Retour d'expérience sur la location de studios à Paris

franck1127 · #1

Bonjour,

Je suis un Français résident Luxembourg et j’ai actuellement 3 studios à Paris (22-23m2 dans le 17ème et 5ème) que je loue en meublé. Mes biens sont je pense, dans la bonne fourchette en terme de qualité et je pratique pour 2 studios sur 3, un complément de loyer justifié au vue des prestations et des prix de marché, pas forcément de la loi.

Mon premier bien (Porte de Champerret) a été acheté en 2016 et j’ai le même locataire depuis l’acquisition. Pas de complément de loyer.

Mon second bien (Ternes) a été acheté en 2019 et j’en suis déjà à mon deuxième locataire qui vient de me donner son préavis. J’ai pris successivement 2 kinésithérapeutes qui pratiquent dans un cabinet à 2 pas en espérant qu’ils restent 2-3 ans par commodité. Cela n’a pas été le cas.

Mon troisième bien (Maubert Mutualité) acheté en 2020 est loué depuis juin. J’applique un complément de loyer.

Par curiosité, si d’autres personnes ont des biens de ce type, quel est votre turnover, est ce que vous louez aussi à des étudiants (je refuse par principe)/ le turnover est-il plus important que les CDI si étudiants et en combien de temps trouvez-vous un locataire? Combien de temps mettez-vous l’annonce avant que le bien soit libéré? Je souhaite optimiser mes A/R sur Paris, même si j’en profite pour rendre visite à des amis ou de la famille…….

En général, je trouve assez vite (en une journée de visite) et plusieurs personnes dans mes critères (jeune en CDI avec garant, pas avocat!) sont candidats. Seul la location du dernier bien a été plus compliquée (mais crise du Covid, je faisais visiter alors que les meubles n’étaient pas montés, duplex atypique etc). En ce qui concerne l’annonce, je pense que le mieux est de la mettre une semaine avant les visites, sinon plus en amont , on répond à des gens qui ne vont pas venir/ vont trouver etc.

Mots-clés : location, paris, studio

franck1127 · #2

Je viens de reposter une annonce pour l’appartement de Ternes. 2 contacts alors que d’habitude, c’est une avalanche même si au final, tous ne visitent pas et ne me conviennent pas….

Mes photos sont moyennes (je vais les remplacer), je n’ai pas boosté l’annonce (je vais le faire)…. C’est actuellement sur LBC et se loger. Je vais ajouter sur pap ce WE. On verra l’impact.

Soit le départ tombe a une mauvaise période, soit les loyers ont baissé (je reste au même loyer), soit l’offre a diminué (moins de jeunes cdi etc)… Je suis quand même un peu surpris.

LeToulousain · #3

Pourquoi exclure les étudiants ?
Personnellement c’est ma cible exclusive

J’ai la caution des parents et/ou la garantie VISALE, ils rentrent généralement chez eux le WE (merci maman pour les plats préparés / le linge), ne posent pas de problèmes de septembre à juin, bref, c’est du tout cuit

Pour les annonces, je passe exclusivement par LOKAVIZ, le site du CROUS, je suis assuré de n’avoir que des étudiants réels (pas la faune sauvage de LBC).

Tssm · #4

Bonjour Franck, j’ai un seul studio à Paris, je préfère plus grand
Ca me fait suer les petits loyers… Plus de travail
Bref je loue 950 par mois pour 18m2 sur 75006
1er locataire : restee 1 an
Elle a trouvé un mec, donc partie pour plus grand
Locataire actuelle : déjà 3 ans
Je ne prends que des femmes et jeunes diplômées qui commencent carrière pro
J’ai mis une annonce à 1000 par mois la semaine dernière sur LBC en standard, 10 réponses dans la journée seulement

SirConstance · #5

Intéressant ces retours d’expérience.

Je me posais la question de savoir si l’absence de touristes allait provoquer une explosion du nombre de logements en location du même type que ce que vous proposez (petite surface meublée), avec la reconversion des logements AirBNB en location longue durée.

Il semble bien que ce soit le cas: +67% d’annonces pour des mises en location à Paris d’après SeLoger. C’est encore pire à Bordeaux (+91%) et à Nice (+84%).

franck1127 · #6

Merci pour vos retours

LeToulousain. En fait, j’ai exclus les étudiants car il faut bien faire une sélection, je me disais qu’un/ une jeune en début de carrière resterait plus longtemps (je suis à 350km de Paris…). Je vais ouvrir un peu plus mon annonce.

Tssm. Mes photos ne sont pas terribles. Je vais chercher de plus belles. Je suis à 960 EUR cc pour 21m2. Quand je regarde les autres annonces, moins cher, c’est miteux ou 17eme plus dans le Nord et si mieux, c’est plus cher. Donc, mon prix est je pense, correct. Ce n’est pas le 6eme non plus.

