Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

C’est censé se passer comme indiqué dans l’offre de prêt que vous avez signé et dont votre conseiller aurait dû vérifié l’adéquation avec la proposition qu’il vous avait faite, non?
La mensualité X n’a a priori aucune raison d’être incluse dans le montant versé pour la reprise de crédit.

@ Nek et Kabal
Je ne travaille pas dans la banque et je ne peux pas vous affirmer ce qui est normal ou pas. Néanmoins j’ai une expérience tout autre que ce décrit Nek.

Dans une situation similaire, j’ai demandé à la banque à l’écureuil un décompte pour un reprise de crédit par une autre banque : il était mentionné les échéances "dues dont futures" entre la date de la demande et la date prévue pour le remboursement anticipé (2 échéances dans le cas présent).
L’écureuil a donc fait exactement ce qu’a fait Boursorama.

A la banque reprenant le crédit, j’ai bien entendu demandé une proposition de crédit sans les 2 échéances dues. J’ai eu une proposition qui n’incluait pas les échéances par mon conseiller et le service crédit a validé l’offre sans sourciller.
La banque qui reprenait le crédit ne semble donc en aucun cas obliger de verser la montant global (à mon avis cela fixe juste la borne supérieure de ce qu’elle peut vous prêter).

Bien à vous,
cat

Merci à tous de votre retour.
En effet, la situation ne me semble pas clair des deux côtés. D’ailleurs ce matin, tout le monde est prêt à me rembourser les agios surtout que la BPE (filiale de la Banque Postale) veut que je vienne chez eux (2 prêts en cours chez eux) et Boursorama veut que je conserve mes avoirs chez eux (et moi, j’ai envie de conserver mes comptes courants). A la décharge de mon conseiller, je n’ai rien vu apparaître jusqu’à maintenant sur mon compte en terme d’agios.

J’ai eu que des coquilles sur ce rachat. Boursorama a également fait traîner en longueur le rachat en refusant d’accepter le versement par virement (alors que j’ai un mail qui me donne cette possibilité noir sur blanc) et qu’il n’accepte que les paiements par chèque de banque.

Au-delà du découvert, c’est surtout le rachat qui est pénible à suivre alors que cela devrait rouler tout seul. J’en suis à 6-8 appels chez Boursorama qui me promet "de me rappeler dans la journée" et qui bien entendu ne me rappelle pas. Bref, j’aurais espéré mieux comme cadeau de Noël.

Dans le cadre d’un investissement locatif, si vous faite un remboursement anticipé :
- vous payez des IRA
- vous ne pouvez plus bénéficier de la déduction des intérets et donc vous payez plus d’impots.

Bref, pour du locatif, ca ne me parait pas un bonne idée. Les plus expérimentés auront peut être d’autres opinions, mais je pense qu’il faut négocier de ne pas avoir d’IRA et de pouvoir transférer son prêt sur un autre bien.

Edit : pour être sur qu’on se comprenne bien IRA = indémnités de remboursement anticipé

Il faut effectivement comparer l’intérêt d’un remboursement en comparant avec la rentabilité du même capital investi.

Si le coût du prêt est déductible des revenus, il faut calculer le taux effectif du prêt après impôt et non avant.

Si vous remboursez, vous diminuez l’effet de levier, et donc l’actif brut. Au global, vous diminuerez le risque et la rentabilité globale de vos actifs.

Oui je suis d’accord avec vous Leportois mais au bout de par exemple 10 ans les intérêts d’emprunt sont déjà bien remboursés, effectivement je pense que la négociation des IRA et à prendre en compte indéniablement.

Dangarcia oui bien sûr je n’ai pas forcément précisé mais je parle de taux d’intérêt d’actualité donc entre 1% et 2%.

Le remboursement permet également de diminuer son encours en vue d’un autre investissement.

C’est une démarche que j’utilise depuis quelques temps afin de solder des emprunts initié avec des taux supérieurs au taux actuels ce qui me permet d’augmenter mon cash flow à moindre coût , les IRA sont infimes par rapport au gain sur les 4 ou 5 dernières années d’emprunt et sont déductibles.

C’est mieux que de faire un apport sur un nouvel emprunt.

