Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ?

Refaite votre calcul du bénéfice, et vous verrez que vous n’avez aucun intérêt à brader un immeuble.

soueuls a écrit :

Le but n’est pas de tirer bénéfice de la vente, mais de sortir le bien de la SCI sans réelle pénalité afin de pouvoir le vendre une seconde fois ensuite sans le malus.

Pas très légal… Et pas d’intérêt sinon à léser le vendeur.

L’impôt à payer sur la plus-value n’est jamais qu’un pourcentage de la plus-value.

Bonjour,

Vous semblez avoir saisi les grandes lignes du fonctionnement d’une SCI IS avec ses avantages et ses inconvénients.

Regardez sur cette file le message numéro 2 de Phillipe30. C’est plein d’explications et de conseils (attentions aux données pas à jour - 2013)
SCI à l’IS pour l’achat d’un immeuble de rapport…

Globalement en SCI vous capitalisez en payant très peu d’impôt. Le hic c’est quand il faut revendre, en effet. Mais comme dit plus haut vous ne paierez jamais qu’un pourcentage de la plus-value donc aucune chance de "vendre à perte".
De plus, renseignez-vous sur comment jouer sur les apports en CCA pour pouvoir vous verser des dividendes sans devoir payer la flat tax. Je ne suis pas au point là dessus, mais il me semble qu’il y ait là une piste d’optimisation.

A l’excellente explication de GBL je rajouterais qu’il peut y avoir une qualification pénale d’"abus de confiance", puisque l’un des associés tire un avantage pécunier de la vente à vil prix, au détriment de la SCI (avec une société commerciale, ça serait abus de biens sociaux, mais je crois que ça n’existe pas pour une SCI, même à l’IS).

Le but n’est pas de tirer bénéfice de la vente, mais de sortir le bien de la SCI sans réelle pénalité afin de pouvoir le vendre une seconde fois ensuite sans le malus.

La manoeuvre est un peu grosse et devrait vous fournir un assez haut niveau de chances d’avoir un contrôle fiscal.

PS. : notez qu’on ne choisit pas sa plus-value. Si la valeur de votre bien immobilier double d’ici à ce que vous revendiez, vous n’allez quand même pas cracher dessus ?

Une plus-value immobilière d’un bien détenu par une personne physique est "taxée" à 19% +17.2% de prélèvements sociaux.  (et pas "30% + 17.2%") (et il n’y a pas ici de "CSG déductible").

En simplifiant (pour les détails : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière | service-public.fr), l’assiette de "taxation" est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais lors de l’achat ( frais "de notaire", d’agence, etc.), et des travaux (où d’un forfait si le bien est détenu depuis 5 ans ou +), diminué d’un abattement (qui atteint 100% quand le bien est détenu depuis 30 ans).

Le notaire calculera le montant dû, le retiendra sur le prix payé par l’acheteur, et le reversera au fisc.

A noter que si le bien est détenu par une SCI IS, il y aura L’IS à payer, mais aussi l’IR et les prélèvements sociaux sur le dividende (où le boni de liquidation) quand le stock de bénéfices de la SCI sera versé  aux associés. Avant de se lancer dans un montage en SCI, mieux vaut avoir évalué ce que ça coûtera d’en sortir…

AesculusHippocastanum a écrit :

Bonjour,
Il me semble que l’astuce consiste à vendre les parts de votre SCI et non l’immeuble. Vous devriez bénéficier des réductions d’impôts sur la Plus-value liée à la durée de détention des parts.
Cordialement,

Je vais essayer de me renseigner là-dessus, je suis loin d’avoir fait le tour du fonctionnement de l’IS.

