Dav26 [69] : étude de cas immobilier (louer en LMNP ou vendre ? )

Dav26 · #1

Bonjour,
J’ai un appartement T2 proche Lyon, pour lequel il me reste 2 ans avant de liquider le prêt.
Etant très liquide, et le TEG de 4,65% sur ce prêt m’incite d’ailleurs à faire un remboursement, sachant que ma banque me confirme que je n’aurai pas de frais associés à cet acte.

Le bien a été acheté en vefa en 2005, pour 115 k€ (dont frais de notaire) dans un cadre de defiscalisation De Robien.
Je n’avais pas un cash Flow positif (en gros, 60€ pour compléter le prêt, 30€ pour syndic à ma charge, et les impôts sur résultats fonciers (positifs ces dernières années du fait des charges ou amortissements imputables en baisse).
Dans le but de passer à une location meublée, j’ai fait estimer le bien.
Il a été estimé ~ 215 k€ par 2 agences immo (net vendeur).
En loyer max, 750-760€ hors charges semble le prix du marché.
> je suis en zone tendue, donc on augmentant mon loyer, je prends un (petit) risque car hors loi….

Devant cette valeur estimée (certes ce n’est qu’une estimation, mais 2 agences avec la même valeur de bien me fait penser que c’est assez cohérent), je m’interroge sur vendre le bien ou poursuivre en location Lmnp.
Le bien s’est toujours bien loué (nu), le quartier/ville restent assez recherchés.
Les charges locatives sont de 50€, la copropriété est assez bien tenue.
A ce jour, pas de gros travaux (ex: façade) prévue.

> La rentabilité brute, sur prix d’achat (+travaux divers depuis 2005) est donc:
(750*12)/(115000+6000)=7,44%
> La rentabilité brute sur prix de revente (qui semble au vu de mes dernières lectures plus légitime dans le cadre de ma réflexion ) :
(750*12)/215000=4,19%

Mon plan actuel, que je souhaite débattre et sur lequel votre avis m’aiderait, serait de poursuivre en Lmnp au moins quelques années.
Pourquoi ? je suis très liquide, c’est mon seul placement immobilier, en plus de quelques foncieres cotés, donc me permet une diversification (toute relative, je le conçois) de mes placements (en plus de quelques foncieres côtés pour 30k€), je n’ai pas de projet actuel autre d’investissement pour investir le pécule (et si j’avais un projet, mes autres liquidités me permettrait sans doute d’y rentrer).

Bàv.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), vente

DDtee · #2

Il faut effectivement calculer la rentabilité de l’investissement sur sa valeur réactualisée.

4.19% brut, ça donne quoi en net 1.5 ou 2% ? (probablement bien moins puisque sur la valeur d’achat à 7.44% vous êtes en CF négatif).

A ce taux de rendement -à mon opinion- strictement aucun d’intérêt de continuer l’aventure, même en LMNP.
Réalisez la plus valu et profitez de l’effet de levier sur un nouveau bien (exploité cette fois-ci en LMNP).

Nefaste · #3

Bonjour, la comparaison avec un investissement dans 215k dans des SCPI, en termes de rendement, de suivi et de gestion serait judicieuse…
La seule différence que je vois c’est la plus-value potentielle. Va t-elle continuer de monter ou redescendre, vaut t-il mieux la prendre maintenant ?

Vous pouvez également comparer avec un autre investissement LMNP dans un secteur plus rentable.

Bonne journée.

Dav26 · #4

M erci pour vos premiers retours.

La taxe sur plus value immobilière sur ce bien est estimée à plus de 16k€, ce qui me fait grincer les dents.
Attendre 7 ans la rendra nulle (même si comme le dit Néfaste, nul ne sait ce que sera la plus value de ce bien dans le futur) .
De plus, avoir de nouveau un apport de liquidités me rendra encore moins étanche 😉.

Bref, pas si évident pour moi (même si ça peut l’être pour vous).

Bàv.

Correction: ce n’est pas la plus value mais sa taxe qui est estime à 16k€

Dernière modification par Dav26 (10/09/2020 22h25)

darkvadehors · #5

Bonjour,

Intégrez bien aussi le facteur de rotation des locataires en LMNP.En gros sur nos 3 biens depuis 3 ans , on peut considérer que les locataires LMNP restent en moyenne 1 an (certains 6 mois). Cela veut dire à chaque fois, toute la procédure entrée et sortie à recommencer, plus les inévitables petites réparations. Le LMNP est intéressant quand c’est pratiqué au réel et donc avec un comptable. Vu le rendement, la plus value assurée maintenant ( dans 7 ans ?) et la situation d’unique investissement LMNP , je prendrais l’option de la vente.

Dav26 · #6

Bonsoir,

La réflexion de vendre fait son chemin.
J’avais fait certains travaux (peinture, menu travaux sur sanitaires) et commencé à meubler l’appartement.
Dans l’optique d’1 vente future, je comprends que ces charges ne seront pas déductibles…OK, soit.

En revanche, j’ai une question peut-être un peu tordue.
J’habite à 100 km du bien, et ma propre société (SARL) a son siège à mon domicile.
Je pourrais prochainement prendre une courte mission sur Lyon. Les aller/retours entre mon domicile et le lieu de mission n’est pas jouable, et cela me permettrait de faire des visites dans le cadre d’une vente en direct.
Si la mission se concrétise, puis je louer à ma Sarl ce bien le temps de cette mission (au lieu de prendre un Airbnb ou hôtel) ?
Bàv.

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