C’est une manière de faire  tourner la trésorerie sans se démunir bien entendu et de "placer" ses fonds sur son patrimoine au lieu de le laisser dormir à des taux ridicules.

Sur les 4 à 5 dernières années d’un prêt les intérêts d’emprunts représentent peu et l’on gagne sur l’assurance emprunt.

Bonjour à tous,

Qu’en est-il lorsque le remboursement anticipé porte sur la résidence principale ?
J’ai l’opportunité de rembourser 100K€ de mon capital restant du (encore 15 ans, taux à 1.10% et assurances 0.20%).

Je n’y ai pas encore beaucoup réfléchi mais je vois 3 options se dégager:

#1 - Je place l’argent sur des supports au risque modéré (par exemple un mix obligations / SCPI / ETF World). C’est simple, facile, ça tourne tout seul et ça rapport… 3% par an en moyenne (?).

#2 - J’achète cash un premier investissement locatif qui me rapporte des loyers. C’est rassurant sur le côté cash flow puisqu’évidemment je n’ai pas de crédit à rembourser, mais je n’ai aucun effet de levier… et je me prends les impôts en pleine poire.

#3 - Je rembourse par anticipation une partie de ma RP. Je dégage une capacité d’endettement pour financer du locatif. Sans y connaitre grand chose il me semble que cette option est avantageuse d’un point de vue imposition (déduction des intérêts du prêt ?). J’y vois aussi l’intérêt de "commencer" pour éventuellement réitérer l’opération si tout se passe bien (pour la banque, j’imagine que le fait qu’un premier investissement tourne bien est rassurant).

Voilà mon analyse très primitive et partielle. J’espère que des experts du sujets pourront se prononcer.

J’apprécie cette suggestion.
Avec cette capacité d’endettement supérieure, j’investis en locatif à 110% tout en plaçant les 100K€ à côté ?

Il y a a sur certains crédit une clause de "transfert" qui vous permet de basculer le crédit de ce bien vers un autre bien, ce qui vous permet de tranformer le crédit de votre RP en crédit locatif par exemple. L’intéret est que vosu n’auriez pas à renégocier le taux et l’assurance. Je ne connais pas les détails mais cette piste est à creuser.

Le refinancement d’un prêt sur une durée différente est une opération courante, y compris en allongement de durée. C’est le fond de commerce des sociétés de restructuration de dettes …

Avec la banque prêteuse initiale, c’est une rareté (pourquoi la banque qui a accepté un risque précis initialement accepterait une augmentation du risque sur la durée ?). Mais un refinancement externe … cela dépend du dossier, de la durée, etc …

L’option transfert d’un crédit sur une RP vers un bien locatif … Personnellement, je n’ai jamais vu mieux que le transfert du crédit en cours d’une RP vers une autre dans le cadre d’une revente / achat. Si vous connaissez des banques permettant ce genre de transfert, cela m’intrigue.

aimge a écrit :

Si j’opte pour cette option, que faire des 100K€ ? Les utiliser comme apport pour un futur bien ?

Si vous avez de l’épargne disponible et un prêt à rembourser, soit vous pouvez investir cette épargne sur des actifs qui vous rapporteront plus que ce que le prêt vous coûte auquel le mieux à faire financièrement parlant est de réaliser ces investissements ; soit vous ne pouvez pas et dans ce cas mieux vaut utiliser cette épargne pour rembourser le prêt. Dans le cas présent avec un taux de prêt très raisonnable il ne doit pas être très difficile de trouver des investissements plus rentables.

Oui. J’avoue être un peu perdu, il faut que ça décante, et que je fasse mes calculs.

- Le fait d’allonger mon prêt de RP me semble contre-intuitif puisqu’il va au final me coûter plus cher. Mais je comprends que le rendement des 100K€ pourrait annuler cette perte (et au délà).

- Le fait d’acheter "cash" un bien locatif ne me semble pas non plus une bonne idée puisque je prends un nouveau risque alors que je n’ai pas beaucoup de marge de manoeuvre chaque mois avec mes mensualités actuelles (RP).

Je pense que psychologiquement, je veux que ces 100K€ me permettent de respirer un peu avant tout, ce qui me permettra peut-être d’envisager du locatif par la suite…