Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

A mon avis, l’article en question ne concerne pas la SCPI Pierval Santé (ni Primovie), mais un (celui cité dans l’article bénéficie d’ailleurs déjà d’une réputation gratinée au niveau de son attitude et du respect de ses "bailleurs"), ou peut-être quelques, exploitant(s) d’EHPAD qui a (ont) vendu les murs de leurs établissement à une multitude de petits investisseurs (souvent avec des baux verrouillant les intérêts d’une des parties mais pas de l’autre), et tentent de profiter de leur isolement pour en balader une grande partie, soit peu impliqués, soit peu au fait de leurs droits, soit réticents à payer un avocat pour les défendre (pour un "gros" investisseur, ou un regroupement de plusieurs plus petits, ce coût devient très vite supportable).

Le rapport de force entre l’exploitant et le bailleur, quand c’est une de ces 2 SCPI, n’est pas tout à fait le même. Idem pour les clause du bail (j’ose espérer, car je n’ai pas lu ces baux).

C’est la société de gestion que décide du prix de la part, entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (sauf dérogation motivée obtenue de l’AMF), comme pour toutes les SCPI à capital variable.

C’est souvent une décision "commerciale" (en relation avec le niveau de la collecte, la volonté de la booster ou pas, d’afficher quelques % de gain sur le prix de la part, qui sont en fait un peu artificiels car fort peu d’associés cèdent leurs parts, en contrepartie d’une baisse du DVM affiché).

Jusqu’à présent (depuis le lancement de la SCPI), Euryale n’a pas décidé de modification du prix de la part de Pierval Santé, et la valeur de reconstitution s’est effectivement maintenue entre 909.09€ et 1111.11€ (bornes qui font que 1000€ soit 90% à 110% de cette valeur), avec 1047.12€ fin 2019, et semble satisfait de la collecte.

Ça ne signifie nullement que le prix de la part n’évoluera pas à l’avenir.

Dans une interview de David Finck, Directeur Général d’Euryale Asset Management L?interview du gérant : la SCPI Pierval Santé - Primaliance exprime le montant des décalages de loyer, actuellement 2.3% des montant annuels (contre 4% au plus fort de la crise).

Le rendement devrait être proche de celui des exercices précédents.

Les acquisitions, constructions, chantiers auraient été plus difficiles à réaliser (arrêt, retard et difficultés à visiter établissements de santé pour de raisons sanitaires).

J’avoue ne pas comprendre pour Euryale s’évertue à comptabiliser dans le TOF les "Baux avec loyers progressifs ou franchises de loyers" contrairement à la pratique commune des autres SCPI (même Corum a arrêté cette présentation), alors que le TOF est de toute façon très bon (96.98%).

Bien à vous,
cat

Article Pierval Santé : atterrissage 2020 et perspectives 2021 qui met en avant la volonté de diversification géographique plus grande de Pierval Santé pour réduire le risque au marché français.

Pour mémoire la répartition des investissements actuels (BT3)



Et la répartition des investissements en 2020 :



L’écart entre le TDVM classique et le TDVM retraité de fiscalité étrangère est en conséquence appelé à s’accentuer.

OxxiGen, le 27/11/2020 a écrit :

- D’autre part, s’obliger à restreindre les souscriptions sur la SCPI flagship afin d’adapter leur rythme aux seuls investissements respectant le cahier des charges afin de préserver le TDVM du futur. Dit autrement, l’idée est de susciter le désir en continuant de communiquer sur les performances d’une SCPI qui n’est plus accessible que dans des conditions très restreintes, tout en fléchant l’essentiel des flux entrants vers d’autres supports maison.

Votre avis m’intéresse… vous avez certainement des exemples en tête. Pourriez-vous être plus explicite, svp ?

Canyonneur75, le 26/11/2020 a écrit :

Une réponse partielle peut être apportée par l’analyse du du tableau "Evolution des résultats en euros par part en jouissance" - page 24 du rapport annuel 2019 qui permet de mesurer le rapport entre les produits et les charges.