SirConstance. Oui, on voit beaucoup de logements qui étaient visiblement destinés au Airbnb. Impeccables, tout compris (Internet etc) et plus chers. C’est surement idéal pour des cadres qui passent la semaine ou quelques jours par semaine à Paris, moins pour mon public…

franck1127 · #7

Pas facile de relouer en cette période de confinement.

Je suis allé récupérer les clefs de l’appartement le WE dernier pour l’état des lieux de sortie. Bilan : plan de travail cramé et un placard hors d’usage en 11 mois de présence.

3 personnes ont visité l’appartement. Ce dernier a pas mal de qualités (calme, bien agencé, sdb propre), mais il manque un petit coup de peinture dans la pièce principale et une petite touche de déco qui donne un peu de peps. Cela a d’ailleurs été la remarque d’une jeune femme qui en a choisi un plus cosy. En temps normal, cela passe sans problème.

Une personne le prenait, mais dossier faible. J’ai préféré laisser tomber. Avec le gouvernement qui annonce plus de contrôle, je pense que je vais l’avoir vacant un bout de temps.

patrick · #8

Bonjour,

Je donne mon expérience qui date un peu mais qui est intéressante pour le turnover.
J’ai loue de 2004 a 2011 un superbe studio dans le 11ieme arrondissement, près de la place Léon Blum: 29 m², immeuble pierre de taille, 6ieme et dernier étage, plein soleil., Gardienne, ascenseur.En 2004, je l’ ai fais refaire a neuf.
Je n’ai loué qu’à des jeunes femmes ayant un CDI. Le prix était de 850 euros par mois ( 2011), le prix du marche.
J’ai eu en 7 ans, 7 locataires et beaucoup de problèmes.
Je l’ai vendu en 2011 et très endommagé, j’ai du le refaire entièrement. J’avais 50 demandes a chaque fois( la fameuse queue dans les escaliers, jusqu’à dans la rue..), certaines m’imploraient de leur louer.
Ce que j’en retiens:
A) les femmes soi disant seules, emménagent très souvent en couple. Le conjoint sort du chapeau comme par hasard.
B ) pour la grande majorité d’entres elles, elles ne peuvent pas supporter longtemps de tels loyers, elles cherchent une autre solution et partent vite.
C) certaines feront tout pour ne pas payer, chercheront toutes les excuses pour grater un mois de loyer., Surtout lors du départ. Une ou deux pleuraient au téléphone, ne pouvant pas payer et ne trouvant évidemment rien d’autre du même niveau.
D) au niveau financier, malgres ces loyers élevés pour les locataires, je n’ ai pas gagne grand chose
Si je compte, les charges, les impayés, la taxe foncière, l’IR et les deux remises en l’état, a la louche, cela ne m’a guère rapporte plus de 200 euros par mois.
J’ai vendu en 2011. Depuis quel soulagement!
J’ai depuis tout investi en actions. Plus jamais la location en direct.

Dex94 · #9

Bonjour,

Pour ma part j’évite soigneusement les femmes, régler un litige est bien plus complexe (et de plus en plus) qu’avec un homme avec qui on peut être plus cash.

Idem dans mon entourage, les mauvais payeurs sont bien plus souvent des femmes, avec lesquelles la fermeté au bout de mois de palabres peut vite déboucher sur une plainte pour harcèlement, pour une agression simulée, ou sur des menaces de son entourage.

Les hommes sont également beaucoup plus autonomes et proactifs en cas de petit problème passager.

Je rejoins en revanche les intervenants qui misent sur les étudiants, ce sont les meilleurs profils avec les jeunes consultants issus du Maghreb ayant fait leur secondaire ou venus travailler en France.

@Patrick

Pourquoi n’avoir, dans un premier temps, pas cherché à tester une autre cible ? Pour moi, c’est votre ciblage initial faussement conservateur qui vous a tant coûté.

amoilyon · #10

Dex94 a écrit :
Pour ma part j’évite soigneusement les femmes, régler un litige est bien plus complexe (et de plus en plus) qu’avec un homme avec qui on peut être plus cash.

Idem dans mon entourage, les mauvais payeurs sont bien plus souvent des femmes, avec lesquelles la fermeté au bout de mois de palabres peut vite déboucher sur une plainte pour harcèlement, pour une agression simulée, ou sur des menaces de son entourage.

Les hommes sont également beaucoup plus autonomes et proactifs en cas de petit problème passager.

Vous êtes sérieux ?
C’est une blague … ?

Vous pensez réellement cela qu’il y a une femme faible et pleurnicharde et un homme viril et courageux ?
Les bras m’en tombent -dois-je porter plainte, à ce propos ?-

Alpins · #11

Dex94: vos propos ne sont pas seulement d’une misogynie affligeante, ils sont également illégaux.

titoux · #12

Par expérience…il y a plus déménagements…donc de demande de visite lors des périodes printanières/estivales.

Pour un de mes biens, j’avais eu 25 demandes de visites en 1 journée fin juillet…pour 2 visites au moins de décembre.

