Encadrement du crédit immobilier : impact sur les stratégies d'investissement
Cette discussion analyse l'impact des mesures gouvernementales d'encadrement du crédit immobilier sur les stratégies d'investissement, notamment locatif. Les membres partagent leurs expériences et points de vue concernant les nouvelles réglementations, mettant en lumière les difficultés croissantes d'accès au crédit pour les investisseurs immobiliers.
Un thème central est le durcissement des conditions d'octroi de crédit, notamment l'application d'un taux d'endettement maximal de 33%, puis 35% du revenu net. Les participants débattent des conséquences de cette mesure, soulignant la limitation des projets d'investissement locatif et la difficulté d'enchaîner les opérations. L'abandon progressif du calcul différentiel du taux d'endettement, auparavant utilisé par certaines banques, est également pointé du doigt comme un facteur aggravant.
Plusieurs arguments sont avancés. Certains membres mettent en avant le potentiel de croissance à long terme de l'immobilier et la capacité des investisseurs expérimentés à s'adapter aux nouvelles contraintes. D'autres expriment leurs inquiétudes quant à la gestion du risque, soulignant la fragilisation du marché et les risques de sur-endettement. La discussion aborde également le rôle des banques, certaines étant plus souples que d'autres dans l'application des réglementations. Le rendement des investissements locatifs est discuté, ainsi que l'importance de l'apport personnel et la durée des prêts.
La discussion souligne une évolution notable des pratiques bancaires. Les banques semblent de plus en plus strictes dans l'application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), diminuant significativement la capacité d'emprunt, notamment pour les investissements locatifs. Les participants notent une augmentation des refus de prêts et une difficulté croissante à obtenir un financement, même pour des investisseurs disposant d'un bon historique et d'un reste à vivre conséquent. L'évolution des recommandations du HCSF au fil du temps est également suivie et commentée par les membres.
Enfin, la discussion aborde la question des stratégies alternatives pour contourner les restrictions, telles que l'utilisation de SCI ou le recours à des solutions de financement plus onéreuses. Les participants soulignent l'importance de l'adaptation et de la recherche de solutions créatives dans un contexte réglementaire contraignant. Le rôle des courtiers est également abordé, certains étant plus efficaces que d'autres pour obtenir un financement malgré les nouvelles règles.
Bonjour,
Je pense que votre discussion peut trouver sa réponse dans cette file où vous trouverez un membre qui est cadre dans une banque
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Caine, le 25/05/2020 a écrit :
Bonjour,
Travaillant en banque, je vous confirme que les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement resserrées.
Il n’est plus possible de déroger aux 33% d’endettement, l’apport des frais annexes est impératif, et il n’est plus possible d’aller sur des durées > 25 ans.
Par ailleurs, plus de calcul différentiel de l’endettement envisageable.
En revanche, toujours dans le calcul de l’endettement, les revenus fonciers futurs ou existants ne sont plus pondérés (on prend 100% de ceux-ci).
Enfin, pour les emprunts en SCI, dans le calcul de l’endettement, les revenus des cautions sont bien pris en compte… Mais pas leurs charges… Ce qui permet de contre-balancer un peu les restrictions mises en place…
Bonjour,
Quand vous dites que pour les emprunts en SCI, dans le calcul de l’endettement, les revenus des cautions sont bien pris en compte. De quoi s’agit-il, ici, les revenus des cautions, s’il vous plaît ?
Et puis j’aimerais savoir aussi comment vous pratiquez exactement le calcul de la capacité d’emprunt en cas d’achat pour créer une autre SCI comme vous dites que vous ne regardez plus les charges, c’est-à-dire que le crédit perso de la résidence principale ou d’autres charges, s’il vous plaît ?
J’en profite pour vous exploser mon cas :
J’ai déjà eu une SCI à l’IS qui se porte plutôt bien, heureusement, et qui génère une somme de Cash Flow positif. J’ai attendu que cette somme devienne assez importante pour pouvoir montrer à la banque que j’ai de quoi réinvestir. Mais dans le but de faire une autre SCI sans apport si c’est possible.
D’où ma question : la banque va-t-elle me suivre ? Ou alors comment va-t-elle calculer ma capacité d’emprunt ?
Cordialement
Dernière modification par hello33 (29/05/2020 15h30)
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1 #78 29/05/2020 17h21Les revenus des cautions, ce sont évidemment les revenus des propriétaires de la SCI.
Non, ce n’est pas possible de créer une SCI sans apport, sauf si vous êtes Bernard Arnault. Auquel cas, rachetez la banque, ce sera plus simple pour le crédit.
