LezardMan [74] : étude de cas immobilier (T5 colocation)

LezardMan · #1

Bonjour à tous,

Je vous soumets ici un projet d’investissement dans une ville frontalière près de Genève.
Je vous remercie pour vos éventuels commentaires/critiques et pour les réponses à mes questions.

Résumé du projet :

Dans une optique de créer un patrimoine rentable, nous nous sommes associés ma femme et moi, avec un de mes collègues qui est également marié.

L’avantage de faire ça avec un collègue est qu’on a le temps d’aller faire des visites le midi ce qui est très pratique

Au bout de plusieurs semaines de recherches, nous nous sommes orientés vers des biens en colocation (très demandés sur la région par les étudiants et actifs). Le rendement est bien meilleur que les petites surfaces (qui partent très/trop vite).

Nous avons trouvé un bien en centre-ville, que nous avons plutôt bien négocié même s’il reste dans la fourchette haute par rapport au marché. L’avantage est que ce bien est rénové et déjà loué avec 4 colocataires en place. Visiblement aucune difficulté pour trouver des colocs même en période COVID.

Donc pas de travaux à prévoir ni recherche de locataire à court terme. Contre visite demain avec rencontre des colocs. Signature du compromis d’ici deux semaines.

Concernant mes questions :

- quelle structure conseillez-vous sachant que nous sommes donc 4 associés (deux couples mariés) résidant en Suisse ? Les pistes envisageables semblent être SCI IS, LMNP SNC ou LMNP indivision

- comment opérer pour le financement ? conseillez-vous des banques qui proposent de bonnes conditions pour les non-résidents / en fonction de la structure envisagée ?

- si SCI IS, vaut-il mieux injecter l’ensemble du capital (ie 40 k) ou mettre en place des comptes courants ? quel impact pour le financement ?

- est-il possible d’envisager un financement à 110% (je suis parti sur 90% dans mes hypothèses) ?

Voici les détails du projet :

VOTRE PROFIL

- marié sans enfants, 29 ans, non-résident
- associés : ma femme (en cours de création d’entreprise), collègue (36 ans, marié) et sa femme (en cours de création d’entreprise)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : très bonnes
- Fiscales : bonnes
- Artisanales : faibles
- Sociales : très bonnes
- Temps disponible : faible mais très motivé

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T5 83m2
- Année de construction : 1970
- Étage : 3/6
- luminosité : à vérifier mais semble ok
- surface 83m2 carrez
- ascenseur : oui
- Déjà occupé : oui 4 colocs
- Si appartement : syndic pro
- Chauffage collectif
- Volets isolants ou persiennes : à vérifier
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Études de la copropriété : : en cours d’analyse suite à réception des PV mais rien de particulier à signaler
- Concierge : à vérifier
- Décoration : moderne légère / moyenne

LOCALISATION DU BIEN

- localisation : 74 frontière suisse
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : excellent
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : oui (développement des transports en commun) / zone tendue

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 290 k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2325 €
- Taux de vacance envisagé : 1.5 mois / 12.5%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion directe

- Travaux immédiats : 0
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : à vérifier / cage d’escalier à rafraichir potentiellement dans 5-10 ans
- Coût des travaux à 5 ans : ?
- Coût des travaux à 10 ans : ?

- Taxe foncière hors TEOM : 777 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250 € par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : aucune

- Rentabilité brute : 27900 / 260000 = 10.7%
- TRI avec levier (financement 90%) : 15%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 40 k
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.7%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : montage SCI - 200€ par an
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : ok

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : idéalement LMNP / sinon SCI à l’IS

CASH FLOW

- Cash flow positif : 4000€ par an

Dernière modification par LezardMan (17/08/2020 08h20)

Mots-clés : colocation, financement, immobilier, sci, suisse

gunday · #2

1ères questions qui me viennent en tête : pourquoi une SCI ?
Et surtout pourquoi investir avec des collègues ?
Vous trouvez l’immobilier trop simple à gérer en couple, donc vous souhaitez rajouter un peu de difficultés ?

Avez vous envisagé les conséquences d’un mésentente ?
Et si l’n des 4 change de projet, comment gérerez vous ?
Rachat des parts, revente du bien, etc.

Bref, investir avec autrui, je suis pas fan.