Dex94 · #13

amoilyon a écrit :
Dex94 a écrit :
Pour ma part j’évite soigneusement les femmes, régler un litige est bien plus complexe (et de plus en plus) qu’avec un homme avec qui on peut être plus cash.

Idem dans mon entourage, les mauvais payeurs sont bien plus souvent des femmes, avec lesquelles la fermeté au bout de mois de palabres peut vite déboucher sur une plainte pour harcèlement, pour une agression simulée, ou sur des menaces de son entourage.

Les hommes sont également beaucoup plus autonomes et proactifs en cas de petit problème passager.
Vous êtes sérieux ?
C’est une blague … ?

Vous pensez réellement cela qu’il y a une femme faible et pleurnicharde et un homme viril et courageux ?
Les bras m’en tombent -dois-je porter plainte, à ce propos ?-

Il s’agit d’un retour d’expérience, pas d’une conviction exprimée ex-nihilo. Libre à vous d’adhérez ou pas, votre carcan idéologique est votre problème pas le mien.

Rastignac · #14

Je crois qu’il faut bien analyser la cible de locataire recherché, et choisir des gens qui sont en "phase de succès". J’entends par là ceux qui progressent dans leur vie professionnelle, qui sont autonomes, qui ont des projets positifs, tels les étudiants qui terminent un "vrai" diplôme (médecins, ingénieurs etc.), les jeunes diplômé qui commencent une belle carrière avec un bon salaire. L’état d’esprit compte aussi, je préfère toujours des gens qui travaillent dur, comme une infirmière, car en général ils ont des "valeurs". En phase de réalisation de leur vie professionnelle, ils ont d’autres choses à faire que d’embêter le propriétaire. Par contre, j’évite les habitués des allocations diverses et variées, plus ou moins en échec. Ces derniers s’estiment toujours titulaires de "droits", et presque jamais de devoirs. Cette mentalité est soutenue par une vision politique plus globale.
A Paris en particulier, le courant écolo-féministe-extrême-gauche est puissant, et on ne peut pas dire que le propriétaire "mâle blanc" soit bien vu par ses adeptes… Il représente, au moins inconsciemment, tout ce qu’elles rejettent, et cela ressort en cas de problème. Quand le loyer est élevé, et 850 euros, ce n’est pas rien pour un studio, même dans le XIe en 2011, cet état d’esprit va rejaillir dans les relations propriétaires-locataires. Pour être tranquille, il faut que la candidate touche environ 2500 net par mois, ce qui est rare chez les jeunes femmes. Les fiches de salaires sont très souvent trafiquées, pour les femmes comme pour les hommes, il faut donc vérifier autrement que le locataire travaille vraiment. Je crois que les dames locataires décriées avaient moins en réalité, mais elles ont pratiqué une chirurgie esthétique avec leur fiche de paie pour obtenir l’appart (et j’avoue que j’aurais fait pareil)… Une jeune femme qui gagne 2500 euros par mois finit toujours par rencontrer un homme qui gagne à peu près autant, et elle quitte son petit appartement. Après, on ne peut pas s’étonner que des jeunes femmes se mettent en couple, sauf à cibler celles qui "n’ont pas un physique facile", comme disent les Bronzés du "Père Noël est une ordure"…
Enfin, dans les années 1980-90, les jeunes femmes avaient la réputation, justifiée je crois, de bien mieux tenir une maison que les jeunes hommes, mais il semble que là aussi, les attitudes des deux sexes se soient bien rapprochées…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (12/11/2020 23h46)

Dex94 · #15

Alpins a écrit :
Dex94: vos propos ne sont pas seulement d’une misogynie affligeante, ils sont également illégaux.

Déposez donc plainte cher ami…

Bizarrement aucune complainte sur l’éventuelle misandrie des propriétaires ciblant exclusivement les femmes…

Pierrot31 · #16

Pour compléter ce que dit Rastignac, empiriquement, j’ai constaté que la jeune femme qui gagne bien sa vie et qui reste célibataire car elle "n’a pas un physique facile" adopte…. systématiquement un chat… bref, un animal de compagnie…

Ce que je note c’est que c’est illégal de ne pas louer à tel ou telle personne mais chacun a son idée du locataire qu’il souhaite… De facto, il y a discrimination… qui veut un étudiant ou une étudiante ou un non fumeur ou un célibataire sans chat ou pas de vieux ou….

Lollip · #17

Bonjour à tous,

Pour le contexte : propriétaire de deux studettes meublées à Paris, turn-over forcément élevé. Je cible les étudiant(e)s.