L’idéal serait d’utiliser le cash de la première SCI pour en apporter à la nouvelle, sans passer par le versement de dividendes imposés. Par le biais d’une société holding par exemple.
A mon tour de vous poser une question: que diriez-vous d’appeler votre banquier?
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Hall of Fame hello33 a écrit :
J’ai déjà eu une SCI à l’IS qui se porte plutôt bien, heureusement, et qui génère une somme de Cash Flow positif. J’ai attendu que cette somme devienne assez importante pour pouvoir montrer à la banque que j’ai de quoi réinvestir. Mais dans le but de faire une autre SCI sans apport si c’est possible.
D’où ma question : la banque va-t-elle me suivre ? Ou alors comment va-t-elle calculer ma capacité d’emprunt ?
Ca ne va pas répondre à votre question, mais ça pourrait quand même constituer une piste à envisager dans votre situation : si le besoin est de faire passer du cash de la SCI existante vers la nouvelle, envisagez de créer la nouvelle SCI en ayant comme associé (très minoritaire) la SCI existante, et faites apporter en CCA (rémunéré ou pas) le cash disponible de cette SCI existante.
Sinon, le bénéfice distribuable (s’il y a la trésorerie associée) de la SCI existante, même s’il n’est pas distribué (mais il devient quoi alors ?), sera sans doute considéré comme un "revenu" (potentiel) des associés.
En réalité, votre première action devrait être, comme indiqué par Tracoh, de prendre rendez-vous avec votre banquier, et de lui expliquer votre besoin. Vous n’avez rien à y perdre, et tout à y gagner. Avec le Covid-19, chacun aura son masque.
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1 #80 29/05/2020 18h41Les revenus des cautions, ce sont évidemment les revenus des propriétaires de la SCI.
Non, ce n’est pas possible de créer une SCI sans apport, sauf si vous êtes Bernard Arnault. Auquel cas, rachetez la banque, ce sera plus simple pour le crédit.
L’idéal serait d’utiliser le cash de la première SCI pour en apporter à la nouvelle, sans passer par le versement de dividendes imposés. Par le biais d’une société holding par exemple.
A mon tour de vous poser une question: que diriez-vous d’appeler votre banquier?
Bonjour, Trahcoh.
Je vous remercie de votre retour.
Vous dites que les revenus des cautions, ce sont les revenus des propriétaires de la SCI, d’accord et je vous remercie de cette réponse. Mais s’agit-il de tous les revenus des propriétaires ? Et la banque va pratiquer la règle de 33% au-dessus pour m’accorder le prêt pour une nouvelle SCI ?
Ensuite, si ce n’est plus possible de créer une autre SCI sans apport aujourd’hui, je peux quand même proposer à la banque un apport nécessaire.
Et puis j’ai aussi pensé comme vous, créer une société holding pour pouvoir utiliser le cash de la première SCI sans passer par le versement de dividendes imposés afin de créer une autre SCI. C’est la raison pour laquelle j’ai attendu que le Cash Flow positif devienne importante pour pouvoir convaincre la banque. Néanmoins, la question que je pose aujourd’hui, comment la banque va calculer ma capacité d’emprunt pour un nouveau projet ?
Donc, je viens vers vous, j’ai besoin de collecter assez d’informations avant d’appeler ma banque.
Cordialement
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Hall of Fame Supposons que la SCI existante ait pour associé vous et votre conjoint(e) uniquement.
Supposons qu’elle génère chaque année X de bénéfice (et de cashflow, effectivement distribuable).
Supposons que les autres revenus (salaires, etc.) de votre couple soient Y.
Supposons que votre couple paie déjà Z pour rembourser le crédit de sa RP.
Supposons que la nouvelle SCI ait les mêmes associés, et demande un emprunt dont les échéances sont A.
Alors, le ratio d’endettement sera (A + Z) / (X + Y), qui ne devra pas dépasser 33%.
A faire confirmer par votre banquier (a mon avis, il doit rester une certaine flexibilié à ce niveau, au moins pour certains clients, même si c’est moins qu’avant). Lui seul le peut !
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Bonsoir, Goodbylenine.
Je vous remercie de votre retour.
