LMNP : plus-value en cas de revente avec amortissement ?

Je déduis donc que votre réponse correspond au fait qu’on déduit comme en pro cad on amortie ( à la différence d’un revenu foncier où on déduit) ce qui est moins avantageux mais on bénéficie comme en pro de l’amortissement sur le versent immeuble (immobilier) de 85% à terme (100 - 15 terrain) dont on peut réduire la valeur à zéro sans qu’elle ne se re intégre à la plus value à la revente ( régime des particuliers).
Imaginons que ceci saute en 2022 (CAP 2022 possible)les LMNP pris avant cette date garderont ils cette possibilité du fait de leur antériorité ?
(J’ai oublié de préciser que ma question ne se pose qu’au réel simplifié)

Bonsoir,

Je me permets de participer à votre sujet. Je suis en accord à 100% avec Pryx.

Concernant votre dernière question, il a été plusieurs fois question de remettre en cause cette niche fiscale que représente le LMNP. Pour l’heure, aucun changement à l’horizon de prévu mais si quelqu’un avait une information dans l’autre sens qu’il s’exprime.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une évolution juridique peut même si ce n’est pas systématique remettre en cause le statut de LMNP et devenir rétroactive.

Alors faut-il utiliser le LMNP ? Aujourd’hui oui si le LMNP correspond à votre bien. Il est clair qu’en France établir une stratégie patrimonial à long terme n’est pas aisé voir impossible en faite car les changements dans les régimes fiscaux ne sont pas rares.

Il y a d’ailleurs eu des évolutions récentes sur les FIP les rendant moins intéressant si je me souviens bien.

Bref, le statut de LMNP est particulier. On le classe dans le régime BIC mais ce n’est pas totalement un BIC à proprement parler.

L’intérêt du régime LMNP réside dans le calcul de l’amortissement sur la construction et ses agencements ainsi que sur le mobilier. L’amortissement correspond à une charge calculée. Cette charge vient réduire la base d’imposition du résultat BIC à l’IR.

En revenus foncier, on ne calcul pas d’amortissement d’où l’intérêt du LMNP.

En LMNP, vous louez meublé. L’inventaire minimum du mobilier est prévu par la loi. Le bail de location meublé est lui aussi différent d’un bail de location nu. Le LMNP n’est donc pas systématiquement réalisable car le bien doit s’y prêter.

De quoi voulez-vous les déduire ? 

Si c’est du prix de vente, l’acheteur n’y verra aucun inconvénient…

Je suppose que vous voulez parler de la situation d’un LMNP détenant un bien en direct (mais ce serait mieux si vous le disiez, en précisant un peu plus le contexte de votre question, sinon on joue aux devinettes).

Dans cette situation, les amortissements n’ont aucun impact sur le calcul de la plus-value. Ni ceux déjà pratiqués, sur les travaux, ou sur le bien, ni ceux non encore pratiqués.

Par contre, en théorie, avant de céder ce bien, qui est une immobilisation d’une activité pour laquelle une comptabilité a été tenue, il faudrait procéder à la liquidation de la dite activité. Et à ce niveau, les amortissements (déjà pratiqués) pourraient avoir un impact.

GoodbyLenine, le 14/06/2020 a écrit :

Je suppose que vous voulez parler de la situation d’un LMNP détenant un bien en direct

Quand vous dites direct, vous voulez dire en nom propre ? C’est effectivement le cas. Comment peut-on détenir un bien en tant que LMNP autrement qu’en direct ?

GoodbyLenine, le 14/06/2020 a écrit :

Dans cette situation, les amortissements n’ont aucun impact sur le calcul de la plus-value. Ni ceux déjà pratiqués, sur les travaux, ou sur le bien, ni ceux non encore pratiqués.

Je me réfère au régime Micro-BIC, pour lequel, tous travaux d’agrandissement ou de constructions sont ajoutés à la valeur d’acquisition du bien lors de la revente (ou retranchés à la valeur de la vente, comme vous voudrez). Ces travaux-là, en LMNP, sont amortissables durant l’exploitation locative du bien. Cependant, je me demandais si la portion non amorties pouvais se rajouter à la valeur d’acquisition lors de la revente.

lachignolecorse, le 14/06/2020 a écrit :

Puisque vous êtes lmnp, comment est faite votre comptabilité? microbic ? Ec physique ? Site type jedeclaremonmeuble?

Je ne suis pas encore affilié à un certain régime, je me renseigne.

