Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Si on continue dans l’idée de GBL, je ne sais pas si les banques vont être plus tolérées avec les profils CDD ou pas? Car ces profils, qui sont plus fragiles selon les banques, mais ils ne sont pas du tout bloqués par la recommandation….

LeFrigo a écrit :

Si on continue dans l’idée de GBL, je ne sais pas si les banques vont être plus tolérées avec les profils CDD ou pas? Car ces profils, qui sont plus fragiles selon les banques, mais ils ne sont pas du tout bloqués par la recommandation….

Je dirai que oui, lorsque le nombre de prêt accordé va chuter si ces recommandations sont appliquées, les banques devraient être plus ouvertes pour les dossiers atypiques (intérim, cdd…)

Bonjour à tous,

Je souhaite parler avec vous des conditions pour l’obtention d’un prêt immobilier depuis la nouvelle année car il semblerait réellement que les conditions soient durcit.

En effet lorsque j’ai été voir une banque et un courtier il y a quelques semaines, ceux-ci ont fortement souligner l’importance des 33% d’endettement sur le futur prêt, mais m’ont proposé une option secondaire avec laquelle je mettrais 15K€ d’apport (ce que j’ai évidement refusé).
Ceci est le premier point sur lequel les banques ont changé cette année car j’ai eu des échos d’autres personnes ayant également été voir des banques qui ne souhaitaient pas passer au dessus de 33% voir 35% grand maximum cette année.

Concernant cette fois ci le financement à 110%, j’ai un ami qui avait traité avec un courtier avec qui cela se passait très bien pour un achat, la simulation de prêt était "ok" et trouver un prêt avec une banque n’était qu’une formalité, mais celui à reçu un appel en ce jour lui disant que le prêt ne se ferait peut-être pas car la banque refuserait le prêt à 110% ce qui le met dans l’embarras.

N’hésitez pas à témoigner des vos expériences bancaires depuis le début de cette année 2020 pour que nous avancions ensembles dans ce qui pourrait être une nouvelle étape du financement de l’immobilier locatif.

Et niveau taux d’endettement vous étiez situé comment sur ces deux dossiers?
Même avec de très bonnes rentabilités, le taux d’endettement explose assez vite quand on ne fait pas de compensation des loyers…

Bonjour,

J’ai pris rendez-vous la semaine dernière avec un courtier de la société ATOUT PRET CONSEIL dans le cadre d’un investissement en Denormandie.

Avant de partager sa vision de l’emprunt bancaire en 2020, voici un aperçu de mon profil investisseur:

- Locataire de ma RP : 1050€/mois
- Revenus mensuels : 5450€/mois
- Environ 3000€ d’impôts/an
- Propriétaire d’un appartement via une SAS dans lequel je fais du Airbnb (1700€ d’emprunt et 2000€ de revenus BIC)

Il m’a confirmé que les conditions d’emprunt s’étaient considérablement durcies en 2020:
- Respect des 33% du taux d’endettement (il n’inclut pas les impôts dans les charges : uniquement les loyers ou emprunts)
- Plus aucune banque n’utilise le calcul du taux d’endettement différentiel (qui était intéressant pour investisseurs)
- Nécessité de financer les frais de notaire avec son apport pour un achat de RP mais pas besoin forcément d’apport pour un investissement locatif
- Les banques prennent 70% des loyers dans le calcul du % d’endettement
- On ne parle plus du reste à vivre (sauf pour les 15% des dossiers qui pourront ne pas respecter les 33%. pour rentrer dans les 15%, il faudrait être primo-accédant)

Dans l’étude de mon cas, il m’a dit que ce serait compliqué pour moi d’acheter un appartement en DENORMANDIE ainsi que ma RP en parallèle car le % d’endettement serait critique.

Par contre la bonne nouvelle pour moi est qu’il ne fait pas rentrer dans le calcul du % d’endettement l’investissement AIRBNB car il a été fait à travers une SAS qui est imposé à l’IS.
Est-ce que vous me confirmez sa position sur ce point?

Je suis donc en phase de réflexion pour savoir si je privilégie l’achat de ma RP ou un investissement en Denormandie. Je me laisse encore la possibilité de faire dans un premier temps l’investissement locatif et ensuite ma RP en tentant de rentrer dans la brèche des 15% des dossiers (j’aurai le statut primo-accédant car je ne suis pas propriétaire de ma RP depuis + 2ans).

Il y a déjà un topic à ce sujet
(3/3) Projet gouvernemental d’encadrement des crédits immobiliers

La section étude de cas est bien calme depuis les recommandations, je n’ai encore vu personne qui a acheté avec le calcul d’endettement avec différentiel depuis.

Nakor26, le 20/05/2020 a écrit :

La section étude de cas est bien calme depuis les recommandations, je n’ai encore vu personne qui a acheté avec le calcul d’endettement avec différentiel depuis.

Avec l’impact de la crise actuelle, entre les agences immobilières qui ferment, les visites impossibles à réaliser, les diagnostiqueurs qui sont à l’arrêt, les artisans également, mais aussi les services de la mairie,de la banque, du notaire,… en télétravail, il y a eu un fort ralentissement sur tout le secteur, avec un effondrement des compromis.