Dans votre réponse, vous dites que si le besoin est de faire passer du cash de la SCI existante vers la nouvelle, envisagez de créer la nouvelle SCI en ayant comme associé (très minoritaire) la SCI existante, et faites apporter en CCA (rémunéré ou pas) le cash disponible de cette SCI existante. En fait, je ne sais pas si la banque a besoin du cash de la SCI existante pour me prêter à nouveau. Je sais que c’est bête quand je dis cela. Mon but est d’avoir le prochain prêt sans apport. Mais admettons que c’est le cas comme vous citez, malheureusement je n’ai jamais entendu parler de cette sorte d’association. Existe-t-elle vraiment ? Autrement, j’envisagerais plutôt de créer une société holding.
Alors parlons maintenant du ratio d’endettement général que vous proposez, dans mon cas, à présent, c’est juste à 33%. C’est d’ailleurs aussi la raison pour laquelle j’ai attendu un peu de temps pour que le trésorière de ma SCI existante prenne un peu de volume.
Alors que pensez-vous de ma situation pour une nouvelle SCI ?
Cordialement
Dernière modification par hello33 (30/05/2020 00h27)
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1 #83 25/06/2020 20h46Bonsoir,
J’avais posté dans ce fil pour connaître le retour des IH dans leur recherche de financement. Je partage la mienne.
Vu mi-juin ma banque principale et m’annonce du 1,45 % sur 20 ans mais en m’indiquant une baisse des taux a venir sur juin. A priori en interne ils ont fait le constat qu’ils étaient mal placé pour la reprise post Covid.
Nouveau taux a 1,20 % pour 20 ans.
Ma grande crainte, l’endettement : au delà des 33%.. et RAS, toujours application de la méthode de compensation.
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Quelle banque ? Étonnant qu’il s’assoie complètement sur les recommandations du HCSF mais tant mieux !
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Toutes les banques ont une (petite ) latitude pour déroger à ces recommandations. 15% même si 3/4 réservés au primo-accedant. Visiblement j’ai la chance d’en être. Après, je suis "bon client" chez eux ( C.A.) assurance crédit, assurance PNO etc..
Et je suis loin des autres critères (endettement 3 ans de revenu versus 7 ans, durée sur 20 ans, et reste a vivre confortable).
Je prends conscience que ces recommandations datent de décembre et j’ai finalisé 2 crédits fin janvier et fin février sans encombre et même sans cautionnement.
Par contre pour celui là, cautionnement obligatoire.
Dernière modification par boumboum26 (28/06/2020 16h09)
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Nous avons voulu faire un point avec notre banque sur notre capacité à renouveler les investissements et en effet les réponses ne sont pas top du tout :
Banque a écrit :
A ce jour concernant les prêts immobiliers les banques ne peuvent plus endetter es clients à + de 33 % (directive de la banque de France depuis février 2020)
Si pour vous un nouvel investissement vous endette à plus de 33 % il sera très difficile de vous financer .
Voila la raison principale pour laquelle les banques ont change leurs conditions d’octroi de prêt .
Banque a écrit :
Selon la nouvelle directive de la banque de France et un rapide calcul, il semblerait à ce jour que votre endettement dépasse les 33 % requis.
Même en tenant compte du reste à vivre pour votre foyer, nous nous trouvons dans une impasse pour vous permettre d’investir à nouveau puisque nous ne pouvons aller au-delà des 33 %.
Cela met donc un frein à nos investissements immobiliers … nous allons donc chercher des solutions alternatives ou attendre que notre endettement diminue (notre Résidence principale étant finie dans 3 ans), le tout alors que notre reste à vivre n’a fait qu’augmenter ces dernières années … totalement absurde 
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1 #87 24/07/2020 10h05Si la banque raisonne sur l’année 0 (et non sur un taux d’endettement moyen sur le crédit de 20 ans demandé pour le locatif), rembourser vos 3 ans de dettes restante sur votre RP puis réemprunter ne serait pas un début de solution ?
Par exemple en utilisant le petit apport que vous envisagiez peut-être de mettre éventuellement sur le locatif et en empruntant au taquet sur le locatif ?
De mon coté, si je venais à être bloqué, j’avais par exemple envisagé d’étaler de la dette comme ça pour limiter mon taux d’endettement : remboursement de mon prêt RP sur 5 ans restant, achat d’un locatif pour montant équivalent sur 20 ans. Ma dette totale n’aurait pas augmentée, mais j’aurais étalé mon endettement (taux bas sur 20 ans au lieu de 5 ans). Et mes mensualités cumulées en année 0 auraient baissé, et donc mon taux d’endettement année 0 avec…
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Sur les 3 derniers investissements, nous fonctionnions en crédit total (Immo + frais de notaire + aménagement), nous n’avions donc pas l’intention de mettre de l’apport dans le prochain investissement.