Macaxeira a écrit :

Bonjour,
Vous semblez avoir saisi les grandes lignes du fonctionnement d’une SCI IS avec ses avantages et ses inconvénients.
Regardez sur cette file le message numéro 2 de Phillipe30. C’est plein d’explications et de conseils (attentions aux données pas à jour - 2013)
SCI à l’IS pour l’achat d’un immeuble de rapport…
Globalement en SCI vous capitalisez en payant très peu d’impôt. Le hic c’est quand il faut revendre, en effet. Mais comme dit plus haut vous ne paierez jamais qu’un pourcentage de la plus-value donc aucune chance de "vendre à perte".
De plus, renseignez-vous sur comment jouer sur les apports en CCA pour pouvoir vous verser des dividendes sans devoir payer la flat tax. Je ne suis pas au point là dessus, mais il me semble qu’il y ait là une piste d’optimisation.

Je vais attentivement lire ce fil de discussion et me reseigner sur le fonctionnement des apports en CCA. Par contre, je n’ai jamais prétendu que l’imposition sur la vente me ferait perdre de l’argent, j’ai bien parlé d’une vente à perte (en dessous du prix qui devrait normalement être appliqué raisonnablement)

GoodbyLenine a écrit :

Ce que vous envisagez n’est sans doute pas une bonne idée.
Supposons que la SCI achète le bien 300ke, l’amorti en N années de 200ke (donc valeur comptable = 100ke), puis le revend, quand le bien vaut alors en fait 400ke, à un associé pour 100ke.
Voici ce qui peut arriver :
  1) l’associé, quand il revendra ce bien, sera imposé sur sa plus-value par rapport à un prix d’achat de 100ke;
   2) la commune pourrait préempter le bien (s’il est situé dans une zone préemptable) à vil prix;
   3) le fisc serait fondé à notifier des redressements en relation avec le montant notoirement sous-evalué de la vente par la SCI (à l’acheteur pour qu’il paie des droits de mutation sur la réelle valeur du bien; à la SCI pour qu’elle paie l’IS sur le réel bénéfice quelle aurait dû faire, plus des pénalités) : on n’a pas le droit de faire une "trop" bonne affaire, si ça conduit à spolier le fisc; On a encore moins le droit de déclarer un prix de vente ne correspondant pas à la totalité du prix réellement payé (Je suppose que les autres associés auront perçu une "compensation", sous une forme ou une autre).

Nous sommes en cours de création de la SCI, nous n’envisageons pas sérieusement la revente mais puisque nous nous documentons beaucoup en ce moment, on essaye de pousser un peu la logique pour voir comment ça se passe. La fiscalité, ses failles, son fonctionnements, les abus et les obligations.
1. Il me semble avoir lu que la revente d’une résidence principale est éxonérée d’impôts, il pourrait alors jouer sur la vente des appartements (individuellement) pour en bénéficier.
2. C’est en effet une faille qui met à mal ma petite expérience de pensée.
3. Le fisc peut il à la fois définir une valeur comptable de 100K et estimer qu’une vente à 100K est abusive ?

Bernard2K a écrit :

La manoeuvre est un peu grosse et devrait vous fournir un assez haut niveau de chances d’avoir un contrôle fiscal.
PS. : notez qu’on ne choisit pas sa plus-value. Si la valeur de votre bien immobilier double d’ici à ce que vous revendiez, vous n’allez quand même pas cracher dessus ?

La manoeuvre est volontairement grossière pour que le cas soit plus simplement débattu, nul doute qu’il serait possible d’y aller plus finement.
Même remarque que pour GBL, le fisc peut-il légitimement fixer une valeur comptable à 100K tout en estimant qu’une vente à cette même valeur est un acte abusif ?
Concernant la plus-value, il est évident serait de vendre à nouveau l’immeuble une fois celui-ci sorti de la SCI, personne crache alors sur la plue-value générée.

Gamma76 a écrit :

Pour l’encaissement des loyers en nom propre, vous mentionnez 30%+17.2% = 47.2%, ce n’est pas totalement vrai car il y aura une CSG déductible de 6,8 % en année N + 1. Pour l’imposition des PV en nom propre, GoodbyLenine a décrit la méthode ci-dessous.

Je vous avoue ne pas parfaitement maîtriser le concept de CSG déductible, je vais essayer d’y voir un peu plus clair.

