Dav26 : étude de cas immobilier (location nue devenue meublée)

Je me pose une question : si on loue un logement en meublé et qu’une partie du logement sert de bureau (le siège de la société),  est-il possible de passer un prorata du loyer en charge de la dite société?

En nue,  je pense que le comptable est ok mais en meublé,  j’ai un doute…

Vous compliquez inutilement. On peut tout à fait domicilier le siège social d’une société dans une habitation. Donc pas de bail spécifique.

En fait, si rien ne s’y oppose spécifiquement dans le bail et dans le règlement de copropriété, vous avez le droit de faire une domiciliation temporaire. Vous écrivez au bailleur que vous avez l’intention d’installer votre siège social, et vous ne lui demandez pas l’autorisation. Dans ce cas, c’est parti pour 5 ans.

Le fait de demander à rajouter dans le bail une clause vous autorisant à domicilier le siège social, ça sert à vous donner une domiciliation permanente, au-delà des 5 ans.

Par contre, notez bien que domicilier le siège social veut dire : y établir l’endroit où l’on fait la gestion administrative de la société. Ca ne donne pas l’autorisation d’exercer au même endroit une activité commerciale, qui peut comporter des nuisances supplémentaires, comme recevoir des marchandises ou de la clientèle (ça dépend bien sûr de la nature de l’activité). Donc, suivant l’activité réelle que vous comptez exercer à domicile, vous pourriez alors demander à ce que la clause vous permette d’exercer cette activité à domicile (en plus d’y établir le siège social).

Oui, c’est un an minimum, donc on peut faire un bail meublé de 3 ans ou de 10 ans. Ca limite les droits du bailleur, puisqu’il n’y a certaines possibilités qui ne sont offertes qu’à l’échéance du bail. Mais c’est le genre de truc qui peut braquer le bailleur, juste par ignorance (parce qu’il croit mordicus que ça doit faire un an).

Je n’avais pas vu que vous vouliez changer vos meubles. Dans ce cas oubliez la possibilité qu’il achète les vôtres.

@Pierrot31 : je ne vois rien de spécifique à la location meublée à ce sujet. Par contre, comme pour toute sous-location à sa société d’une partie de son logement lui-même loué à un bailleur tiers, on pourra utilement se poser les questions suivantes :
- faut-il un bail écrit pour sous-louer à sa société une partie de son logement loué ?
- si oui, logiquement, il faut que je demande à mon bailleur l’autorisation expresse (dans le bail) de cette sous-location ?
- si j’ajoute une charge à ma société, ce qui diminue son résultat donc son IS, il faut en contrepartie que je me compte un revenu personnel (qui a la nature d’un revenu foncier a priori ; à moins que je n’opte pour la location de bureaux équipés, ce qui le classe en BIC mais qui pose d’autres problèmes) ; ce revenu foncier étant imposé dans mon IR, est-ce vraiment intéressant au total ?

Questions auxquelles je laisse les personnes intéressées répondre pour elles-mêmes.

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2019 12h49)

Dav26 a écrit :

Si je signe pour un meublé et que le propriétaire, d’un commun accord, ne me laisse pas / peu de meubles, cela signifie que les meubles présents à l’inventaire d’entrée (donc y compris ceux non présents physiquement (…)

Je n’y comprends plus rien. Vous me disiez plus haut ne pas vouloir garder vos meubles. DONC, le propriétaire fournira les meubles "normalement".

Mais maintenant vous envisagez le cas où il ne fournirait pas certains meubles. Ah bon ?

La solution "normale" est pourtant très simple :
- le propriétaire fournit tous les meubles de la liste obligatoire, puisque c’est une obligation légale.
- le propriétaire et vous établissez un état des lieux qui correspond très exactement aux meubles présents, car vous n’avez pas envie de vous rendre coupable de faux et usage de faux.

Je ne vois pas ce qu’il y a à chercher d’autre.

Même quand j’envisageais que vous vendiez quelques meubles au proprio, il s’agissait de lui vendre des meubles d’occasion tout ce qu’il y a de plus officiellement et légalement, pour que le propriétaire puisse ensuite les indiquer sur l’état des lieux tout ce qu’il y a de plus officiellement et légalement. Je ne vous ai jamais encouragé à inventer des meubles qui n’y sont pas.

Je ne vois pas où vous êtes allé pêcher cette idée d’avoir un état des lieux non conforme à la réalité. Oubliez-là car vous avez tout à y perdre.

Je n’avais pas compris ou plutôt j’avais oublié.

Je vois plusieurs solutions (j’ai une imagination fertile) :
- accepter son deal. Vous ne risquez pas grand chose, pour que le faux soit condamnable, il faut une intention frauduleuse, or c’est seulement le propriétaire qui fraude (les Impôts et vous) ; vous, vous ne fraudez personne. Néanmoins, c’est à éviter.
- lui dire d’emblée que vous êtes d’accord avec sa solution de louer meublé, qu’il y a une liste de meubles obligatoires et qu’il doit absolument la fournir parce que c’est la loi. S’il dit "mais dans ces conditions, je ne vous loue pas à vous", lui répondre "monsieur, si vous ne me louez pas à moi, ça veut dire que vous comptez arnaquer le prochain locataire pareillement en ne lui fournissant pas les meubles malgré votre obligation légale, puis en lui faisant signer un faux, ce que je ne laisserais pas faire. Donc, si vous me louez pas à moi, je vous dénoncerai aux impôts, qui viendront relever l’arnaque et vous contrôler pour fraude fiscale. Alors, vous préférez quoi, acheter quelques meubles en plus, ou bien un contrôle fiscal ? Soyez raisonnable, la location meublée est super avantageuse fiscalement, le coût des meubles, vous le retrouverez très largement dans les économies d’impôt, donc autant faire les choses comme il faut".
- même idée, mais en plus subtil. Ne pas le menacer directement. Lui dire "vous savez c’est dangereux ce que vous voulez faire. Si quelqu’un vous dénonce aux impôts… un voisin jaloux… un locataire éconduit…"
- trouver un prétexte pour signer le bail d’avance, sans l’état des lieux. On peut signer le bail avant la date d’entrée dans les lieux. Dites que par rapport au fait que vous avez donné congé, mais qu’il est encore temps d’annuler ce congé ce qui sera de moins en moins vrai avec les jours qui passent, vous avez besoin d’être rassuré que vous ne serez pas à la rue. Ce qui vous rassurera, c’est le bail signé, donc c’est urgent, et puis ça le rassure aussi, il est sûr d’avoir trouvé son locataire. Par contre, refusez l’état des lieux, dites que ça se fait forcément le jour de l’entrée dans le bien, si jamais il y a quelque chose qui change d’ici là. Le jour de l’entrée dans le bien : dites, "ah mais il manque des meubles, je les raye donc sur l’état des lieux ?" Il répond "non surtout pas", vous lui répondez : "donc il va falloir les fournir, je signerai l’état des lieux quand il sera conforme à la réalité, je ne signe pas des faux moi monsieur."

Etc. Il y a forcément des solutions pragmatiques pour sortir de ce mauvais pas.