J’ai eu deux "cas" qui se sont mal passés :
- un utilisait sa douche comme toilettes. … Y compris pour la grosse commission. Il a donc rempli le sanidouche avec ses excréments, ce qui a flingué toute la plomberie. Au final : remplacement du tout (douche + sanidouche + meuble-lavabo qui hébergeait le sanidouche) à neuf, et retenue de ses 2 mois de caution, qui ne couvraient pas la totalité des travaux mais pas loin. Il m’a menacé d’un procès mais même s’il y était allé, j’étais confiante.
- un était, disons, "particulier". Dex94 dirait peut-être qu’il était "proactif" ou que j’avais tort de considérer que j’aurai pu porter plainte pour harcèlement. Exemples : son lit était cassé, je voulais le remplacer par un autre lit similaire, je me faisais insulter car il préférait un canapé-lit quatre fois plus cher. Ou : il m’a envoyé un sms pour connaitre mon adresse (indiquée sur le bail dont il avait une copie) pour envoyer une lettre en recommandé, au bout de 20 minutes sans réponse nouveau sms pour m’insulter car "ça prend 10 secondes d’écrire une adresse". Je lui ai répondu le jour même après le boulot, entre-temps j’avais eu droit à 8 sms, 3 appels en absence, un stalkage de mon profil LinkedIn… Plus grave, je soupçonne qu’il souffrait d’instabilité psychologique (il m’a menacé de se suicider car je ne lui répondais pas assez vite à son goût…). Il m’a menacé une 12aine de fois de procès pour des raisons plus ou moins farfelues (la meilleure étant sans doute quand j’avais mis une semaine à réceptionner sa LR car je n’étais pas sur Paris, et il trouvait inadmissible que je ne l’ai pas prévenu que j’allais m’absenter).

Mes conclusions :
- J’ai eu la grande chance qu’aucun n’arrête de payer son loyer. Je pense que ce qui a beaucoup joué est le fait que la famille proche (parents ou frère/soeur) était à chaque fois garant, et aucun ne voulait avoir des relations familiales compliquées. Du coup je priorise les "vrais" garants à la garantie Visale, pour ce critère psychologique.
- La menace de procès fait peur, notamment quand on est nouveau bailleur, mais elle ne doit pas forcément inquiéter. Je m’entendais très bien avec les autres locataires, et j’aurai pu leur demander un témoignage en ma faveur, ça rassure aussi.
- Je n’ai jamais eu de problème avec les étudiantes (presque 50% de mes locataires). Je n’en déduis PAS que je dois désormais éviter les locataires hommes (…). Sans même parler du fait que c’est illégal, je considère que ce serait complètement irrationnel de privilégier un sexe à l’autre dû à des clichés d’un autre siècle, ou à une généralisation d’un échantillon non représentatif.
- Les actions demandent certes beaucoup moins de boulot que la gestion en direct (je pense notamment à la gestion passive en ETF world), … mais l’effet de levier via l’emprunt permet un enrichissement conséquent. C’est impressionnant quand on prend un peu de recul ; je fais l’exercice une fois par an, ça motive !

Job · #18

Statistiquement, les 4/5eme de mes locataires sont des étudiantes; la seule chose sur laquelle j’insiste c’est de nettoyer régulièrement la bonde de la douche

that’s all folks

Philippe30 · #19

Rastignac, le 12/11/2020 a écrit :
Je crois qu’il faut bien analyser la cible de locataire recherché, et choisir des gens qui sont en "phase de succès". J’entends par là ceux qui progressent dans leur vie professionnelle, qui sont autonomes, qui ont des projets positifs, tels les étudiants qui terminent un "vrai" diplôme (médecins, ingénieurs etc.), les jeunes diplômé qui commencent une belle carrière avec un bon salaire. L’état d’esprit compte aussi, je préfère toujours des gens qui travaillent dur, comme une infirmière, car en général ils ont des "valeurs". En phase de réalisation de leur vie professionnelle, ils ont d’autres choses à faire que d’embêter le propriétaire. Par contre, j’évite les habitués des allocations diverses et variées, plus ou moins en échec. Ces derniers s’estiment toujours titulaires de "droits", et presque jamais de devoirs. Cette mentalité est soutenue par une vision politique plus globale.

Vous n’y aller pas avec le dos de la cuillère pour expliciter vos critères …La phase de succès est un élément qui peux se résumer par bons revenus mais tout le monde n’a pas toujours le choix pour se loger.
Les gens qui travaillent "durs" peuvent aussi avoir des problèmes et poser des problèmes
La généralisation à de cas particuliers n’est pas souhaitable.
Nous avons tous un historique locatif qui sert de référent aux choix de locataires.
Je préfère toutefois privilégié la discussion pour comprendre les gens.
En regardant je viens de voir que j’ai eu un peu + de 100 locataires depuis 15 ans

A Paris en particulier, le courant écolo-féministe-extrême-gauche est puissant, et on ne peut pas dire que le propriétaire "mâle blanc" soit bien vu par ses adeptes… Il représente, au moins inconsciemment, tout ce qu’elles rejettent, et cela ressort en cas de problème.

Je vois que je suis le seul à avoir relever comment dirais je .. Ce commentaire pour le moins macho qui n’est pas trop approprié à une analyse de dossier locatif.

Quand le loyer est élevé, et 850 euros, ce n’est pas rien pour un studio, même dans le XIe en 2011, cet état d’esprit va rejaillir dans les relations propriétaires-locataires. Pour être tranquille, il faut que la candidate touche environ 2500 net par mois, ce qui est rare chez les jeunes femmes.

