Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ?

Sans amortir le prix du logement (=meuble) vous n’y arriverez pas ! (A moins de prendre un credit in fine)

L’immeuble que je convoite à été refait entièrement (apparts, ravalement,isolation…) donc pas de travaux pendant quelques temps sauf déco en cas de changement de locataires…..

Je me disais que si j’achetais à côté un studio avec beaucoup de travaux et que je le revende l’année d’après pour faire éventuellement de la PV mais surtout déduire le montant des travaux c’est possible ? Faut il qu’il soit loué pendant une période minimale ?

Sinon l’immeuble m’intéressant est dans une ville populaire de Normandie… Les agents immo me préviennent que 70 à 75% des locataires perçoivent l’apl, est ce un souci ? Possibilité de souscrire la Grl. Même si le locataire est à risque ? Est on bien couvert par cette assurance ?  Un des locataires est pensionné (handicap je suppose) là encore est ce un souci ?

Sachant que les logements sont loués, lorsque le studio se libérera je compte le mettre en meublé, comment on calcule l’amortissement alors que l’année précédente on a déjà déduits les interdits d’emprunt ? On peut faire l’un une année et l’autre l’année d’après ?

Beaucoup de questions mais ce n’est pas un investissement anodin pour moi…..
Ps : le bien est affiché à 180000, difficulté à vendre, je pense en proposer seulement 140000 pour être à 10% brute, c’est gonflé ?! Pensez vous que ce soit possible ? L agent immo m à dit que les investisseurs recherchaient sur la ville 10 à 12% de renta….

Bonjour,

Avant de vous lancer dans le métier de bailleur, pour ce qui concerne la location nue, il me semble que le minimum est de (re?)lire la loi de 1989, et la notice de la déclaration 2044 ; vous y trouverez nombre de réponses à vos questions ci-dessus.

Si vous déduisez fiscalement le montant des travaux, vous avez obligation de louer pendant 3 ans après la fin des travaux, sinon l’année fiscale suivante, il vous faudra "réinjecter" fiscalement les déductions réalisées.

l’APL n’est absolument pas un soucis, c’est toujours ça de loyer payé en temps et en heure.

De plus en plus difficile de trouver des assureurs qui proposent encore la GRL, ceux qui restent demandent des conditions draconiennes pour rembourser. C’est vous qui décidez d’assurer selon la qualité du dossier, et si le dossier ne leur convient pas quand vous aurez un problème, ils trouvent une raison pour ne pas vous rembourser.

A propos de la personne handicapée, il faut savoir de quelle nature est son handicap (physique ou mental), j’aurai tendance à dire que le handicap mental sera un frein pour louer d’autres logement de votre immeuble. Si handicap physique avec tierce personne, ce sont très très souvent des gens sérieux.
Il faut ensuite distinguer ses ressources car :
- Pension d’invalidité perçue par la CRAM = saisissable
- Rente invalidité perçue par la mutuelle = saisissable
- Allocation adulte handicapé = non saisissable

Pensez bien à étudier l’ensemble des baux en cours avant de signer votre compromis, car ils sont souvent mal rédigés, incomplets, sans les pièces justificatives nécessaire.

A votre place, je viserai un rendement minimum de 10%, car vous semblez ne pas trop maîtriser ce métier. ne croyez pas les balivernes des vendeurs : (vous indiquez 6% de frais de gestion par exemple, c’est souvent 7%, c’est du hors taxe, c’est sur l’ensemble des sommes perçues (donc charges comprises), auquel il faut ajouter les frais de correspondance (2€HT par trimestre), les frais de récapitulatif fiscal annuel (30€ HT), les déclarations de locataires au service de la taxe d’habitation et encore 25 ou 30€ HT), à l’arrivée, ça vous fait du 11%.

Vous parlez d’une GLI à 2,5%, vous semblez confondre GLI (Garantie Loyers Impayés) et GRL (Garantie des Risques Locatifs).

Surtout lorsque les logements sont déjà loués, n’ayez jamais peur de négocier, Croire et oser!

roudoudou a écrit :

Sans amortir le prix du logement (=meuble) vous n’y arriverez pas ! (A moins de prendre un credit in fine)

C’est les seules solutions et le mieux c’est les 2 ! quitte à vous faire l’infine à vous même en utilisant des taux majorés (à condition que les revenus d’intérêts d’infine soient moins imposés que les loyers.

bonjour,

une autre piste à exploiter vu la configuration des logements est le logement social.

