Dav26 [69] : étude de cas immobilier (louer en LMNP ou vendre ? )

Bonjour,
J’ai un appartement T2 proche Lyon, pour lequel il me reste 2 ans avant de liquider le prêt.
Etant très liquide, et le TEG de 4,65% sur ce prêt m’incite d’ailleurs à faire un remboursement, sachant que ma banque me confirme que je n’aurai pas de frais associés à cet acte.

Le bien a été acheté en vefa en 2005, pour 115 k€ (dont frais de notaire) dans un cadre de defiscalisation De Robien.
Je n’avais pas un cash Flow positif (en gros, 60€ pour compléter le prêt, 30€ pour syndic à ma charge, et les impôts sur résultats fonciers (positifs ces dernières années du fait des charges ou amortissements imputables en baisse).
Dans le but de passer à une location meublée, j’ai fait estimer le bien.
Il a été estimé ~ 215 k€ par 2 agences immo (net vendeur).
En loyer max, 750-760€ hors charges semble le prix du marché.
> je suis en zone tendue, donc on augmentant mon loyer, je prends un (petit) risque car hors loi….

Devant cette valeur estimée (certes ce n’est qu’une estimation, mais 2 agences avec la même valeur de bien me fait penser que c’est assez cohérent), je m’interroge sur vendre le bien ou poursuivre en location Lmnp.
Le bien s’est toujours bien loué (nu), le quartier/ville restent assez recherchés.
Les charges locatives sont de 50€, la copropriété est assez bien tenue.
A ce jour, pas de gros travaux (ex: façade) prévue.

> La rentabilité brute, sur prix d’achat (+travaux divers depuis 2005) est donc:
(750*12)/(115000+6000)=7,44%
> La rentabilité brute sur prix de revente (qui semble au vu de mes dernières lectures plus légitime dans le cadre de ma réflexion ) :
(750*12)/215000=4,19%

Mon plan actuel, que je souhaite débattre et sur lequel votre avis m’aiderait, serait de poursuivre en Lmnp au moins quelques années.
Pourquoi ? je suis très liquide, c’est mon seul placement immobilier, en plus de quelques foncieres cotés, donc me permet une diversification (toute relative, je le conçois) de mes placements (en plus de quelques foncieres côtés pour 30k€), je n’ai pas de projet actuel autre d’investissement pour investir le pécule (et si j’avais un projet, mes autres liquidités me permettrait sans doute d’y rentrer).

Bàv.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), vente