Mais plus fréquent chez les hommes ?

Les fiches de salaires sont très souvent trafiquées, pour les femmes comme pour les hommes, il faut donc vérifier autrement que le locataire travaille vraiment.
Je crois que les dames locataires décriées avaient moins en réalité, mais elles ont pratiqué une chirurgie esthétique avec leur fiche de paie pour obtenir l’appart (et j’avoue que j’aurais fait pareil)…

La chirurgie esthétique des fiches de paye pratiquée par les dames locataires ….

Une jeune femme qui gagne 2500 euros par mois finit toujours par rencontrer un homme qui gagne à peu près autant, et elle quitte son petit appartement. Après, on ne peut pas s’étonner que des jeunes femmes se mettent en couple, sauf à cibler celles qui "n’ont pas un physique facile", comme disent les Bronzés du "Père Noël est une ordure"…

Manquait plus que les bronzés où si je me souviens bien le calcul des relations humaines se fait à partir d’une balance de poids …..

Peut être verrez vous avec plus d’attention une superbe locataire gagnant mois de 2.500 € mensuels mais disposant de temps libre et d’attention à votre égard.
Vos propos sont très choquant et ce n’est aps parce que vous ajoutez des guillemets que le sens des mots changent

Enfin, dans les années 1980-90, les jeunes femmes avaient la réputation, justifiée je crois, de bien mieux tenir une maison que les jeunes hommes, mais il semble que là aussi, les attitudes des deux sexes se soient bien rapprochées…

En commençant à lire cette phrase j’ai eu un peu peur de la fin "les jeunes femmes avaient la réputation , justifié je crois …."
Ouf j’ai cru que cela allait devenir très grivois ….

Nous avons chacun des critères de choix de dossier par contre je trouve que votre explication très misogyne et macho.

titoux · #20

Le sujet pourrait presque être renommé !

Philippe30 · #21

@Franck1127
La location de studio sur Paris est complexe car même si le demande est forte l’offre est également importante de fait le turn over existant sur les studios est accentué.
Les étudiants permettent la certitude des paiements par contre il reste 1 ou 2 ans et souvent les studios sont pas trop entretenus.
Comme vous résidez au Luxembourg , vous avez une sorte d’obligation de louer et de trouver lorsque vous vous rendez sur Paris , c’est une contrainte

J’ai eu sur Nîmes à une époque une dizaine de studios et je peux vous dire que cela devient vite fatiguant et chronophage surtout en Juin quand pratiquement tout le monde part.

Je vous conseille d’envisager de sortir de Paris pour vos achats et de regarder dans la province voisine pour des prix similaires vous aurez de plus grands appartements et moins de turn over.
L’aspect immeuble de rapport peut être envisagé et pas besoin d’aller sur la province autour de Paris.

La région de l’Est dispose d’immeuble de rapport a des prix intéressants.
Vous n’aurez pas les mêmes locataires mais les rentabilités seront bien meilleur et surtout plus de charges de copropriété.
Disons que pour les prix de vos 3 studios vous avez un immeuble de rapport avec 5-6 appartements ca permet de répartir le risque , de diversifier les dimensions de logements et surtout vous êtes maitre de votre immeuble.
J’ai un peu dévié de votre demande initiale sur la location à Paris que je ne connais pas bien malgré
que je sois parisien de naissance et y avoir passé 20 ans.

Sinon vu le démarrage en flèche et les flèches décochées sur la gente féminine un débat animé risque d’évincer votre demande initiale.

Après les femmes se pose la question des origines et couleurs des personnes en vue de location.
L’aspect animal de compagnie a commencer à être évoqué , le chat serait un bon critère.
Tous ces points relèvent d’une discrimination initiale et non d’une analyse de dossier locatif.

Je ne connais pas la proportion de femmes sur le forum mais à part Amoilyon qui a réagit ça fait peu , peut être qu’elles ne maitrisent pas l’informatique ou même la lecture ? ( c’est de l’humour )

@Lollip

J’ai eu des tas de problèmes , même le barbecue dans le studio , les chaussures lancées au plafond pour tuer les mouche mais la douche prise pour le sanibroyeur alors là respect …

Comment les gens peuvent ils être aussi stupides à moins que vous n’ayez pas de WC dans votre studio ?

Pour l’aspect social et psychologique des locataires , vous semblez être jeune alors vous allez rencontrer un paquet de personne qui même en présentant bien ont des problèmes importants plus ou moins reconnu

Il est impératif de bien connaitre son sujet sur la location au niveau légale et ceci pas en allant chercher dans sur internet pour répondre au locataire mais pouvoir lui répondre calmement dès qu’il vous dit quelque chose.
Après bien sûr on ne peux pas tout savoir mais les grandes bases permettent de calmer ceux qui pensent pour clouer le bec.
Surtout vous montrez que vous maitrisez et maitriser est indispensable car la location est un rapport de force entre propriétaire et locataire , la loi n’étant pas de votre coté il faut être ferme tout en sachant comprendre les difficultés , complexe à concilier.