Sinon 11% brut avec de la colocation, ça me semble plutôt faible, mais je connais pas assez la colocation pour être un bon juge.

Ares · #3

Bonjour LezardMan,

Je connais bien la région aussi, et pour moi ça me paraît énorme 10,7% de rentabilité brut. (est-ce que vous avez inclus les vacances locatives là-dedans ?).
L’appart me paraît pas excessivement cher, c’est peut-être lié à la localisation, des quartiers pas forcément top peut-être ?

Est-ce que vous savez combien cet appart ce louerait hors colocation ?

(Un appart de 83 m² à Grenoble c’est 1000 € en colocation, pour la comparaison.)

Merci de votre retour.

LezardMan · #4

Merci pour votre réponse

- on avait l’idée de la SCI pour formaliser les relations entre associés et pour faciliter le financement (car pas de revenus pour nos épouses qui doivent avoir 25% des parts également chacune + non-résidents). Mais si l’indivision est possible ça nous arrangerait beaucoup également (surtout pour l’impôt à la sortie). J’ai besoin d’un retour d’expérience là-dessus.

- d’accord avec vous pour la question de se lancer avec un collègue - nous avons surmonté cette croyance que je pense limitante car ensemble on ira plus loin et pourrons diversifier davantage. Le fait d’avoir fait plus d’une dizaine de visites ensemble me fait penser que nous sommes vraiment sur la même longueur d’onde et que nous pouvons nous faire confiance.
(pour répondre à votre autre commentaire, pas de problème pour gérer en couple, au contraitre ce n’est que du fun )

- nous allons régir les cas de sortie via les status ou pacte d’actionnaire

- d’accord pour votre remarque sur le rendement, je pense qu’on peut faire un peu mieux. On est positionné sur d’autres bien plus rentables dans la même ville mais moins d’upside en termes de valorisation long-terme. On peut également remonter les loyers à 2500€ sur ce bien sans trop de soucis à mon avis.

Par ailleurs, je viens de lire cette clause dans le réglement de copropriété :

"La location à des personnes différentes , des pièces composant un même local ou de certaines d’entre elles, est interdite, mais les locations en meublé d’un appartement entier sont autorisées".

La colocation semble donc interdite, à première vue. Quels sont les risques si nous nous engageons tout de même dans cette aventure ?

Merci pour vos réponses

EDIT

Ares a écrit :
Bonjour LezardMan,

Je connais bien la région aussi, et pour moi ça me paraît énorme 10,7% de rentabilité brut. (est-ce que vous avez inclus les vacances locatives là-dedans ?).
L’appart me paraît pas excessivement cher, c’est peut-être lié à la localisation, des quartiers pas forcément top peut-être ?

Est-ce que vous savez combien cet appart ce louerait hors colocation ?

(Un appart de 83 m² à Grenoble c’est 1000 € en colocation, pour la comparaison.)

Merci de votre retour.

Bonjour à vous,

10.7% = 2325€ * 12 / 260 000 €. donc renta brute hors vacances, indicateurs que je n’utilise jamais mais qui permets de donner une idée.
Localisation centre-ville. Hors colocation, je dirais 1500€.

Bien à vous

Laucyn · #5

Bonsoir

Je connais bien le secteur également et a contrario la rentabilité brut ne me paraît pas folle.

Le prix assez élevé si c’est bien le centre de la ville auquelle je pense.

Le prix par chambre légèrement sous évalué selon l’état et le service de celles ci.

Aussi le prêt sur 20 ans a 1.7 %, en creusant légèrement on peut trouver mieux.

La vacance locative est grandement surévaluée si je ma base sur mes colocations actuelles.
Le secteur est ultra tendu.

lachignolecorse · #6

Inutile de calculer un cashflow si vous oubliez beaucoup de charges dans vos calculs :
- les charges de copro
- expert-comptable
- CRL ou CFE
- travaux d’entretien annuels
- fiscalité

Les loyers sont chargés ou pas? Comment sont gérés les compteurs? Répartitions de charges?

LezardMan · #7

Laucyn a écrit :
Bonsoir

Je connais bien le secteur également et a contrario la rentabilité brut ne me paraît pas folle.

Le prix assez élevé si c’est bien le centre de la ville auquelle je pense.