LMNP = meublé régime réel, ce ne peut donc pas etre du Micro-BIC qui est un forfait.

lachignolecorse, le 14/06/2020 a écrit :

A priori, tout ce qui n’a pas été amorti est … perdu et n’aura pas d’incidence sur le calcul de la taxe sur la plus-value.

Comme l’indique GBL, vous devez d"abord sortir votre bien de la comptabilité lmnp (c’est là où le solde des amortissements s’évapore à priori). Ensuite, vous vendez et paierez la taxe sur la plus-value pour les biens détenus en nom propre.

C’est ce que je craignais, de perdre tout ce qui n’a pas encore été amorti.

Est-ce que le solde des amortissements s’évapore aussi pour une SCI à l’IS ?

En parcourant le forum (commencez par ici et là et ici aussi, tous extraits de Par où commencer ?, et suivez les liens), ou en lisant des livres sur la location meublée, vous devriez apprendre que :
   - il y a de nombreuses autres manière d’être LMNP que "détenir le bien loué en nom propre". Le bien peut par exemple être détenu en indivisaion avec d’autres personnes, via une EURL, via une SARL de famille, une SNC, il peut même être loué nu à un bailleur qui le possède, et j’en oublie sans doute.
   - le fait d’être LMNP (ce qui est le statut de toute personne physique faisant de la location meublée, dès lors qu’il n’est pas LMP) n’implique pas le fait de déclarer au régime "réel". Pour vous en convaincre, vous pouvez par exemple consulter le formulaire de déclaration n°2042 C-PRO, dont la page 4/6 concerne la location meublée non professionnelle, et comporte des rubriques "Régime micro-BIC" comme des rubriques "Régime du bénéfice réel".
   - avec une SCI IS (en général fort mal adaptée à l’activité de loction meublée), la SCI ajoutera la plus-value (prix de vente - valeur comptable, la valeur comptable étant le prix d’achat + les frais d’achat + les travaux immobilisés - tous les amortissements) à son résultat, et donc sera imposée sur l’ensemble des montants qui ont été amortis, même si c’était il y a 50 ans.

Vous devriez lire les files sur le calcul de rentabilité car vous êtes loin du compte. Il y a aussi quelques simulateurs qui vous aideront. Vous devriez aussi consulter un expert comptable.

Si votre immeuble vaut 300k€ tout inclus, on passe en général les frais notariés en charge. La durée d’amortissement étant de 30 ans, il faut retirer le foncier qui ne s’amortit pas (15% en général). Soit à la louche :

300 - 20 (FN)-40(15%×280)=240
Soit 240/30=8k€ d’amortissement/an

Les travaux ne s’amortissent pas sur 30 ans mais 15/20 ans au grand maximum.

En nom propre et lmnp réel,  les amortissements vous réduiront la facture fiscale (les amortissements sont déduits du résultat comptable et le solde est à mettre dans votre 2042. Si vous vendez le bien 500k€, la plus-value sera égale en gros à 200k€ (500-300). La taxe sur la plus-value est dégressive et disparaît après 30 ans.

En sci, je ne suis pas un expert en la matière donc c’est à confirmer par un autre forumeur, mais en gros, après 30 ans d’amortissement, la valeur de votre bien sera égale au foncier et la plus-value qui sera reportée au bilan (et taxable), sera de 500-40=460k€

Ngbrg a écrit :

Ma question étant la suivants: si je fais pour plus de 15% de travaux de construction (disons 50k), puis-je ne rien déduire durant l’exploitation et les utiliser à la revente, soit: 500k-(300k+50k)=150k taxables ?

D’après ma compréhension du sujet, la définition générale et habituelle proposée par @lachignolecorse soit amortissement des travaux durant l’exploitation + 15% de déduction sur la plus value au bout de 5 ans me parait financièrement plus intéressante que votre proposition sans amortissement des travaux (sans oublier les déductions pour durée de déduction).
Le seul cas où cela ne serait pas intéressant serait me semble t-il celui d’une opération d’achat revente type marchand de bien, mais qui est difficile à réaliser sans bonne raison pour le fisc et ne rentre pas dans le cadre des plus de 5 ans de détention.