Cela doit être plus compliqué pour gérer en tant que femme car se pose en plus le risque de manipulation de locataires beaux parleurs.

Toutefois au vue de votre expérience vous avancez vite …

Dernière modification par Philippe30 (13/11/2020 07h48)

franck1127 · #22

Ma dernière locatrice, même si elle a provoqué quelques dégâts, a quand même eu la gentillesse de faire visiter l’appartement à 2 personnes étant donné les circonstances. Et elle n’était même plus sure qu’elle ait versée une caution lors de la visite de sortie. Donc, homme ou femme, c’est pareil pour moi. J’ai un peu de mal avec les avocats ou gens de droit (ah oui, je suis au-dessus des plafonds… même si j’essaie de les justifier)… Etant donné le peu de candidats actuellement, je suis très ouvert (étudiants, cdd, cdi sous réserve qu’ils puissent payer et me semblent équilibrés) pour passer cette sale période et être plus sélectif ensuite.

@patrick
Je connais bien le quartier Voltaire Léon Blum, puisque j’ai 50% d’un studio avec ma sœur au 28, rue Basfroi dans lequel j’ai vécu quelques années. C’est très facile à dire maintenant, mais vous auriez fait une belle plus-value additionnelle en le gardant quelques années de plus.

@Phil30
Merci pour votre retour. En fait, je n’achèterai plus à Paris. J’ai quand même un peu d’aide (une sœur qui accepte de faire des visites en ce moment, un père provincial mais qui a aussi des appartements sur Paris et m’a déjà proposé de faire les petits travaux quand j’en ai besoin -typiquement peinture-). Je ne me vois pas les vendre maintenant ayant payé des commissions d’agence, frais de notaire… et en temps normal, cela se loue en 2 heures si on a bien présélectionné les candidats.

Ce qui est amusant, c’est que je discute avec le père d’un de mes meilleurs amis qui est un gros investisseur à Thionville et qui veut tout vendre/ se recentrer sur Paris (aussi parce que son unique héritier réside sur Paris). En particulier à cause de la difficulté à trouver des locataires de qualité.

Je ne sais pas si je vais continuer à investir dans l’immobilier, mais j’aimerais bien une petite maison de vacances (Algarve), soit acheter effectivement dans la région ou près de chez mes parents. Il y a une grosse formation post bac qui a ouvert près de chez mes parents, la région est pas cher, les rendements d’après le dernier numéro de capital sont bons. A explorer car je ne vais pas uniquement me baser là-dessus.

Lollip · #23

Autre point que j’avais oublié dans mon message précédent :

franck1127 a écrit :
En ce qui concerne l’annonce, je pense que le mieux est de la mettre une semaine avant les visites, sinon plus en amont , on répond à des gens qui ne vont pas venir/ vont trouver etc.

100% d’accord.

J’ajouterai qu’il ne faut pas hésiter à prévoir 2 voire 3 visites sur un même créneau horaire : les futurs locataires prévoient autant de visites que possible sur quelques jours, et annulent au dernier moment (voire ne viennent pas, sans penser à annuler…) quand leur dossier est accepté sur une des visites précédentes.

Par contre, même en pré-filtrant les dossiers avant visite, ceux qui viennent bien à la visite déposent quasi systématiquement un dossier, et il n’y a pas besoin de faire plusieurs visites avant de trouver un locataire, c’est l’avantage de Paris intra-muros.

@Philippe30 :

La studette concernée a les WC sur le palier … mais je ne comprends quand même pas comment une personne "raisonnable" utilise sa douche de cette manière
Depuis, j’annonce la couleur clairement lors des visites, en racontant l’anecdote et en précisant que toute substance autre que de l’eau casse le sanidouche et leur coûtera leur caution voire plus. Pas eu de problème depuis…

Comme vous le dites, ça m’a permis d’énormément apprendre au niveau de la loi. J’étais une locataire très (très) respectueuse, je le suis toujours, mais je ne pense plus naïvement que le propriétaire a tous les droits.
Et j’ai appris à mettre une certaine barrière avec le locataire : certains ayant presque mon âge ont essayé de sympathiser avec moi, allant jusqu’à tenter le tutoiement, or je veux bien être réactive et attentive mais je ne suis pas leur pote.
J’élimine d’ailleurs les candidats trop familiers avec moi - on parlait de nos critères subjectifs, personnellement je me fiche pas mal de l’origine ou du sexe de mon locataire, mais je n’ai pas envie qu’il/elle pense être en droit d’exiger n’importe quoi car "c’est le travail du propriétaire". Or les locataires qui ne gardent pas une distance élémentaire de courtoisie lors de la visite, sont logiquement ceux qui vont vous contacter/déranger pour rien une fois en place (et c’est bien connu, si une femme dit non, il suffit d’insister suffisamment et elle finira par dire oui hein /humournoiroff).