Egalement, une possible baisse des prix, qui ralentit tout le monde " en attendant la fameuse baisse des prix" :

[url=https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-1-acheteur-2-veut-reprendre-projet-fin-confinement-article-37276.html]Seloger[/url] a écrit :

Pour 1 Français sur 2, le prix de l’immobilier devrait baisser
L’évolution des prix de vente de l’immobilier est un autre point – et non des moindres – sur lequel notre enquête nous renseigne quant à la perception qu’ont les Français du marché immobilier post-confinement. « 55 % des sondés estiment que les prix des maisons et des appartements vont baisser dans les 6 mois à venir et 40 % pensent que les prix vont diminuer progressivement » fait remarquer Séverine Amate. Alors qu’une majorité de Français table sur une baisse du prix de l’immobilier inférieure à 10 %, 1/3 d’entre eux penche plutôt pour une stabilisation ». Il est frappant de constater que les résultats de notre enquête contrastent nettement avec ceux d’une étude qui avait été conduite par l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger en février dernier. Il était alors apparu que 46 % des personnes interrogées misaient sur une augmentation des prix de vente et 45 % sur un statu quo. Mais à l’époque, rappelons que la simple idée de confiner 11 millions d’habitants relevait de la science-fiction…

L’autre question est sur le financement des banques.

seloger a écrit :

Quant aux conditions d’octroi des prêts immobiliers lesquelles, avant même le début du confinement, avaient été durcies par la Banque de France et le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF), 40 % des porteurs de projets que nous avons interrogés redoutent qu’elles ne se renforcent encore…

Pour mon expérience personnelle, achat en février, donc prêt conclu sur la fin d’année, sans soucis.
Une amie qui achète un immeuble, avec un accord de principe début mars avec sa banque traditionnelle, vient de se prendre un refus, au motif que selon une circulaire interne, ils ne font plus que des financements de RP, et excluent les RS et investissements. Elle est donc chez le courtier depuis la semaine passée.

Sinon, les études de cas sont (souvent) pour des premiers achats d’investisseurs en début de parcours.
Ensuite, on s’aguerrit. Sur un marché ultra tendu, comme Lyon où je chasse, je n’ai pas le temps de faire une étude de cas, je sais avant la visite ce que je cherche, et si cela correspond à mes attentes, je signe une offre sur le champ. Sinon, un autre le fera.
Puis je vais pas faire une étude de cas sur un bien où j’ai une offre. Si j’ai fais une offre, c’est que je suis sûre de mon coup. J’ai souvent l’impression que sur les études de cas, les forumeurs ont besoin d’être rassurés sur la viabilité de leurs projets.
Les études de cas, en tout cas pour les dernières que j’ai lu, sont sur un marché plus lâche, où on peut se laisser le temps de la réflexion, et sur des investisseurs peu surs de leur projet, où avec beaucoup d’interrogations. Ceux-ci sont effectivement les plus exposés : peur de " se faire avoir sur le prix s’il baisse de 20% dans les prochains mois" et pas de parcours d’investisseur validé par la banque.

Concernant Cricri et ses études de cas, toujours très spectaculaires et plaisantes à lire, il s’en était mordu les doigts quand une affaire lui était passée sous le nez, et s’était maudit de l’avoir publié publiquement, car il s’était fait griller la priorité.

Finalement, il a appris que ce n’était pas un "lecteur du forum" qui l’avait devancé, et avait supprimé son message ensuite. Mais je m’en souviens encore, et cela m’avait bien marqué,
ainsi que B2K visiblement:

par ici, par là, où encore celui-ci

Concernant l’impact du durcissement bancaire, il est impossible de le séparer de l’impact global de la crise économique que nous traversons. Déjà voir comment le marché immobilier va reprendre son envol…

Caine est-ce que vous pouvez clarifier deux points pour moi:
-j’ai une sci avec 99% des parts, en cas d’achat perso je dois considérer le prêt et les revenus de la sci ?
-inversement en cas d’achat via la sci, vous dites que vous ne regardez plus les charges, c’est à dire que le crédit perso de la résidence principale n’est pas considéré dans les charges ? Ça paraît étonnant!

doubletrouble a écrit :

Ces restrictions artificielles et rigueur arbitraire de la part des banques sont assez cocasses quand on sait que derrière, des millers de milliards sont créés ex nihilo de toute urgence.

Ces restrictions ne sont pas le fait des banques mais du HCSF, l’autorité macroprudentielle française en charge de superviser le système financier.

Par contre, je partage avec vous l’idée qu’il est cocasse de la part des autorités publiques de tout faire pour inonder le monde de liquidité (taux négatifs, QE, etc.) puis de prendre des mesures restrictives pour limiter les dégâts de leurs propres décisions…

A aujourd’hui, cela s’applique à absolument tout le monde, sans la moindre dérogation possible… Le temps qu’un équilibre soit trouvé, je pense que 15 à 20% des prêts accordés pourront déroger (en montant, pas en nombre, et les communications que nous avons vont en ce sens)

Bonjour à tous !

Après avoir passé beaucoup de temps pour vérifier que mon sujet n’est pas encore abordé, je me décide donc à le lancer ici.

En fait, j’aimerais savoir, avec la situation économique d’aujourd’hui, comment les banques calculent la capacité d’emprunt pour les multi-investisseurs, entre autres, en créant des autres SCI.

Certains disent que les banques sont devenues frileuses…

Voici mon cas :

J’ai déjà eu une SCI à l’IS qui se porte plutôt bien, heureusement, et qui génère une somme de Cash Flow positif. J’ai attendu que cette somme devienne assez importante pour pouvoir montrer à la banque que j’ai de quoi réinvestir. Mais dans le but de faire une autre SCI sans apport bien sûr.

D’où ma question : la banque va-t-elle me suivre ? Ou alors comment va-t-elle calculer ma capacité d’emprunt ?

Je vous remercie d’avance pour tous vos conseils.

Cordialement