Le prix par chambre légèrement sous évalué selon l’état et le service de celles ci.

Aussi le prêt sur 20 ans a 1.7 %, en creusant légèrement on peut trouver mieux.

La vacance locative est grandement surévaluée si je ma base sur mes colocations actuelles.
Le secteur est ultra tendu.

Merci pour votre réponse. Quel niveau de rentabilité arrivez vous à atteindre ? En nous éloignant du centre nous avons trouvé des biens à 12.5% brut mais en ce moment il n’y a pas beaucoup d’offres j’ai l’impression.

Prix au m2 3100€. C’est dans la fourchette haute de meilleurs agents. Nous avons peut être été trop gentils sur la négo. Le bien a été rénové, une douche additionnelle a été créée, la cuisine équipée et tout est meublé correctement. Les 4 colocs sont déjà en place. Cela justifie-t-il de payer un prix élevé ?

Prix par chambre : nous allons passer à 650 * 3 + 675 au changement de colocataire. Comment faire pour bien mettre en valeur les chambres ? Quel service additionnel pouvons-nous mettre en place ?

Nous commençons les recherches de financement cette semaine. J’espère effectivement faire mieux que 1.7% de taux effectif.

Bonne nouvelle pour la vacance locative Mais je reste prudent pour le business plan.

lachignolecorse a écrit :
Inutile de calculer un cashflow si vous oubliez beaucoup de charges dans vos calculs :
- les charges de copro
- expert-comptable
- CRL ou CFE
- travaux d’entretien annuels
- fiscalité

Les loyers sont chargés ou pas? Comment sont gérés les compteurs? Répartitions de charges?

Toutes les charges sont prises en compte (à part les frais de la SCI potentielle, j’avoue j’ai eu la flemme)

Loyés chargés oui, via un forfait de charges pour éviter de faire les régularisations. Pas de compteurs individuels.

lachignolecorse · #8

LezardMan, le 16/08/2020 a écrit :
- Coût du bien avec frais de notaire : 290 k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2325 €

- Rentabilité brute : 27900 / 260000 = 10.7%

- rentabilité brute 27900 / ~~260000~~290000 = 9,6%

LezardMan · #9

Merci pour la précision, comme dit plus haut j’utilise peu cet indicateur. Pour un même rendement brut, si les charges de copro varient du simple au double, on peut passer d’une bonne opération à une très mauvaise. Donc je préfère voir le cash flow final.

==> J’essaie avant tout d’avoir des bien avec cash flow positif en considérant un leverage à 100%.
C’est le cas ici, avec 4k€ de CF par an.

kiwijuice · #10

Bonjour,

Quelques sentiments:
- Première opération, non résident. Il me semble difficile d’obtenir du 90% de financement. D’ailleurs, vous ne le savez pas vous-même (hypothèse)
- T5 de 83m2? Vous aurez un salon? Combien de salles de bain? Ca me semble un logement pour étudiants ou actifs dans des petits jobs.
- 2300€ de loyer pour 83m2 me semble ambitieux mais bon pourquoi pas. J’ai du mal à voir pourquoi qqn paierait €600 par mois pour 11-12m2 au mieux, même pas en Suisse.
- on lit toujours sur ce forum que les biens déjà occupés justifie un -15% mais vous achetez à une prime
- vous avez identifié déjà d’autres biens avec plus de rendement

LezardMan · #11

Bonjour kiwijuice, merci beaucoup pour votre message.

- Oui le financement reste l’inconnu pour l’instant. Nous avons déjà d’autres biens par ailleurs (1 T2 en région parisienne en LMNP et mon collègue possède deux biens loués en nu également)
- petit T5 effectivement, il y a un petit salon avec cuisine ouverte. 2 salles de bain. Effectivement actuellement ce sont des stagiaires, étudiants et jeunes actifs.
- les loyers sont élevés dans la région, le marché est très tendu et pas facile de se loger en Suisse pour quelqu’un qui arrive dans la région.
- Nous avons négocié -15% par rapport au prix affiché. On aurait pu être plus aggressif. On essaie de faire une meilleure négo sur un autre bien avec un meilleur rendement.

