Foncier : déduire une dépense antérieure à l'achat immobilier ?

Si vous parlez bien de revenus fonciers, donc d’une location nue, à mon avis la réponse est non.

Etre propriétaire d’un bien est le préalable pour pouvoir déduire des dépenses. Dans le cas de la VEFA, les intérêts intercalaires sont déductibles mais l’acheteur qui a signé un contrat de VEFA est déjà propriétaire.

Là vous êtes dans le cas où vous avez réalisé des diligences pour vous assurer de la qualité du bien que vous envisagiez d’acheter. En gros, vous avez expertisé à vos frais l’immeuble d’autrui. A mon sens ce n’est pas déductible.

Bonjour à tous,

Dans la même lignée, qu’en est-il du matériel de rénovation acheté à l’avance ?

Exemple : je viens de lire un poste de Cricri77700 dans lequel il dit qu’il lui est arrivé d’acheter des cuisines en modèle d’expo (grosse remise) et de les stocker dans sa cave en attendant son prochain projet.

L’achat de la cuisine, ayant eu lieu avant d’être propriétaire du bien, est-il déductible dans le cadre d’une location nue en déficit foncier ?

Bonjour Malloc;

Pour moi cette charge est déductible SI vous achetez le bien et je rajouterai la même année.

En vertu de :

Art 13 du CGI
1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu.

Car cela ne fait pas partie également des charges expressément exclues par l’article 31 du CGI.

Toutefois si cela vous chagrine comprenez bien que le fisc n’a pas grand chose à gagner à venir vous redresser pour 300€ de base fiscale…

Néanmoins si toutefois vous souhaitiez vous assurez de la déductibilité de la charge, vous pouvez :
Payer le prestataire APRES votre acquisition, car c’est la date de décaissement de la charge qui compte pour son caractère déductible en imposition à l’IR.
Vous lui remettez un chèque qu’il n’encaissera qu’après votre signature.

Bonsoir à tous,

Je relance cette conversation car nous nous posons sérieusement la question avec mon mari, et je ne trouve pas de réponse, même sur le site des impôts (s’il le faut, je les contacterai directement).

Nous allons bientôt acquérir un immeuble dans lequel nous souhaitons faire des travaux avant la remise en location. Pour cela, nous avons commencé à faire un listing de tout ce qu’il nous faut. Dans l’idéal, nous voudrions acheter un maximum de matériaux à l’avance, afin de pouvoir gagner du temps (notamment les cuisines).

Sachant que l’immeuble rentrera dans notre patrimoine la même année que les factures d’achat, pensez-vous que nous puissions anticiper les achats et déduire les factures alors que nous n’étions pas propriétaires à la date d’achat des matériaux?

Je précise que l’entièreté de nos locations sont en nom propre, nues, et que ce sera également le cas pour cet immeuble.

Je vous remercie par avance.

Concernant un possible non-achat, cela ne devrait pas poser de problème et auquel cas, nous en assumerions les conséquences. Et en vue des biens que nous avons, nous utiliserions les matériaux ailleurs (nous avons de futurs projets, notamment de construction, sur lesquels nous pourrions utiliser les marchandises achetées même si les factures ne correspondent pas, étant donné que ce sera de la construction donc non déductible).

Merci pour votre réponse. Je vais tenter d’obtenir l’avis des impôts également pour en être sûre, et quand ils m’auront répondu, je communiquerai l’information ici.

Oui Bernard2K, je précisais justement que le matériel serait réorienté vers des projets sur lesquels nous ne pouvons pas déduire les travaux (projets d’auto-construction). Mais l’idéal serait de ramener le matériel en magasin, ce qui serait en très grande partie, voire en totalité, faisable.

Ci-dessous la réponse écrite des impots.

. a écrit :

Bonjour,

Afin de pouvoir déduire le montant du matériel destiné à l’amélioration de votre logement destiné à la location, vous devez être propriétaire de votre logement comme indiqué dans le BOI-RFPI-DECLA-20.

. Conditions générales de déduction
120

Pour être admises en déduction, les charges doivent répondre à certaines conditions générales, sauf dérogations prévues expressément par la loi (notamment pour les déductions spécifiques). Ainsi, ces dépenses doivent :

- se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
- avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
- avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;
- être justifiées.
Les factures seront à reporter à l’adresse du logement.

Cordialement.