Etude de marché immobilier locatif : quel(s) quartier(s) choisir ?

Bonjour,

Je suis en train de réaliser un étude de marché pour mieux cibler les quartiers dans lesquels choisir mon bien et comprendre quel stratégie est la plus efficace en fonction des quartiers.

Voila comment je compte procéder:

1/ Choix d’une ville en fonction de critère qui me sont propres (proximité, attractivité) en l’occurence Nantes et Poitiers?

2/ Présélection de quartiers cibles en fonction de mes stratégies ( centre ville, quartier d’affaires, quartier étudiants).

3/ Pour chaque quartier, trouver une moyenne des loyers qui y sont pratiqués:
Loyer meublé Classique pour T1 20m2 T2 40m2 T3 55m2 T4 75m2 T5 90m2 (Comment?)
Loyer coloc (Comment?)
Nuité location saisonnière pour T1 20m2 T2 40m2 (via AIR DnA)

4/ Déduire les couts d’acquisition "theorique" de chacun de ces biens par quartier pour atteindre des rendement de 9.5%, 10%, 11%,12% (par exemple si je sais que dans un quartier X le loyer en coloc moyen est de 300 euros alors j’en deduis que pour arriver a 10% de renta brute pour une coloc de 3 il me faut un cout d’aqcuisition total de (300 loyer*3 locataires*12 mois)/10%= 108 000 euros)

5/ Confirmer la crédibilité de ces rendements théoriques avec les prix au m2 par quartier (argus du logement, meilleurs agents…). Je part du principe que mon couts d’acquisition théorique doit etre egal ou inférieur au prix moyen au m2 du quartier. Pour une bonne affaire le prix moyen au m2 = cout d’acquisition (prix + travaux + frais notaires).
( si je reprend mon exemple un T4 75m2 me permet de loger 3 personne en coloc, si le prix du quartier est de 2100/m2 alors 75*2100=157 200 euros de cout d’acquisition theorique => la combinaison quartier + strategie coloc n’est pas a privilegiée pour atteindre un rendement de 10% car loin des 108 000 euros)

6/ Cela pourra me permettre de degrossir et voir par quartier quelles stratégies sont possibles avec des rendements interessants. Il s’agit ensuite d’aller plus loin en publiant des fausses anonces pour confirmer les opportunités (notemment pour voir si en plus du rendement il y a de la demande suffisante et donc peu de vacance).

A mon sens cette methode est interessante car permet d’avoir une bonne idée des couples quartier /strategies qui fonctionnent. Cela permet aussi de se positioner rapidement par rapport a une opportunité (avoir rapidement des ordres d’idée de rendement, cout d’aqcuisition, loyer et d’evaluer rapidement si nous somme devant une bonne affaire). Après c’est peut etre un peu trop de travail théorique en amont…

En tant que débutant, je vous sollicite donc pour avoir vos retour sur mon approche:
1/ Que pensez vous de ma méthode?
2/ Quelles méthodes utilisez vous pour determiner vos quartier où investir à haut rendement?
3/ l’étape la plus chornophage est l’épape 2/ connaitre la moyenne des loyer par quartier. je pourrais passer par des fausses annonces mais a ce stade cela me parait bien trop chronophage. J’arrive a obtenir des moyenne de loyer pour des location nues mais je ne sais pas le ratio que je devrais appliqué pour convertir en location meublé (+20% loyer?). de meme pour connaitre les moyenne de loyer pour coloc par quartier cela me parait très fastidieux (passer par le bon coin ou des site spécialisé de coloc puis faire des moyennes ca peutetre très long). Avez vous des astuces ou des sources sur le sujet?

Au plaisir de vous lire,

Slippy

Mots-clés : etude de marché, loyers, quartier, strategie