Obtenir un crédit immobilier quand on est jeune freelance ?

Bonjour,
Il y a sûrement un coquille dans votre texte car avec 400€/mois de revenu et 41% de tmi… vous vouliez sûrement dire 4000€ par mois non ?
Si c’est le cas, et vu la jeunesse de votre entreprise il est normal que la banque ai des doutes.
La banque ne va pas regarder uniquement vos revenus, mais aussi  la pérennité de votre structure. Il ne faut donc pas négliger, surtout les premières années, les bilans de votre entreprise. Votre salaire reste une charge pour l’entreprise et pourra elle l’assumer sur le long terme? Je caricature un peu pour que vous voyez mon point de vue mais il est aussi important en tant que chef d’entreprise d’investir , d’avoir une trésorerie de secours, faire de la pub pour se développer,formation, etc… la banque va regarder votre gestion.
Il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs, vous avez choisi la voie de l’entreprenariat, alors investissez d’abord dans votre entreprise pour qu’elle ai de bons bilans, qu’elle soit rentable et pérenne, et ensuite vous pourrez investir dans l’immobilier.

A ce moment là votre question ne sera pas: est ce que ma banque va me suivre ? Mais plutôt: quel banque je choisis pour mon projet ?

Vouloir aller trop vite est une erreur je pense.

Au plaisir d’échanger

Oui je me doutais que si la rémunération était vrai, il y avait sûrement beaucoup de dividendes pour atteindre 41%de tmi.
Mais ce que je ne comprend pas c’est pourquoi il dépasse alors les 33% d’endettement alors qu’il a peu d’encours de prêt et une Tmi élevée ?

Bienvenue en France ou même quand vous gagnez très bien votre vie, il faut avant tout rentrer dans les bonnes cases du formulaire banque !

On manque de chiffres pour faire une analyse fiable de vos ressources (votre ÇA n’a aucun intérêt, le RN si par exemple…).

De prime abord, soit vous Leur proposez de nantir vos portefeuilles financiers, soit de prendre une seconde hypothèque sur votre RP pour débloquer votre situation.

La situation d’une jeune TPE étant rarement un fleuve tranquille, on peut toutefois comprendre la réticence des banques dans ce contexte dépourvu d’historique. A votre place, je réduirai ma rémunération après m’être posé l’équation de vos besoins, vôtre capacité épargne, vos droits sociaux, afin de réduire mon IR et soigner ma treso société, qui pourra ensuite pour servir d’apport pour vos projets à suivre.  Il est sur que ce genre d’ajustement met à minima un an pour être perçu dans les bilans, mais bien commentés ensuite, c’est un facteur d’adhésion Important sur votre profil pour la banque à mon sens.

Bonjour,

Tout d’abord, merci pour vos retours.

En effet, mes revenus mensuels (salaire SASU (400€) + RF (850€)) adossés a mon crédit sur ma RP (mensualité de 800€) est un gros handicap qui bloque tout investissement se basant sur le levier du crédit.

@serenitis:
En ce qui concerne mon activité, je suis indépendant en informatique:
- prestataire de service IT
- charges faibles (salaire gérant(moi même)+frais repas +frais transport + location d’une partie ma RP) qui représentent moins de 15% du CA
- bénéfices BIC (en 2019, je me suis versé presque 100k€)

Compte tenu de mes revenus 2019(Salaire + RF + bénéfices BIC) qui dépassent 73k, je passe directement à la TMI 41%.

@oblible:
N’ayant pas de portefeuilles financiers importants (moins de 40k investie sur des fonds sans garantie de capital), je ne pourrai pas utiliser le nantissement comme stratégie.

Comme vous l’avez mentionné, les banques classiques sont réticentes à l’idée d’octroyer un crédit, surtout après les recommandations du haut conseil de la stabilité financière et la crise post covid.

Étes vous passé par les banques mutualistes/régionales pour votre crédit ? En direct ou à travers un courtier ? Quel est le pourcentage du nantissement par rapport au montant total du prêt ?

Excellente journée

En complément de ce qui a déjà été indiqué :  si vous voulez vraiment investir à crédit rapidement, alors il faut que vous augmentiez le montant du "salaire" SASU que vous vous versez, par exemple de 400€/mois à 5000€ ou 6000€/mois, avec toutes les conséquences qui vont avec (s’il y en a… car j’ai l’impression que ça ne change pas grand chose au niveau IR, ou au niveau cotisations sociales, ou au niveau de votre compte en banque). Et alors, le banquier devrait plus facilement trouver dans quelles cases mettre quels chiffres pour que votre dossier passe.