Après en effet, c’est le crédit (RP) qui porte le plus sur notre endettement et qui rapporte le moins 
On se met en stand-by et on creuse les pistes pour le moment, on a également stoppé net notre recherche afin de ne pas avoir de regret.
Fredx
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Comme je l’ai précédemment indiqué au message 9 de la file de discussion, certaines banques peuvent être plus "souples" quand on dispose en trésorerie de l’équivalent de 2 ans de loyers et d’un très bon historique d’investissement ( pas d’incidents de paiement, investissements judicieux etc …). En tous cas c’est ce que m’a indiqué lors d’une conversation sur ce sujet, ma conseillère de la banque postale avec qui je travaille sur mes projets d’investissement depuis plusieurs années. Par contre, je ne connais pas les autres banques et leur position en la matière.
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1 #90 26/07/2020 13h12Bonjour,
Dans le cas de l’investissement RP, notre conseillère (BNP) avait diminué le montant du prêt travaux dont nous avions besoin, à cause du seuil des 33%.
En argumentant un peu sur le fait que les banques ont 15% de latitude d’après cette même directive, et grâce à notre bon dossier, et après un accord de son supérieur, le dossier a été validé.
Effectivement les banques ont assez tatillonnes, et je me demande ce que cela va donner pour l’investissement locatif, qui n’est pas une nécessité absolue.
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lmnp75 a écrit :
Comme je l’ai précédemment indiqué au message 9 de la file de discussion, certaines banques peuvent être plus "souples" quand on dispose en trésorerie de l’équivalent de 2 ans de loyers et d’un très bon historique d’investissement ( pas d’incidents de paiement, investissements judicieux etc …).
Votre message date de décembre, globalement notre dernier crédit a aussi été réalisé en fin d’année ( et notre banque n’avait pas de limite sur nos prochains investissements ), c’est depuis février que les conditions se sont durcies … voyez avec votre conseillère si ils n’appliquent pas les dernières restrictions et tenez nous au courant
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Bonsoir,
Je viens de prendre connaissance que le HCSF vient en septembre de confirmer les recommandations de fin 2019.
Je viens de boucler 2 dossiers de financement en août malgré tout, je suis preneur du retour d’autres IH sur leur accès au financement.
Septembre cela donne quoi ?
Boum
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Et bien pour ma part j’ai deux projets en attente, portes fermées partout où je vais toquer (banques, courtiers, CFCAL).
J’essaie de faire le forcing pour le plus rentable de ces 2 projets, mais avec mon crédit RP et mon crédit locatif, malgré des rendements bruts sur chacune des opérations supérieurs à 10%, la réponse des banques est systématiquement : taux d’endettement trop élevé, on ne finance plus même avec un apport (à préciser que mon apport représente entre 5-10 % du montant à emprunter, j’imagine que pour des apports plus conséquents ça doit pouvoir passer).
Tous les courtiers et CGPs avec qui j’ai pu discuter sont un peu dégoûtés de la tournure…
Si quelqu’un arrive à obtenir un financement dans des conditions similaires je suis preneur d’informations, sinon je vais attendre des jours plus cléments et réfléchir à d’autres voies pour réduire l’endettement…
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2 #94 27/09/2020 13h51Bonjour,
Dans le magazine papier "Capital" il y a un dossier intitulé "BANQUES : celles qui vont vous faire payer la crise… et les fair-play". Dans le dossier il existe un classement des principales banques et une précision sur les critères d’octroi de crédit. Le sujet des 30% d’endettement maximum et des calculs d’endettement est évoqué. On apprend ainsi que certaines banquent essayent d’être plus accommodantes avec les investisseurs que d’autres.
Je n’ai pas acheté le magazine mais voici quelques exemple (de mémoire) :
* La B.R.E.D serait en recherche de nouveau client est donc plus accommodante
* La Caisse d’épargne I.D.F est plus accommodante si vous êtes déjà client
* La BNP n’applique pas le décote de 30% dans votre simulation de rentrée de loyer
* La Société Générale est très stricte, ainsi que La banque postale.
Ce n’est qu’un extrait, l’article concerne plusieurs dizaines de banques.
Voir aussi cet article qui explique la situation qui se tend sur le sujet des prêts bancaires : lien
P.S.
J’ai une connaissance qui va à priori réussir son projet d’investissement avec la Caisse d’épargne I.D.F malgré un endettement déjà élevé (demande de prêt en début de réalisation, mais pas de "no go" à date)
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Les refus de crédit continuent.