Philippe30 · #24

@Lollip
Vu votre jeune age et du fait que vous soyez une fille cela peux poser des problèmes de recherche de sympathie excessive de la part du locataire …..
C’est aussi un point compliqué à gérer pour une fille ou la drague n’est pas très loin en générale mais ceci est valable dans beaucoup de relations courantes.

Il est certain que celui qui commence à vous tutoyer lors d’une visite c’est à bannir car ensuite il sera hors de contrôle pensant que vous êtes potes et qu’en temps que copain vous pouvez bien lui prêtez l’appartement.

Personnellement j’ai établi certains liens avec des locataires que je connais depuis 10 ans , qui ont pas mal tourné sur mes biens et des membres de leurs familles.
Le tutoiement est de rigueur , il y a eu des coups bu ensemble et parfois une invitation à manger chez eux.

J’ai aussi invité parfois un ou deux locataires à manger à la maison souvent des jeunes actifs à qui je pouvais parler plus librement et que je conseillais d’acheter pour avancer dans la vie.
Ça reste un exercice périlleux car il y a toujours une séparation

Il est certain que je vous dis pas d’inviter votre jeune locataire de 25-30 ans un soir chez vous où alors en tout état de connaissance car sinon l’ambiguïté de la situation serait pour le moins excessive.

Bon puisque nous sommes entre nous aux confidences , j’ai eu un appel d’un locataire voisin pour une intrusion en cours dans un appartement vacant à 23 h et le frigidaire a été balancé du premier étage.

Et la meilleure fût un appel à 4 h du matin par un locataire pour une fuite venant du dessus , un appartement pas occupé mais avec l’amie du locataire pas loin.
comme celui qui m’a appelé n’avait pas inventé le fil à couper le beurre , impossible de lui faire comprendre comment couper l’eau de l’appartement au compteur dans les parties communes.
Il a appelé toujours à 4 h du matin l’amie du locataire qui est venue coupé l’eau

Voilà c’était la séquence de motivation pour les futurs bailleurs

Rastignac · #25

@Philippe30
Tout d’abord, je tiens à vous remercier pour la qualité de votre présentation et de vos remarques qui m’ont beaucoup inspiré lors de mes débuts dans l’immobilier. Je n’ai eu que 8 ou 9 locataires, en comptant ou non les couples, et mon expérience de bailleur n’est pas vraiment comparable à la votre.
Pour éclaircir les points de désaccord, je vois trois niveaux : l’erreur factuelle, l’erreur d’analyse et la divergence de jugement moral, parfaitement légitime.

I/ Erreurs factuelles de votre part :

1/

philippe30 me cite a écrit :
Les fiches de salaires sont très souvent trafiquées, pour les femmes comme pour les hommes, il faut donc vérifier autrement que le locataire travaille vraiment.
Je crois que les dames locataires décriées avaient moins en réalité, mais elles ont pratiqué une chirurgie esthétique avec leur fiche de paie pour obtenir l’appart (et j’avoue que j’aurais fait pareil)…

déduction : La chirurgie esthétique des fiches de paye pratiquée par les dames locataires ….

Vous m’avez mal lu : je cite les hommes comme les femmes, et je me place dans le lot si j’étais dans la même situation. Votre déduction est donc erronée.

2/

Philippe30 me cite a écrit :
Quand le loyer est élevé, et 850 euros, ce n’est pas rien pour un studio, même dans le XIe en 2011, cet état d’esprit va rejaillir dans les relations propriétaires-locataires. Pour être tranquille, il faut que la candidate touche environ 2500 net par mois, ce qui est rare chez les jeunes femmes.

Déduction: Mais plus fréquent chez les hommes ?

Oui, je le maintiens. Les jeunes hommes (25-35 ans) atteignent plus rapidement cette barre des 2500 euros net car ils ont des diplômes qui "paient" plus, comme celui d’ingénieur. Vous avez travaillé comme informaticien, et il est notoire que dans les entreprises la division informatique est à majorité masculine, alors que la DRH est à grande majorité féminine. Les jeunes femmes apprécient plus les diplômes littéraires, une fac de lettres est en pratique une fac de femmes, une fac de math est une fac d’hommes… L’exception est le domaine médical, de plus en plus féminin, où les salaires sont élevés. Enfin, les jeunes ingénieures choisissent des secteurs moins rémunérateurs. Voir
Insertion des jeunes diplômés: un écart de salaire encore marqué entre hommes et femmes - Le Figaro Etudiant
Mon interprétation, discutable bien sûr, est que dès lors qu’elles ont obtenus un métier convenable, elles privilégient la vie privée et la sécurité à une carrière épuisante. Et avec l’âge qui vient, je commence à croire que c’est une preuve d’intelligence de la part de ces dames…

II/ Une erreur d’analyse, d’après moi…
1/ Sur l’évolution politique

Philippe30 me cite a écrit :
A Paris en particulier, le courant écolo-féministe-extrême-gauche est puissant, et on ne peut pas dire que le propriétaire "mâle blanc" soit bien vu par ses adeptes… Il représente, au moins inconsciemment, tout ce qu’elles rejettent, et cela ressort en cas de problème.