Il faut poser les chiffres (en €uros, pas en pourcentages, où on fait très vite des énormes erreurs) et examiner toutes les conséquences (pour cette année, comme pour les N années à venir, sans oublier les droits acquis), d’un petit comme d’un gros salaire, en conservant une SASU IR ou en passant à l’IS ou en ayant une holding IS controllant une grosse partie du capital de sa SASU ou en ayant recours à un portage salarial pour son activité (ça me semble être les 2x4 alternatives à analyser). 

Je ne suis pas du tout convaincu (mais j’ai peut-être tort) que le choix actuel de HaraiGoshi (SASU IR, petit salaire) soit le plus pertinent, et encore moins qu’il soit adapté à ses objectifs (dont "investir dans l’immobilier à crédit"). Faire la tournée des banques actuellement, sans se questionner à ce niveau, ne me semble pas du tout le meilleur choix pragmatique.

PS: N’ayant jamais été concerné, je connais mal les impacts fiscaux sur l’IR d’une SASU IR, mais je doute que les revenus imposables à l’IRPP comportent alors en double la partie "salaire".
Par ailleurs, sauf erreur de ma part, le taux vers "80%" (en fait 80 pour environ 150 de coûts pour la société et 70 reçus par le "salarié", ce qui ne correspond à "80%" de rien), pour la somme des cotisations sociales patronales et salariales, n’est valable que jusqu’aux abords du PMMSS. Et au dessus, la majeure partie des cotisations est  directement génératrice de droits (retraite complémentaire). En outre ces cotisations diminuent le BIC, et donc ça ressemble pas mal à un Madelin ou un PERP qui serait obligatoire.

Hello,

J’ai étudié la possibilité d’augmenter mon salaire mensuel mais je tombe à chaque fois sur une TMI a 41%.

Afin d’être au delà des 33% d’endettement (crédit RP + crédit investissement locatif), je devrais me verser à minima 5000€ de salaire net.
En prenant en compte les charges et les différentes cotisations rattachés à ce salaire, cette stratégie mobilisera une somme non négligeable dont le montant plombera mon « vrai » taux de rentabilité.
Dans mon calcul, la somme mobilisée pour me verser 5000€ s’additionne au coût du crédit puisque c’est une charge utilisée pour être dans la bonne case bancaire.

A mon avis, le plus sage serait d’attendre le 2eme bilan puis d’approcher les banques régionales/mutualistes.

@ InvestisseurHeureux:

Pourriez vous m expliquer en détail ce que vous me proposez :
Réduction des bénéfices & IRPP
Achat UF SCPI à partir de ma SASU

Par avance merci

Il me semble qu’il y a plusieurs objectifs :
1) optimiser votre rémunération et sa fiscalité
2) assurer une bonne protection sociale (notamment retraite)
3) pouvoir emprunter pour l’immobilier.

Voilà un problème bien complexe. Pour y réfléchir sereinement, il faut avoir toutes les données, et je n’ai pas l’impression que ça soit le cas jusqu’à présent.

Je ne suis pas sûr que SAS IR soit la solution. D’où vient donc cette idée peu commune ?

Une SAS IS avec une holding pourrait être une autre solution. Ca dépend des objectifs. Par exemple, si l’on veut garder l’avantage du bénéfice taxé à 15 % pour la part à moins de 38120 €, elle doit être détenue à 75 % au moins par des personnes physiques, donc il ne faut pas que la holding détienne plus de 25% des parts.

Ainsi, certains objectifs sont contradictoires. Par exemple limiter le fiscalité et les prélèvements d’une part, et d’autre part avoir une bonne protection sociale. D’où l’intérêt de bien y réfléchir, et même de pondérer ces objectifs (qu’est-ce qui est plus important : charges et fiscalité réduites maintenant, ou bien bonne retraite plus tard ?).

A votre place, ce que je ferais :
- bien redéfinir vos objectifs (ce que vous voulez obtenir à échéance 2, 5, 10, 20, 30 ans) et pondérer l’importance pour vous de chacun de ces objectifs.
- prendre rendez-vous avec votre expert-comptable et lui exposer ces objectifs et voir ce qu’il propose.
- bien mettre tout à plat jusqu’à trouver une solution satisfaisante à court, moyen et long terme.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2020 10h21)

A mon tour de compléter Dr Minimal sur la sujet de la holding et du taux réduit IS, loin d’être simple :

ma holding "historique" a deux filles avec  98% (1% chacun avec ma femme à chaque fois) des parts : les 2 filles placées dessous bénéficient du taux réduit à 15%.

Cette holding possède 50% d’une autre holding, les 50 autres % détenues par un associé personne physique : les 2 filles placées dessous n’ont pas droit au taux réduit de 15% mais paient à28% directement.

j’ai retenu pour faire simple l’explication de mon EC au moment de valider le montage : 1 étage de holding = taux réduit, au delà = non.