Vilboux : étude de cas immobilier (plus-value et location meublée non professionnelle)

Vilboux · #1

Bonjour à tous.
Je possède 2 lots dans le cadre du lmnp.
En 2019 , j’ai acquis un local commercial destiné à la location courte durée.
J’ai effectué 50 ke de travaux , le prix d’achat était de 180 ke
Je viens de perdre de façon brutale mon emploi , je suis donc amené à vendre cette opération
Mon comptable n’a pas su me dire comment je serais imposé au titre de la plus value immobilère, en effet en reprenant les chiffres ci-dessous

prix achat 180ke
travaux fait en 2019 50 ke
frais de notaire 15 ke

le prix du marché de mon bien est de 300 ke

ma question est donc la suivante, serais je imposée sur l’assiette fiscale soit prix de vente - prix achat + frais de notaire, ce qui représente une assiette fiscale d’environ 100 ke, soit 40 ke environ d’impôt à payer
ou puis je réintégrer une partie des travaux , ce qui me permettrait de diminiuer de façon considérable mon assiette fiscale.

J’espère avoir été clair dans mon explication

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), plus-value, travaux

BetterCallSam · #2

Normalement vous pourrez déduire les travaux à condition d’avoir gardé les factures !

gunday · #3

Tout d’abord, désolé de la mauvaise nouvelle.

Ensuite, êtes vous dans l’obligation de revendre ?
N’avez vous pas un parachute social ? (CSP, ARE, etc).

J’ai pas compris, vous déteniez 2 lots et en avez acheté 1 autre en 2019, ou ne s’agit il que d’un seul achat en 2019 contenant 2 lots ?

2nde question importante, comment détenez vous les lots ?
En nom propre, en SCI IS, en SCI IR, autrement ?

Vilboux · #4

merci de vos réponses
non je n’ai pas de parachute fiscal
je suis soumis au bic, statut lmnp)
A partir du moment ou je vends le lot acquis en 2019 , sur lequel j’avais 50 ke de travaux, qui ne sont pas déduit de mon résultat mais amorti, puis je malgré tout déduire de mon caulcul de plus value la part des travaux , donc quasimment la totalité qui ne génèrera plus d’amortissement, donc plus de charges car le bien ayant été vendu
cela me semble logique mais mo comptable ne peut me renseigner

geek · #5

Bonjour
A la différence du LMP, l’avantage du LMNP est de bénéficier du calcul de la plus value immobilière comme le particulier.
Donc les amortissements effectués ne seront pas déduits.
Vous pourrez déduire vos factures de travaux (mais pas de matériau si vous avez réalisé vous même les travaux) + frais de notaire

mais vu la faible durée de possession, vous ne bénéficierez d’aucun abattement : donc taux d’impôts forfaitaire de 19%+PS 17,2%
Dommage de ne pas trouver une solution pour éviter la vente.

voir BOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-20

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