Déduction de Philippe30 : Je vois que je suis le seul à avoir relever comment dirais je .. Ce commentaire pour le moins macho qui n’est pas trop approprié à une analyse de dossier locatif.

Je crois au contraire qu’un bailleur doit s’adapter à l’évolution de la société, pour anticiper les problèmes plutôt que les subir. Que cela vous plaise ou non, les écolos ont gagné des grandes villes (Marseille, Lyon, Bordeaux…), frôlé la victoire à Lille et auraient à l’évidence réussi un très gros score à Paris s’ils avaient fait une liste à part. Ce courant dépasse l’aspect politique habituel pour s’en prendre au moeurs, récemment ils s’en sont pris au Tour de France et à la cérémonie de la bise de la jeune femme au vainqueur de l’étape. Voir «Les élus écologistes de Rennes ne connaissent rien au Tour de France!»
Quant à Danielle Simonet, principale élue de France insoumise à Paris, elle refuse de quitter son logement social pour ne pas participer à la spéculation immobilière et enrichir un bailleur privé.
Voir La pire excuse de Danielle Simonnet pour refuser de quitter son logement à loyer réduit
Je crois que vous raisonnez comme un Parisien des années 1980-90, mais les choses ont changé depuis… J’ai moi-même ressenti un gros décalage quand je suis retourné dans ma petite ville du Sud-Ouest… En tous cas, un bailleur ne peut pas ignorer les changements d’une société, très nets dans les grandes villes.

2/ Sur la phase de succès

Philippe30 a écrit :
Vous n’y aller pas avec le dos de la cuillère pour expliciter vos critères …La phase de succès est un élément qui peux se résumer par bons revenus mais tout le monde n’a pas toujours le choix pour se loger.
Les gens qui travaillent "durs" peuvent aussi avoir des problèmes et poser des problèmes
La généralisation à de cas particuliers n’est pas souhaitable.

La "phase de succès" ne se résume pas à un bon revenu. Je cite en exemple de ma démonstration des infirmières, pas connues pour leurs gros salaires. Par succès, j’entend des gens qui avancent dans leur vie, comme l’étudiant, certes pas riche, mais qui finit son diplôme sans trop d’échecs, l’infirmière ou le jeune diplômé qui vient de trouver un job et démarre sa carrière.

III/ jugement moral

Philippe30 me cite a écrit :
Une jeune femme qui gagne 2500 euros par mois finit toujours par rencontrer un homme qui gagne à peu près autant, et elle quitte son petit appartement. Après, on ne peut pas s’étonner que des jeunes femmes se mettent en couple, sauf à cibler celles qui "n’ont pas un physique facile", comme disent les Bronzés du "Père Noël est une ordure"…

Déduction : Manquait plus que les bronzés où si je me souviens bien le calcul des relations humaines se fait à partir d’une balance de poids …..

Peut être verrez vous avec plus d’attention une superbe locataire gagnant mois de 2.500 € mensuels mais disposant de temps libre et d’attention à votre égard.
Vos propos sont très choquant et ce n’est aps parce que vous ajoutez des guillemets que le sens des mots changent

Tout d’abord, je répondais à un bailleur qui demandait un loyer de 850 euros et qui choisissait exclusivement des jeunes femmes. Parmi ses multiples déboires, il s’étonnait de les voir en couple très rapidement… L’étonnant, à mon sens, aurait été qu’elles ne se mettent pas en couple ! La barre des 2500 euros représente le triple du loyer, un critère courant à Paris car la demande est forte est les salaires élevés plus fréquents qu’ailleurs. Or, cette barre est rarement atteinte pour les jeunes femmes (25-35 ans), voir l’article ci-dessus. C’est loin d’être un idéal pour moi. Je peux vous prouver par mail privé que mes locataires d’Aubervilliers sont des étrangers ouvriers du bâtiment, qui gagnent bien moins (et ne ressemblent pas à Scarlett Johansson…). J’ai suffisamment confiance en eux pour me passer d’une assurance loyers impayés…
Quant à ma remarque sur le physique évoqué dans le "Père Noël est une ordure", est-elle déplacée ?
Cela vous regarde…) En tous cas, je n’ai pas cité Thierry Lhermitte en train de retenir Josyane Balasko dans l’ascenseur…
Par ailleurs, je suis d’accord avec vous sur un point, il ne faut pas trop généraliser et il faut voir les cas particuliers. J’ai tenté de donner quelques tendances, qui valent ce qu’elles valent. Je garde l’impression que vous n’avez pas lu le message précédent de Patrick, à 16h18, à qui je tentais de répondre. Il est vrai que j’avais oublié de le citer.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (14/11/2020 11h23)

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franck1127 a écrit :

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philippe30 me cite a écrit :

Philippe30 me cite a écrit :

Philippe30 me cite a écrit :

Philippe30 a écrit :

Philippe30 me cite a écrit :

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