voilà 2 conditions déjà qui ne font pas plaisir !

Je fais toujours avancer le dossier de la banque PALATINE, avec le taux canon de 1.6% (toujours 20 ans in fine), mais des frais conséquents. Le TEG final ressort à un peu plus de 2% assurance incluse, mais cette proposition était valable avant le covid 19, je ne sais pas si la banque va maintenir le taux.
Pour les SCPI, je pense partir sur moitié pierval santé, moitié sofiprime pour optimiser la fiscalité du placement et n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires pour l’instant (si ce n’est de quoi couvrir les intérêts d’emprunts). j’attend l’émission des bulletins de souscription de sofiprime pour finaliser le dossier, je viendrai poster sur cette file pour mettre à jour le cas échéant.

Pour faire suite à mon message, j’ai fait un classeur excel me donnant la répartition sectorielle et géographique ainsi que la valeur sans les frais de souscription (valeur de retrait). La dernière colonne correspond au nombre d’années nécessaire de loyers au taux de rendement initial pour rembourser entièrement le placement.

En ce qui concerne le crédit en lui-même, j’attends la réponse du CA Sud-Med mais c’est très long … ma conseillère n’est pas très productive … elle m’avait proposé un taux à 1.95% mais sans aucun frais, et surtout ne m’envoie pas la simulation avec tous les frais détaillés. Elle ne sait pas aussi si Pierval Santé peut se financer comme un projet immobilier cohérent avec la politique locale de l’agence puisque spécialisée en santé. Je vais l’appeler demain puisqu’elle ne répond pas à mes mails 

(vous auriez dû effacer votre nom dans le scan)

jeuneinvestisseur a écrit :

- le TAEG estimé sur la dernière colonne à 2.69% comprend-il les assurances ? (il y a marqué "avec assurance obligatoire" donc cela veut dire qu’il faut rajouter une assurance ou elle est déjà incluse dans le taux ?

Je n’arrive pas bien à voir les "petits chiffres", du coup, difficile de vous dire clairement. En tout cas, ils vous imposent une assurance… ce qui me semble discutable, mais passons.
Quelle SCPI financent-ils, quel rendement net d’impôts comptez vous obtenir ?
Cette opération me semble à la limite de la rentabilité, soyez prudent.

jeuneinvestisseur a écrit :

SI on prend les rendements 2019, cela donne un taux de rendement de 5% mais avec les taux vont baisser, donc ce serait plus du style 4%.

Ma tranche d’imposition est de 11% pour le moment (30 dans pas longtemps).

Le rendement réel va beaucoup dépendre de votre choix au moment de la déclaration de revenu.
Faites vos calculs, et n’oubliez pas les prélèvements sociaux (ou optez pour la flat tax selon).

Calcul simpliste micro-foncier, en fonction du rendement prévu:
- 5% brut => 70% de base taxable, 30% de flat tax, rendement d’environ 4%
- 4% brut => environ 3.2%

Si le TAEG est à 2.69% et que vous visez réellement un rendement de 3.2% net, le bénéfice me semble trop maigre pour mériter de bloquer votre capacité d’épargne.
Mais si vous êtes plus optimiste (en terme de rendement et de revalorisation des parts), pourquoi pas.

Tout de façon, je ne possède pas de bien immobilier, donc je ne peux pas appliquer le régime micro-foncier …

Et comme à chaque fois, les simulateurs « oublient » qu’au terme de l’opération, la valeur du capital détenu correspondra au prix de retrait des parts et non pas au prix de souscription…

Donc en prenant pour hypothèse comme vous l’avez fait la non revalorisation du prix des parts sur la durée de l’opération, le chiffre final ne sera pas de 51 266 € mais plutôt 46 000 € et des poussières, en fonction des frais que vous supporterez sur les différentes SCPI que vous souscrirez.

Je ne suis pas d’accord avec votre raisonnement.

Certe, le rendement n’est pas forcement très haut comparé à la bourse, qui premièrement, est plus volatile.

Mais le point que vous ne prenez pas en compte est le levié du crédit.

En effet, l’effort d’épargne peut être très faible sur une durée de 25 ans, et dès la première année il y a bien un rendement de 4.5% sur le capital total, alors que nous commençons seulement à rembourser.

Je trouve que ce que vous dites est donc erroné, car on ne peut pas comparer deux placements si on ne prends pas en compte les différents facteurs.

Pour ma part, j’ai effectué un investissement en SCPI à crédit, mais j’investis également dans un PEA avec mon épargne.

En effet, sur le simulateur, la capital est donné en valeur d’achat et non de retrait. Bien vu !

Pour m’approcher du prix de valorisation qui est de 44449€ (cf mon tableur excel message #2086, j’ai mis une décôte des parts de -0.8%/an, ce qui me donne au bout de 15 ans quasiment le prix de retrait. Le TRI devient 4.3% avec fiscalité et en ne considérant que 4% de rendement/an (j’ai pris un scénario défavorable, à la base le taux devrait être de 5% si on prend les taux de 2019).

Je vais quand même essayer de contacter un CGP pour voir s’il peut m’obtenir un crédit plus avantageux.

Je viens de prendre la température a la Soge (car étant ma banque principale) pour l’achat a crédit immo de SCPI, cela m’a bien refroidi:
- Obligation de placer les parts sur un CTO
- Nantissement d’épargne a domicile obligatoire: nantissement des parts impossible et nantissement d’un contrat extérieur impossible
- Impossibilité d’acheter des SCPI externes: produits maisons obligatoires

Certains ont-ils réussi  a obtenir un credit immo avec:
- La liberté de détenir les parts en direct et sans que ce soit des produits maison
- ET/OU possibilité de nantissement sur contrat externe

Si oui chez quelle banque ? Caisse d’Epargne ? Credit agricole ? Credit mutuelle ?

Merci