Le résultat net représente environ 80% des produits de la SCPI (entre 77,83 % et 83,41 % pour les années 2015 à 2019).

Sur cette base, un TAEM de 5,63% correspond à un rendement net de 4,5 %, inférieur au taux de distribution actuel.

Partons sur un exemple :

A fin 2019, parc de 100 rapportant 6,31 % brut (5,05 % net)
Achats 2020 : parc de 20 rapportant 5,63% brut (4,5 % net)

On arrive, à fin 2020, à un rendement de (100*0,0505 + 20*0,045)/120 = 4,96 %

Bien entendu, le calcul est simplifié, certaines charges ne sont pas proportionnelles, il y a l’effet des intérêts, de la date des achats…, mais le rendement décroit d’autant plus vite que la collecte est importante…

La baisse s’arrêtera soit par absence de collecte soit par entrée de biens rapportant exactement autant que le reste du parc.

Canyonneur

Canyonneur,

Les rendements communiqués par les MDG sont, me semble t-il, toujours AEM, c’est à dire avec tous les frais inclus liés aux acquisitions (qui sont donc investis par la SCPI). Toutefois ils ne tiennent pas compte des frais de souscriptions prélevés par la MDG.

Vos taux ou calculs tiennent ils compte des frais de souscriptions ? (10,51% chez PS).

Si ce n’est pas le cas, cela impacterait de +/- 10% le rendement net théorique que vous avez calculé, on passerait de 4.9% à +/-4.4%.

Gbl,

J’en déduis de votre réponse que vous considérez que les rendements repris par Canyoneur prennent en compte la ponction des frais de souscription. Est-ce bien cela ?
Toutefois, dans votre réponse vous parlez du TDVM, pas du rendement des investissements.

Je vais reprendre ma réflexion avec des chiffres pour être peut être plus clair dans la question que je soulève.

Le souscripteur investit 1 000 euros dans la SCPI PS. La MDG conserve les frais de souscriptions de +/- 10%. La SCPI PS ne dispose donc plus que de +/- 900 euros à investir.
Elle investit cette somme avec un rendement AEM de 4,96% (chiffre calculé par Canyonneur à fin 2020) (ce 4,96% s’applique à mon sens au 900 euros, pas sur le montant de la souscription initial de 1 000 euros, c’est l’objet de ma question adressée à Canyonneur).
In fine, le rendement procuré pour le souscripteur devrait alors s’approcher des 900*4.96% = +/- 4,46%.
Comme vous le rappelez, GBL, « modulo toutes les réserves listées ».

GBL,

Je m’étonne de votre réponse pour plusieurs raisons :

*cette approche n’est pas cohérente.
La collecte de 369 me en 2019 (page 12 du rapport 2019) représente avec des commissions de 10,51%, soit une charge annuelle de 38,78 me ! Soit plus que les loyers de l’année 2019 (35 me, compte de résultat page 32 du rapport annuel). Ce qui aurait pour conséquence de générer une perte comptable. C’est d’ailleurs pour cette raison que ces frais sont traités de manière spécifique (point ci-après) afin qu’il y ait un bénéfice distribuable, et un dividende in fine ;

*Les charges de commissions de souscriptions dans les SCPI sont la plupart du temps (surement tout le temps) retraitées comptablement par un produit via le compte de transfert de charge ou par imputation sur la prime d’émission. Point que j’explique sur ce post : SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (5/8)
L’astérisque que vous citez indique lui même cette particularité « Ce poste comprend les frais suivants nets de leurs transferts de charges ».

En cherchant sur le rapport annuel 2019, je constate que ces chiffres sont mentionnés :

Prélèvement sur prime d’émission
Les commissions de souscription versées à la société de gestion sont prélevées sur la prime d’émission,conformément aux dispositions statutaires, par la contrepartie d’un compte de transfert de charges. En 2019, les frais de souscription versés à la société de gestion se sont élevés à 38 781 427,20 euros. Elles ont été prélevées sur la prime d’émission par la contrepartie d’un compte de transfert de charges . Conformément aux recommandations du plan comptable des SCPI, les frais d’acquisitions ainsi que la TVA non récupérable, sont comptabilisés en charges et prélevés sur la prime d’émission par la contrepartie d’un compte de transfert de charges. En 2019, les frais d’acquisition des immobilisations acquises en 2019, s’élèvent à 22 520 523,60 euros, et ont été prélevés sur la prime d’émission.