En un an, le taux de refus est passé de 5 à 10 % chez Vousfinancer et de 10 à 15 % chez Cafpi
Achat immobilier : les refus de prêts se multiplient, les banques de plus en plus prudentes - Boursorama
Je sors d’un rdv avec mon banquier qui continue a me suivre pour une nouvelle (petite) opération (12 ans à 0.95%, taux pas incroyable mais je prends quand même).
Je n’ai même pas osé lui poser la question de mon endettement (41%) par peur de l’alerter..
Boum
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Je ne comprends toujours pas pourquoi ces recommandations ont été faites, et je pense donc que les règles changeront bientôt.
Je ne comprends pas, car il ne s’agit visiblement pas d’être prudent, sinon on évaluerait réellement le risque, et les deux critères "bruts" de 33% et 25 ans, en ne prenant plus la méthode différentielle écartent des projet sans aucun risque.
Ex : un achat il y a 10 ans à Paris à 500K avec 1660€ de mensualité pour 5000€ de revenu et apport de 200K. En 2020, le bien vaut 800K, le CRD n’ets plus que de 175K, le salaire passé à 5500€. On va lui interdire d’acheter un T2 locatif à 400K loué 1900€/mois et financé avec un apport de 100K et une mensualité de 1500K sur 20 ans. Pourtant, il n’y a aucun risque. Enfin, moins qu’un jeune couple sans le sou qui signe un vefa en cambrousse.
Les vraies raisons sont elles ailleurs ?
En tout cas, je pense que ça va être une telle curée sur le neuf que les règles changeront assez vite.
Autre soucis : avec les taux qui baissent encore, en raison de la BCE mais aussi de la sélections des meilleurs profils, le taux d’usure baisse lui aussi (il est de 1,33x le taux moyen je crois), donc les banque ne peuvent plus prendre de marges de sécurité suffisante, ou les personnes ayant un profil à risque médicalement/en raison de leur âge risquent de ne plus pouvoir être financées mécaniquement.
Je précise que je suis assez peu touché, voire qu’au contraire, comme GBL je pourrais être avantagé si d’autres investisseurs ne peuvent plus se positionner.
Comme j’essaie d’avoir moins de 33% de taux d’endettement sur chaque projet, mon taux d’endettement aurait tendance à baisser à chaque fois.
Je n’ai pas vu mon banquier depuis l’été, mais les prêts sans apports n’étaient déjà plus possibles.
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1 #97 17/12/2020 17h29Mise à jour des recommandations ce matin par le HCSF :
- durée maximamale passe de 25 à 27 ans (mais sans doute uniquement dans le cas de différés, dont pas de capacités d’emprunts en plus)
- taux d’endettement maximal passe de 33 à 35%
- exceptions passent de 15 à 20%. Par contre on n’a pas encore le détail, même si le discours est toujours de favoriser les primo-accédants
- les "recommandations" devraient devenir obligatoires d’ici 6 mois.
Au final, ils lâchent un tout petit peu de mou d’un côté, mais resserrent plus de l’autre coté.
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Effectivement le passage de 25 à 27 ans est [HCSF][« exclusivement dans le cas d’un achat dans le neuf ou d’un bien nécessitant la réalisation de gros travaux »] Cette extension de deux ans vise à tenir compte du différé d’amortissement − souvent de deux ans − lié aux délais de construction (achat sur plans).
Donc pour de l’achat en VEFA à priori.
Je rejoins Tlaloc , ce qui parait intéressant est le passage à 20% des exceptions par contre mesures obligatoires en été 2021 de ces mesures..
Visiblement de nombreuses banques ne suivaient pas ces recommandations, est ce que le gain de +5 points des exceptions couvrira le nombre de dossiers qui passaient hors recommandations ?
Plutôt l’impression qu’ils resserrent plus qu’ils ne lâchent..
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article complet : ici
J’ai la réponse à ma question "en septembre, d’après les dernières données disponibles de l’ACPR du suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat, la part des crédits accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % atteint 21,16 %"
La situation actuelle se pérennise finalement.
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Ces atermoiements sur les modalités de la mise en oeuvre de regulations visant à protéger les citoyens d’une utilisation mal jaugée de leur liberté individuelle, avec pour risque de devoir assumer les conséquences de leurs actes, commencent à devenir ridicules !
Les prix de l’immobilier suivront de toutes façons la demande solvable, et dans un marché ou l’offre est déprimée et de plus en plus régulée (dernière en date : le projet visant à obliger la « rénovation énergétique »), c’est la course à l’échalote…
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