Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?

C’est donc maintenant DDR Corp qui annonce un spin-off de ses propriétés les moins qualitatives, suivant l’exemple d’autres foncières avant elle.

Ce type d’opération s’est multiplié ces dernières années, mais on notera avec le recul à quel point Simon Properties Group était en avance de phase puisque le spin-off Washington Prime Group date de… 2014 !

Je viens de voir passer un note chez Citi qui donne leurs classements NFL des REITs. (La saison NFL commence aux US)
1/Top line Players: choix défensif et croissance drivé par leur ma actifs prime, marché core et de bons ratios : ARE, EQIX, PLD, REG, VTR
2/ Offensif : forte croissance et bons momentum : COLD, DRE, HPP, HLT, KRC, INVH, RHP, SBAC
3/ Sous-valorisés : un bon discount qui peut procurer quelques surprises positives : DLR, RPAI, SLG et VNO


Édit: désolé pour la qualité de la photo et son sens. Je suis sûr smartphone.

Hoya Capital a publié (encore !) un excellent article expliquant les facteurs de surperformance des différentes foncières cotées américaines sur les dix dernières années : https://seekingalpha.com/article/431552 … stay-cheap



1) le bon secteur : il fallait mieux être sur les tours d’antennes que sur les centres commerciaux
2) un dividende plus petit : les gros rendements sous-performent
3) un prix plus élevé : les foncières décotées sous-performent
4) un endettement plus faible
5) une taille suffisante : au moins $4 Md de capitalisation boursière

Dit autrement, sur la décade, les foncières décotées restent décotées, les foncières surcotées restent surcotées et croissent plus vite.

En gros, on observe exactement le même phénomène qu’avec les actions "classiques" : la qualité se paye et la croissance est rémunératrice, le "growth" surpasse le "value".

A voir pour la prochaine décade…

Déjà 4 ans de total return négatif pour les malls !
Même le meilleur élève de la classe, SPG s’est fait démonter en 2019.

philthevet a écrit :

Sur les 10 dernières années seuls 3 secteurs ne sont jamais passés en territoire négatif . Ils obtiennent d’ailleurs les meilleurs moyennes et surperforment l’index sur les 5 dernières années:
- les maisons préfabriquées (+23,5)
- les homebuilders (+19,6)
- les tours de téléphonies. (+18,88)

Petite erreur il me semble, en 2018, les "homebuilders" font -30% et dans les catégories les moins performantes.

Quelles différences faites vous entre les Mall et les Shopping center ?

Cordialement

Glindy

Je me risque à pitcher sur Gecina et Boston Properties !

C’est très simple : les deux foncières sont bien capitalisées (rating A-), avec des bureaux recherchés dans des villes dynamiques, et cotent sous leur NAV et sous le consensus des analystes.

Le rendement sur dividende autour de 4% ne fait a priori par rêver pour une foncière, mais est plutôt rare sur des bureaux de cette qualité, où le taux de capitalisation est parfois de 3% tant ils sont recherchés.

En général, ces bureaux sont loués à des entreprises solides de premier plan, et un risque de vacances très faible. Ils devraient donc être peu impactés par la récession, et la compression des taux long (le dix ans US est à 0,7% ; la France est à 0% et l’Allemagne à -0,5%) devraient maintenir l’attractivité de ce type de biens immobiliers pour les investisseurs.

Du coup j’ai tendance à penser que le risque au cours actuel est faible, avec un upside de 20-30% au fur et à mesure que la situation reviendra à la normale.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Cigarette a écrit :

Comment justifiez vous cette préférence ? Meilleure notation et capitalisation vs. historique du dividende ?

Oui. Mais le terme préférence est un peu excessif. Essex est une foncière très qualitative également.

Cela depend si vous avez une stratégie dividendes ou plus value.

Par exemple, au Canada Riocan ou H&R pour les dividendes et Capreit pour la plus value.
Aux Etats-Unis, Simon Property Group pour les dividendes et Digital Realty ou Prologis pour la plus value.
En Europe, Unibail pour les dividendes et Vonovia pour la plus value.

D’après votre liste vous penchez plutôt pour les dividendes et les sociétés que vous mentionnez sont réputées et de bonne qualité.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Souhaitant profiter de la baisse des valeurs de REITs je désire me constituer un portefeuille afin de pouvoir diversifier mes investissements en course.

Investissement de 30/ 40 K euros

Dans un souci de diversification j’opte pour une répartition d’environ 1/3 Europe, 1/3 Etats unis, 1/3 Asie

En ce qui concerne les titres :

Europe : unibail car typologie des biens diversifiés
Etats Unis : Simon Property + Equity Commenwealth ?
Asie : je ne connais à ce jour pas encore de titres permettant des rendements intéressants en terme de dividendes, des propositions ?
Surpondération en france avec klepierre ?

Merci pour vos commentaires et propositions !

MrDividende a écrit :

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive mais vous donnera peut-être des idées.

Il y a une liste exhaustive dans la newsletter REIT, avec en plus un classement par notation S&P, qui est important dans le contexte actuel de COVID.