Merci encore pour vos commentaires très utiles. Ce soir contre visite avec la propriétaire. Nous allons soulever le point de la colocation non autorisée dans le réglement et voir la réaction. Avez-vous déjà rencontré cette situation ?

LezardMan · #12

Bonjour à tous,

Voici un update suite à notre nouvelle visite d’hier soir:

- nous avons soulevé le point du réglement de copropriété qui interdit la colocation. La propriétaire a fait mine de ne pas être au courant et il y aurait apparemment trois colocations dans la copro (sur 9 appartements).
==> Avez-vous une idée de comment avoir plus d’assurance sur le fait que l’on ne va pas rencontrer de problèmes dans l’avenir si on poursuit le projet de coloc ? Ou vaut-il mieux ne pas prendre le risque ?

- il y aurait de l’amiante dans l’appartement - la propriétaire indique qu’il y en avait dans les placards et qu’on ne peut donc pas percé. Est-ce que cela représente un risque ?

- pour signer le compromis, la propriétaire veut le faire avec son notaire (qui est un de ses amis). Pensez-vous qu’il vaut mieux prendre un notaire neutre ?

Je vous remercie pour vos réponses et votre aide

gunday · #13

LezardMan a écrit :
- il y aurait de l’amiante dans l’appartement - la propriétaire indique qu’il y en avait dans les placards et qu’on ne peut donc pas percé. Est-ce que cela représente un risque ?

Si l’amiante reste bien enfoui sous la peinture, ce n’es pas risqué, mais ça signifie un suivi de la peinture et attention aux travaux.
A terme la question de l’amiante finira par se poser (si vous voulez faire des travaux.)

LezardMan a écrit :
- pour signer le compromis, la propriétaire veut le faire avec son notaire (qui est un de ses amis). Pensez-vous qu’il vaut mieux prendre un notaire neutre ?

Vous pouvez prendre chacun votre notaire, c’est pas plus cher!

Niko76 · #14

Faites attention à votre calcul de rentabilité .

Rentabilité brute avec 1,5 mois de vacation : (2325×10,5)÷290000 = 8.42%… c’est pas la même chose ^^

LezardMan · #15

gunday, le 18/08/2020 a écrit :
LezardMan a écrit :
- il y aurait de l’amiante dans l’appartement - la propriétaire indique qu’il y en avait dans les placards et qu’on ne peut donc pas percé. Est-ce que cela représente un risque ?
Si l’amiante reste bien enfoui sous la peinture, ce n’es pas risqué, mais ça signifie un suivi de la peinture et attention aux travaux.
A terme la question de l’amiante finira par se poser (si vous voulez faire des travaux.)

LezardMan a écrit :
- pour signer le compromis, la propriétaire veut le faire avec son notaire (qui est un de ses amis). Pensez-vous qu’il vaut mieux prendre un notaire neutre ?
Vous pouvez prendre chacun votre notaire, c’est pas plus cher!

Merci beaucoup pour votre réponse.

Concrètement, cela se passe comment pour prendre chacun notre notaire ?

gunday · #16

LezardMan a écrit :
Concrètement, cela se passe comment pour prendre chacun notre notaire ?

Généralement au moment du compromis, chacun indique qui est son notaire.
Je ne me souviens plus si vous passez par une agence ou non.
Perso, en amont, j’avertis mon notaire que je vais vendre ou acheter, et ce que je dois fournir et à qui.
En résumé, j’ai un pro qui gère la partie paperasse, donc j’ai tendance à me décharger fortement sur lui.
Après, je sais que mon notaire est bon (il repère bien les ratés, fait son boulot de conseil, etc) , et je passe par lui depuis une 10aine d’années, donc ça joue dans la relation de confiance.

tonio93 · #17

Bonjour,comme dis par gunday,prenez un notaire et vous aurez un autre avis sur la colocation si le règlement de la copropriété l’interdit.
Vérifier auprès du syndic si c’est autorisé, peut être qu’il y a eu des avenants aux règlements.

Pour l’amiante,le jour où vous ferez des travaux, vous serez obligé de faire un désamiantage et c’est un coût à ne pas négliger. Vous n’avez pas de plomb ?

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lachignolecorse a écrit :

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LezardMan, le 16/08/2020 a écrit :

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gunday, le 18/08/2020 a écrit :

LezardMan a écrit :

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