Il faut se renseigner auprés de l’Anah. Vos loyers sont bloqués par décret en fonction des villes. ( a vous de voir le plafond des loyers au m2 dans cette ville)

L’interet est en plus de l’aspect social une déduction de 30 ou 40% du montant des loyers lors de la déclaration (bail social ou trés social). Vu que les locataires sont handicapés ou touchent la caf, les conditions de revenus doivent etre remplies.( engagement de 3 ans minimum je crois en fonction de financement de travaux ou pas)

En baissant un peu les loyers (ou pas) , vous pourriez peut etre optimiser.

Je sais que sur un batiment complet, vous pouvez moduler (1 appt normal; 1 tres social; un social)
Pour un studio vaut mieux rester normal mais pour des 40/60m2 ca peut etre intéressant.

Juste une question, je ne l’ai jamais fait pour un bail en cours avec locataire en place.Je ne sais pas si  c’est possible (posez la question à l’anah)

Merci à vous pour ces pistes, je crois qu’il est difficile sauf à faire du meublé de ne pas voir son revenu fiscal de référence augmenter….
Si j’achète un immeuble que je loue en nue et dans le même temps j’achète un second immeuble de logements meublés, le déficit foncier des meublés s’impacte sur le "positif" du premier immeuble je suppose ?….

J’ai compris qu’il fallait un comptable (règles de calculs peu évidentes) lorsqu’on faisait du meublé… dans l’hypothèse ci-dessus, même si je n’ai que deux petits logements meublés il vaut mieux prendre un comptable ?

pariswil a écrit :

Merci à vous pour ces pistes, je crois qu’il est difficile sauf à faire du meublé de ne pas voir son revenu fiscal de référence augmenter….
Si j’achète un immeuble que je loue en nue et dans le même temps j’achète un second immeuble de logements meublés, le déficit foncier des meublés s’impacte sur le "positif" du premier immeuble je suppose ?….

J’ai compris qu’il fallait un comptable (règles de calculs peu évidentes) lorsqu’on faisait du meublé… dans l’hypothèse ci-dessus, même si je n’ai que deux petits logements meublés il vaut mieux prendre un comptable ?

Non le déficit du meublé ne peux pas s’impacter sur les revenue de la location nue du 1er immeuble.
Ce sont 2 comptabilités différentes. Par contre si vous avez un immeuble meublé avec un résultat positif (immeuble payé cash ou les intérêts sont faibles) alors vous pouvez bénéficier du déficit du 2eme immeuble pour vous essayer de ne pas pas ou payer d’impôts sur la totalité des 2 immeubles.

Merci pour vos réponses, c’est dommage que cela ne soit pas possible….mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux (sauf pour les LMP mais il y a d’autres contraintes…)

Donc il faut vraiment trouver un bien avec une rentabilité excellente pour pouvoir payer les impôts avec l’excédent de trésorerie et s’approcher de zéro.

Quelqu’un a t il déjà essayé parmi vous le simulateur d’immobail ? J’ai testé mais pour l’évaluation des charges sur les loyers c’est difficile à prendre en compte, sur vos immeubles à combien êtes vous de charge en moyenne ?
Sachant que je ferai gérer mon bien (je suis de la région parisienne et le bien sera à +200 kms) et que je compte prendre toutes les garanties possibles concernant le paiement des loyers (GLI ou GLR selon…) j’ai évalué le montant des charges à 25% des loyers. Je pense que c’est surévalué mais je préfère prendre une marge de sécurité.

En fait les logements sont des T2 ou des T3, avec des locataires présents depuis déjà quelques temps …. Donc difficile de faire du meublé… par contre des travaux de rafraichissement sont à faire dans un des logements, ça sera déjà ça de gagné…. et la façade mérite un petit coup aussi…

Une question encore, on peut déduire le coût des matériaux si l’on fait les travaux soit même c’est bien ça ?

Votre diversification est en fait peu diversifiée si vous ne visez que les villes industrielles.