Les foncières notées BBB- peuvent se retrouver en difficulté si leur notation est dégradée en "obligation pourrie".

Pour résumer la situation actuelle chez les foncières, vous avez la même dichotomie qu’avec les actions "classiques" en bourse.

Les foncières bénéficiant du COVID (logistiques, centres de données informatiques, tours d’antennes) sont sur des niveaux de cotation élevés, avec des rendements sur dividende ridicules mais des perspectives de croissance.

Les foncières touchées par le COVID (centres commerciaux, commerces, hôtels) sont massacrées en bourse, car elles n’ont aucune perspective de croissance avant au moins 2021, voire 2022. Et même actuellement on a une forte décroissance des revenus.

Entre les deux, vous avez les foncières de bureaux et résidentielles.

Juste une remarque : Simon PG est le plus gros actionnaire de Klépierre (et son dirigeant préside le CA de Klépierre). Soyez en conscient, ou diversifiez un peu plus ou différemment (vous semblez avoir largement exclu les bureaux; est-ce délibéré ? …).

L’avis d’un gérant :

Laurent Saint-AubinLaurent Saint-Aubin, gérant du fonds Sofidy Selection 1 a écrit :

Immobilier coté : les foncières préférées de Sofidy Selection 1

Le fonds spécialisé dans les foncières géré par Laurent Saint-Aubin affiche des performances remarquables sur cinq ans. Vonovia et Gecina figurent parmi ses principales positions.
Fort d’un encours de 142 millions d’euros au 31 décembre dernier, le fonds Sofidy Selection 1 a progressé de 43,4% sur cinq ans, classé 6e sur 55 selon Quantalys. Sur la même période, la «vedette» française du secteur, Unibail-Rodamco-Westfield, a perdu 62,4% !

Le fonds investi dans des sociétés immobilières européennes a reculé de 5,3% en un an (4e sur 58), mais il a fait bien mieux que le secteur.

Le gérant Laurent Saint-Aubin constate une remise en cause en 2020 du statut des foncières cotées considérées jusqu’à présent comme un investissement prudent et rémunérateur.

La crise sanitaire a en effet conduit à une dislocation des performances boursières et à une forte chute des foncières de commerce et de bureau.

Pas d’inflation structurelle
Le gérant reste pourtant très confiant sur le potentiel du secteur à long terme, porté par des taux d’intérêt réels (hors inflation) maintenus durablement bas par les Banques centrales.

Certes, l’inflation et l’activité économique devraient rebondir mécaniquement dans les prochains mois grâce au vaccin et à la sortie du confinement, mais il écarte le retour d’une inflation structurelle, en raison de la démographie vieillissante, des avancées technologiques et de la mondialisation qui pèsent sur les prix.

Selon lui, l’immobilier reste un segment à privilégier pour des investisseurs à la recherche de rendements positifs. Le gérant privilégie dans son portefeuille des foncières de «croissance» dans le résidentiel et la logistique.

Ces deux secteurs affichent un faible taux de vacance, les loyers sont payés et progressent.

Le résidentiel et la logistique privilégiés
L’immobilier résidentiel bénéficie d’une demande supérieure à l’offre. L’Allemagne est privilégiée, pays de locataires, contrairement à la France où les propriétaires sont plus nombreux.

Le développement de services annexes (conciergerie, repas, bricolage, installation, transport partagé, etc) améliore la rentabilité.

La logistique est favorisée par le boom du commerce électronique, qui exige plus de surface en raison de l’étendue de son catalogue. L’effet de rareté pousse les prix à la hausse et les rendements sont attrayants.

En revanche, Laurent Saint-Aubin est peu investi dans l’immobilier de commerce et de bureau où les loyers sont durablement sous pression.

Les rares transactions réalisées ces dernières semaines ont montré la bonne résistance des prix dans l’immobilier de bureau du coeur de Paris (une vente a eu lieu avenue de Wagram).

Mais les bureaux en périphérie souffrent davantage de l’essor du télétravail et des besoins réduits de locaux pour les entreprises.

Prudence sur le bureau et les centres commerciaux 
Dans les centres commerciaux, une importante transaction réalisée en décembre dernier dans la ville de Manchester a souligné la forte baisse des prix pratiqués.

Pour 2021, le gérant prévoit encore une forte dispersion des performances boursières.

Après une rechute de l’activité au premier trimestre liée au confinement, l’économie devrait repartir fortement vers la fin du printemps, avant un retour à une croissance molle en Europe.

L’exposition du fonds sur l’immobilier de commerce a été augmentée depuis mars, de 3% à 10% de l’encours, mais elle reste très inférieure au poids du segment dans l’indice (18%).

Les principales positions du fonds sont Vonovia, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Aroundtown, Gecina.

Des positions de trading moins importantes existent sur des titres comme Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield ou Mercialys.

Le fonds est aussi investi dans des entrepots de Data Centers et des tours de communication (Cellnex), qui vont bénéficier de l’essor de la 5 G.