GoodbyLenine a écrit :

Une plus-value immobilière d’un bien détenu par une personne physique est "taxée" à 19% +17.2% de prélèvements sociaux.  (et pas "30% + 17.2%") (et il n’y a pas ici de "CSG déductible").
En simplifiant (pour les détails : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière | service-public.fr), l’assiette de "taxation" est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais lors de l’achat ( frais "de notaire", d’agence, etc.), et des travaux (où d’un forfait si le bien est détenu depuis 5 ans ou +), diminué d’un abattement (qui atteint 100% quand le bien est détenu depuis 30 ans).
Le notaire calculera le montant dû, le retiendra sur le prix payé par l’acheteur, et le reversera au fisc.
A noter que si le bien est détenu par une SCI IS, il y aura L’IS à payer, mais aussi l’IR et les prélèvements sociaux sur le dividende (où le boni de liquidation) quand le stock de bénéfices de la SCI sera versé  aux associés. Avant de se lancer dans un montage en SCI, mieux vaut avoir évalué ce que ça coûtera d’en sortir…

Mon calcul de 30% + 17.2% était bien dans la première question, celle-ci faisait référence à l’imposition concernant les dividendes hors vente.

Donc une revente à 30ans, permet bien d’être éxonéré d’impôts (du moins pour la partie IS) et il ne reste plus qu’à payer les impôts IR+CSG (est-il possible d’opter pour le forfait unique à 30%) quand on se décide à faire sortir de l’argent ?

Encore une fois, il s’agit plus d’une expérience de pensée qu’autre chose, nous sommes bien conscient qu’une SCI à l’IS est pénalisante lors de la vente.

@soueuls

Le fait qu’un gérant de société utilise son mandat pour des actions mettant en péril la société ou lui portant préjudice se nomme un abus de biens sociaux.

Le fait de vouloir vendre en dessous de la valeur du bien à soi même est le net plus ultra de l’abus de biens sociaux et recel de biens sociaux , il faut commander dès à présent des oranges …

Dans toutes conséquences évoqués au dessus , il faut aussi ajouter l’action que peuvent intenter les associés suite à la mauvaise gestion du gérant.

Abus de biens sociaux

Pour résumer :
  - Requalification par le fisc sur les droits de mutation.
  - Préemption possible de la mairie.
  - Abus de biens sociaux.
  - Action en justice des associés lésés.

La liste des inconvénients est plus longue que les avantages ….

Soit vous faites un montage SCI IS , soit vous achetez en nom propre.

Dans votre cas à plusieurs c’est SCI la question de l’IS ne se pose pas pour moi car sinon vous allez prendre rapidement de la fiscalité dans vos revenus personnels au prorata de vos parts sociales.

La SCI IS permet la capitalisation des revenus sans impacter la fiscalité personnelle , la CRL dû est de 2,5 % sur les revenus lcoatifs.
Vous pratiquez l’amortissement comptable qui vosu évite toute fiscalité sur les sociétés pendant 9 à 10 ans
Depuis 2010 , je n’ai toujours pas payé d’impôt IS sur ma première SCI.

Alors oui ensuite la revente est moins agréable ….mais au lieu de payer de l’impôt sur des revenus sans avoir la trésorerie vous payez à la fin.

Il est possible de procéder ensuite à la revente des parts sociale à une structure de type holding.

Toutefois je remarque que vous débutez sur le sujet ( SCI IS , CSG ) , tout le monde a commencé un jour mais je vous conseille de très bien vous renseignez avant et pas forcement uniquement sur un forum.

Ce type de sujet est devenu assez évident pour certaines personnes ici mais le temps d’apprentissage et de bonne compréhension du sujet demande beaucoup de temps , de prise d’informations et de lecture.
Il existe des livres sur les SCI chez Denos et la collection Groupe Revue fiduciaire fait d’excellents livres sur la fiscalité et le patrimoine.

Pour une SCI IS il faut un comptable , ajouter un cout d’environ 1.000 € par an.