D’une manière générale pour que des travaux puissent être déduits de la taxation sur la plus value il faut :
- Qu’ils n’aient pas déjà été considéré dans l’assiette d’un impôt (vous en êtes parfaitement au fait)
- Détention du bien depuis plus de 5 ans
- Que ce soit le vendeur lui même qui les ait payé, auprès d’une entreprise (ni contrepartie, ni travaux réalisés par soit même)
- Qu’ils aient un caractère de construction, agrandissement, reconstruction, amélioration et pas une rénovation ou une réparation (le taux de TVA est souvent l’indicateur pour le fisc)

Ngbrg a écrit :

Pour prolonger la discussion et arriver à un cas spécifique me concernant. Si j’achète un Idr avec un garage attenant, que j’aménage pour 50k€ en habitation, je présume que si je fais du LMNP réel, je vais amortir le bien à hauteur de 50k€ basé sur les factures (car valeur réelle du bien) et à la revente après 5 ans, je pourrai utiliser 15% de travaux au forfait. C’est bien ca ?

Si vous êtes lmnp reel, les amortissements n’entrent pas dans le calcul de la taxe sur la plus-value.

Si vous achetez un garage pour le transformer en habitation, le coût de la transformation n’entre pas dans le calcul du lmnp à mon avis car il y a changement de destination. A voir avec votre notaire ou expert comptable. Pour déterminer la valeur amortissable du bien, il serait beaucoup plus simple de faire des estimations de la valeur du bien après transformation.

Par contre, vous allez faire du lmnp avec 1 seul lot (le garage) puisque les appartements sont loués en nu?

Idem en-cas de vente du garage seul, demandez à votre notaire ce qui peut-être pris en compte dans le calcul de la taxe sur la plus-value.

lachignolecorse, le 15/06/2020 a écrit :

Si vous êtes lmnp reel, les amortissements n’entrent pas dans le calcul de la taxe sur la plus-value.

Je viens de discuter avec mon EC, et il m’a dit qu’en LMNP réel, je pouvais amortir les travaux durant l’exploitation du bien…et à la revente réutiliser la totalité des montants de travaux amortissables pour augmenter mon prix d’achat.

Ex: achat 100k (frais inclus) + 30k de travaux de construction, revente 150k 21 ans plus tard
Au bout de 20 ans: 30k d’amortissements compètement consommés
À la revente au bout de 21 ans: PV comptable = 150k - 130k = 20k

C’est bien votre compréhension ?

Concernant le garage aménagé en habitation, il m’a confirmé que la valeur du bien se base sur le montant des travaux, moins le foncier….et non sur une estimation faite par un expert ou une agence.

J’ai bien lu ce que vous avez écrit. Et ce n’est pas ce que mon EC m’a dit. La valeur des amortissements pour un garage aménagé est calculée selon le montant des travaux minoré du foncier, et non pas selon une estimation.

Ngbrg a écrit :

J’ai bien lu ce que vous avez écrit. Et ce n’est pas ce que mon EC m’a dit. La valeur des amortissements pour un garage aménagé est calculée selon le montant des travaux minoré du foncier, et non pas selon une estimation.

A mon avis : c’est ainsi si le garage est immobilisé au bilan de l’activité de location meublée avant que les travaux n’aient lieu, et que les travaux sont pris en compte dans la comptabilité de l’activité.

Si vous louez un bien en meublé un jour, et que ce bien ne figurait pas déjà dans le bilan de l’activité de location meublée, alors (et ceci quelle que soit l’histoire du bien…) on l’y intègre à sa valeur vénale du moment, qui sera évaluée (sous votre responsabilité, mais le rôle de l’EC est de vous éviter de faire n’importe quoi, d’où la tentation d’ouvrir le parapluie comme le fait votre EC) par tout moyens possibles, qui peuvent par exemple être des expertises d’hommes de l’art, un prix d’achat récent (et plus c’est récent, plus la valeur est pertinente) de ce bien (ou d’un bien similaire, voir PATRIM), ou d’un prix d’achat récent et de travaux effectués.

Ngbrg a écrit :

Je viens de discuter avec mon EC, et il m’a dit qu’en LMNP réel, je pouvais amortir les travaux durant l’exploitation du bien…et à la revente réutiliser la totalité des montants de travaux amortissables pour augmenter mon prix d’achat.

Tout à fait. Il a juste oublier de vous indiquer qu’en théorie et si on veut être  puriste (en pratique, ça passe en général à l’as, et, sauf répétition et abus caractérisé, ça ne devrait pas entraîner de réaction du fisc) il faudrait ressortir le bien du bilan de votre activité de location meublée (pour qu’il réintègre votre patrimoine personnel), et constater l’éventuelle plus-value (et les impacts fiscaux associés).