Vavoune [40] : étude de cas immobilier (meilleur montage fiscal en LMNP)

Vavoune · #1

Bonjour à tous,

après plusieurs mois de recherche et un marché tendu post COVID, ma proposition a été acceptée par les vendeurs. Voici les projet:

VOTRE PROFIL

Achat en couple 30 ans, TMI 6%, salaires 65 k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonne
- Fiscales : nul
- Artisanales : moyenne – autonome pour du rafraîchissement
- Temps disponible : tout dépend du projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2 déjà meublé de 35 m² au 3ème et dernier étage
- en copro de 12 lots avec syndic pro, charges de 220 €/an
- Année de construction : 1 980 (date de la copro), bâtiment probablement plus ancien
- Vendu vide – il était loué meublé jusqu’à présent
- Pas de vis-à-vis, logement « traversant » avec 2 fenêtres Double vitrage côté cours, vu sur toît
- Sans balcon ni place de parking. Parking public à 200 m à 20€/mois.

LOCALISATION DU BIEN

- Logement hyper centre d’une ville de 35 000 habitants
- Le marché locatif est tendu : peu de biens, beaucoup de demande
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : le bien suivra l’évolution du marché mais pas plus

RENTABILITÉ DU BIEN

- 65 000 € FAI pour 69 000 € annoncé. Le marché est d’avantage aux alentours de 75 000 €
- 70 700 € FAI et frais de notaire inclus
- Actuellement loué 400 € CC. Sur ce type de bien, le loyer minimum constaté sur plusieurs mois de mon étude de marché est de 450 €. Loyer pour la simulation de 460€.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an
- Gestion en direct
- Travaux immédiats : 5 500 € dont 2 500 € de meuble. On garde l’agencement actuel, cuisine à refaire mais plaque au gaz, frigo, lave-linge et hôte de cuisine conservée (800€), sol à uniformiser, peinture à refaire (murs et plafonds), la salle de Bain est déjà rénovée et surtout la déco à revoir. Je prévois de faire l’ensemble des travaux. Le bien est tout de même habitable en l’état.
- Chauffage au gaz, chaudière à condensation récente
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun, étanchéité de toiture déjà refaîte
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : la façade est à la charge du commerce (d’après l’AI) : magasin de vente au rez-de-chaussée et réserves aux étages supérieures. Aucun des appartements ne donnent côté rue.

- Taxe foncière hors TEOM : 525 €
- Assurance PNO : 120 €/an
- Provision sur réparation : 240 €/an (20 € / mois)
- CFE : 150 €/an

- Rentabilité brute : 7,25%
- Rendement opérationnel brut : 5,40 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Financement 110% souhaité
- Emprunt sur 25 ans, taux de 1,40 envisagé, mensualité de 328 € avec assurance comprise de 20€
- Report de 6 mois souhaité pour constituer une épargne de précaution
- Epargne disponible en cas d’imprévu : 30 k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location Meublé en LMNP

CASH FLOW

- Rentabilité net net de 4,88%, cash flow négatif de 10€/mois du à la provision de réparation. Le bien s’autofinance c’est ce que je cherchais pour mon premier investissement avec ce faible budget.

J’ai besoin de votre avis sur le montage fiscal en LMNP, j’hésite entre :
- Soit mettre les frais de notaire et d’AI en charges (soit 10 700€) pour faire du déficit foncier
o Total des charges : 2 220 €/an (intérêt d’emprunt, taxe foncière, frais de copro, assurance-crédit, PNO et CFE)
o Amortissement de 85% de 60 000 € sur 30 ans soit 1 700 €/an
o Total des charges de 3 920 € pour un CA de 460 *11 = 5 060 €
o Revenu BIC de 1 140 €/an  mon déficit foncier (notaire et AI) me permettent de couvrir 10 ans d’impôt

- Soit mettre les frais de notaire et d’AI dans la valeur du bien et les amortir.
o Amortissement de 85 % de 70 700 € sur 30 ans soit 2 000 €/an
o Totale des charges de 4 220 € soit un revenu BIC de 840 €
o Impôt de 840 *(17,2% + 6%) = 195 € d’impôt par an
o Et passer par un comptable + CGA (500€). Les 2/3 du montant de la presta sont déductibles des impôts soit 333 €.
o Impact final : pas d’impôt pendant 30 ans et je viens réduire notre imposition personnel par contre je réduis légèrement mon cash-flow
Quelle solution vous semble la meilleure ?

Merci pour votre aide et pour ce site.

Mots-clés : amortissement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

HHub · #2

Sur 30 ans les 2 options sont équivalentes.

Par contre comme vous n’êtes pas certain de maintenir cet investissement aussi longtemps, il est préférable de passer en charges les frais d’acquisition : ce qui est pris comme réduction fiscale n’est plus à prendre.

Si vous arrêtez la location avant les 30 ans vous aurez déduit plus.

notes : je ne comprends pas votre TMI ( taux marginal d’imposition) à 6%. N’est ce pas le taux moyen => erreur dans vos calculs.

Ne pas mélanger "déficit foncier" et régime meublé BIC.

rendement net net de 4.88%? définition probablement à revoir

GoodbyLenine · #3

Je note quelques incohérences dans votre message :
- le TMI (Taux Marginal d’Imposition) ne peut pas être 6% : c’est 0%, 11%, 30%, 40%, ou un peu plus si très haut revenu; vous devez confondre avec le taux moyen, qui ne sert à rien pour évaluer la fiscalité sur un revenu supplémentaire.
- en location meublée, il n’y a ni revenu foncier, ni surtout de "déficit foncier" (que vous évoquez à plusieurs reprises) : c’est des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial); vous devriez assimiler ces bases avant de vous lancer (donc à présent : vite !)