Il y a donc une incohérence dans le rapport annuel, puisque l’on parle bien de transfert de charge pour 38 me, mais que ces derniers n’appariassent pas dans le compte de résultat via le compte de transfert de charge… (page 32). Ceci n’a toutefois pas d’impact sur le résultat au final.

Dernière modification par alex470 (06/12/2020 21h26)

@ Surin,
Je pense que nous disons la même chose.

C’est la raison pour laquelle je demandais (post #190) à Canyonneur75 si dans son post # 186, il tient compte des frais de souscriptions dans ses calculs (taux de 4,96%). Il compare/rapproche un rendement de 4,96% (qui semble partir d’un taux AEM) au DVM de 5,05%.
-    Soit ce taux de 4,96% est calculé à partir d’un rendement uniquement AEM, avant toute prise en compte de commission de souscription. Il faudrait donc les retirer (on arriverait à +/- 4,46% (post #192)) afin de pouvoir faire une comparaison au DVM de 5,05%.
-    Soit ce taux de 4,96% est calculé sur un rendement sur lequel Canyonneur75 a déjà intégré les frais de souscription. Dans ce cas, il n’y a aucune modification à apporter dans ses calculs.

Ma question me paraissait assez simple, il semble que je n’étais pas été bien compris, puisque les réponses de BGL sont orientées sur le DVM de 5,05%, alors que ma question portait sur le calcul de reconstitution qu’a réalisé Canyonneur75.

GBL m’indique que mon raisonnement « revient en gros à prendre ces frais de souscription en compte une seconde fois, ce qui me semble être une erreur. »
@BGL, je n’ai pas eu la chance d’avoir de retour sur mon dernier post. Je ne comprends pas vos explications avec le rapport annuel et à quel moment dans mes explications j’ai pris en compte deux fois les frais de commissions.

@Canyonneur75
Si vous pouviez nous faire le retour, cela pourrait faciliter les échanges .

Il me semble que le calcul de Canyonneur75, le 26/11/2020  était clair :

A fin 2019, parc de 100 rapportant 6,31 % brut (5,05 % net)
Achats 2020 : parc de 20 rapportant 5,63% brut (4,5 % net)

On arrive, à fin 2020, à un rendement de (100*0,0505 + 20*0,045)/120 = 4,96 %

Il tient compte des montants AEM (6.31%, 5.73%), et les utilise pour faire une règle de 3 sur les DVM (5.05%, 4.5%, 4.96%).

Les frais de souscription sont un des facteurs qui explique l’écart entre les chiffres AEM et DVM.

Il n’y  a pas de raison de corriger le résultat de la règle de 3 en DVM de 4.96% avec certains des frais qui expliquaient déjà l’écart entre AEM et DVM (par exemple entre 6.31% et 5.05%), et donc était déjà pris en compte.

Son raisonnement supposait que tous ces frais restent proportionnels dans le temps, ce qui n’est sans doute pas complètement exact (et c’est la limite du raisonnement, qui justifie de prendre le résultat avec des pincettes).
Une autre modélisation (voir plus haut dans cette discussion) basée sur le montant des loyers trimestriels, et le nombre de parts, prévoyaient une baisse substantielle du DVM …. qui n’a jamais eu lieu (ce qui signifie que ce modèle devait négliger des éléments significatifs).

Bonjour,

J’ai reçu ce jour un courrier mentionnant le "split" (je ne sais pas si le terme est exact) du prix de la part de PIERVAL SANTE. Le prix de la part passe à 200 euros, le nombre en portefeuille est donc multiplié par 5.
A titre d’exemple je possédais 15 parts à 1000 euros, je me retrouve avec 75 parts à 200 euros.

Cela pourra faciliter l’investissement…