Il est URGENT pour vous d’obtenir une offre de prêt, si vous avez déjà fait une offre pour ce bien (un emprunt à 1.40% sur 25 ans, de 110% du prix du bien, ça ne se trouve pas forcément facilement… mais le coût de l’assurance (20€/mois pour 79k€ empruntés) semble élevé, et il y a aussi le coût des garanties et les frais, qui feront grimper le TAEG).

Je pense que vous ne vous posez pas la bonne question (celle que vous vous posez aura un impact epsilonesque).
Vous devriez plutôt vous demander si l’optimum pour vous est vraiment de d’opter pour le BIC au réel, et non en micro-BIC, à savoir que les économies d’IR (au réel) compenseront vos frais de comptabilité ?
Si votre TMI est de 11%, et doit le rester dans les années à venir (vos revenus pro augmenteront sans doute, mais vous aurez peut-être aussi des enfants…), et si vous ne prévoyez pas de multiplier les investissements immobiliers pour louer en meublé (et donc visez 4 à 5 k€ de recettes de location meublee), il vaut sans doute mieux opter pour le micro-BIC… quitte à repasser au réel quand votre situation aura évoluée (que vous aurez un BIC ou un revenu pro plus élevé). Ca vous laissera aussi un peu de temps pour améliorer votre compétence fiscale.

Transatlantic · #4

Bonjour Vavoune.

Il me semble que vous confondez la fiscalité en matière de revenus fonciers (location nue) avec celle des Bic (lmnp) : le déficit foncier de 10700 euros imputable sur vos revenus n’existe pas en matière de lmnp.

Vavoune · #5

Bonjour et merci pour vos réponses,

Il est fort probable que certains termes ne soient pas les bons et/ou que je n’ai pas assimilé correctement certaines informations.

Concernant la TMI et le taux moyen, j’avoue n’avoir jamais entendu cette différence: les 6% évoqués sont ceux figurant sur l’impôt à la source (site impot.gouv). A quoi correspondent-ils exactement: au taux moyen? Au quel cas, où figure la TMI? (question de novice pour le coup…)

Vous m’avez (tous les trois) fait remarquer que "déficit foncier" n’allait pas avec le régime BIC réel. Au quel cas, s’agit-il du mauvais terme? Voilà ce que j’ai compris: les 10 600 € (frais de notaire et de frais d’agences) peuvent passer en charge et impacteront mon revenu BIC. Mon revenu BIC sera déficitaire et ce déficit peut être rapporté sur les années suivantes. Est-ce bien le cas? Au quel cas, il faudrait d’avantage que je parle de déficit BIC et non de déficit foncier?

@ HHub. Votre message répond à ma demande: ce qui est pris n’est plus à prendre. Vu que je ne connais pas de quoi demain sera fait, il est préférable d’imputer la FA et FN en charges d’après vous.

@GoodByLenine. Je ne vois pas bien l’intérêt de passer en micro-BIC. Au réel, même avec un seul bien immo, mes charges (avec amortissement) seront supérieures à l’abattement forfaitaire de 50% pendant 30 ans. Je prends peut-être le problème d’un mauvais angle?

HHub · #6

Pour taux marginal d’imposition

Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? | service-public.fr

chaque nouvel euros issus de bénéfices complémentaires foncier ou bic (après abattement pour le micro ou en reel) sera soumis au taux marginal + prestations sociales.

Soit pour vous 11%+17,2%

Au quel cas, il faudrait d’avantage que je parle de déficit BIC et non de déficit foncier? => pour être précis vous allez générer des amortissements réputés différés (ARD) que vous pourrez utiliser quand vous passerai bénéficiaire

GoodbyLenine · #7

Vavoune a écrit :
@GoodByLenine. Je ne vois pas bien l’intérêt de passer en micro-BIC. Au réel, même avec un seul bien immo, mes charges (avec amortissement) seront supérieures à l’abattement forfaitaire de 50% pendant 30 ans. Je prends peut-être le problème d’un mauvais angle?

Je vais essayer de vous expliquer avec quelques chiffres :

Supposons que vous fassiez 4000€ de recettes.

Au réel, vous ne payerez peut-être (sans doute) pas d’IR, mais il faudra un suivi rigoureux (ça prend un peu de temps), et payer le comptable, disons 500-600€ttc/an (ou plus).

En micro-BIC, avec 50% d’abattement, votre revenu augmentera de 2000€, et avec TMI IR à 11% et 17.2% de PS, vous payerez 564€ (et n’aurez pas besoin de tenir une comptabilité).

La différence mérite-t-elle que vous passiez des heures à déterminer l’optimum ?

Vavoune · #8

HHub, le 19/07/2020 a écrit :
Au quel cas, il faudrait d’avantage que je parle de déficit BIC et non de déficit foncier? => pour être précis vous allez générer des amortissements réputés différés (ARD) que vous pourrez utiliser quand vous passerai bénéficiaire

Je me note le terme pour mes futurs échanges.

GoodbyLenine, le 19/07/2020 a écrit :
La différence mérite-t-elle que vous passiez des heures à déterminer l’optimum ?

Effectivement, vu sous cette angle, cela se réfléchit…

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#1 18/07/2020 19h30

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#7 19/07/2020 22h03

Vavoune a écrit :

#8 20/07/2020 16h41

HHub, le 19/07/2020 a écrit :

GoodbyLenine, le 19/07/2020 a écrit :

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