GoodbyLenine a écrit :

Le fisc ne détermine pas la valeur comptable. Si vous vendez un jour un appartement pour 20% ( ou même 50 ou 60 ou 70%) de sa valeur vénale (qui n’a pas a être égale à sa valeur comptable, car ce sont des notion distinctes qui ne représentent pas la même chose) vous avez de grandes chances que le fisc réagisse.
En cas de revente, même après 30 ans, par une personne morale à l’IS, il n’y a aucun abattement sur l’assiette pour déterminer la fiscalité sur la plus-value : la différence entre le prix de vente et la valeur comptable augmentera le bénéfice, et subira L’IS.
Je vous recommande de vous former, et de vous entourer de professionnels compétents, à même de vous conseiller pour vous éviter des déboires.

Je vous remercie pour toutes vos réponses claires, ayant compris, je pense, dans les grandes lignes l’intérêt d’une SCI à l’IS pour générer très tôt de la trésorerie on va quand même se lancer là dedans mais j’étais juste curieux de triturer un peu ce qui était possible et ce qui ne l’était pas.

On se doutait plus ou moins que ce genre d’opérations n’étaient pas possibles et bien trop grossières pour passer inaperçues.

Philippe30 a écrit :

@soueuls
Le fait qu’un gérant de société utilise son mandat pour des actions mettant en péril la société ou lui portant préjudice se nomme un abus de biens sociaux.
Le fait de vouloir vendre en dessous de la valeur du bien à soi même est le net plus ultra de l’abus de biens sociaux et recel de biens sociaux , il faut commander dès à présent des oranges …
Dans toutes conséquences évoqués au dessus , il faut aussi ajouter l’action que peuvent intenter les associés suite à la mauvaise gestion du gérant.
Abus de biens sociaux
Pour résumer :
  - Requalification par le fisc sur les droits de mutation.
  - Préemption possible de la mairie.
  - Abus de biens sociaux.
  - Action en justice des associés lésés.
La liste des inconvénients est plus longue que les avantages ….
Soit vous faites un montage SCI IS , soit vous achetez en nom propre.
Dans votre cas à plusieurs c’est SCI la question de l’IS ne se pose pas pour moi car sinon vous allez prendre rapidement de la fiscalité dans vos revenus personnels au prorata de vos parts sociales.
La SCI IS permet la capitalisation des revenus sans impacter la fiscalité personnelle , la CRL dû est de 2,5 % sur les revenus lcoatifs.
Vous pratiquez l’amortissement comptable qui vosu évite toute fiscalité sur les sociétés pendant 9 à 10 ans
Depuis 2010 , je n’ai toujours pas payé d’impôt IS sur ma première SCI.
Alors oui ensuite la revente est moins agréable ….mais au lieu de payer de l’impôt sur des revenus sans avoir la trésorerie vous payez à la fin.
Il est possible de procéder ensuite à la revente des parts sociale à une structure de type holding.
Toutefois je remarque que vous débutez sur le sujet ( SCI IS , CSG ) , tout le monde a commencé un jour mais je vous conseille de très bien vous renseignez avant et pas forcement uniquement sur un forum.
Ce type de sujet est devenu assez évident pour certaines personnes ici mais le temps d’apprentissage et de bonne compréhension du sujet demande beaucoup de temps , de prise d’informations et de lecture.
Il existe des livres sur les SCI chez Denos et la collection Groupe Revue fiduciaire fait d’excellents livres sur la fiscalité et le patrimoine.
Pour une SCI IS il faut un comptable , ajouter un cout d’environ 1.000 € par an.

On avait bien étudié que la SCI à l’IS était un bon montage pour un immeuble de rapport, déjà parce qu’on souhaite investir à deux et vu qu’on est jeune on souhaite maximiser la trésorerie assez tôt.

Je vous remercie pour les recommendations de livres, j’en ai lu quelques uns sur l’investissement immobiliers d’ordre plus général, assez pour avoir développer quelques heuristiques sur les régimes fiscaux les plus intéressants suivant les différents cas tout en ne pas souhaitant pas faire de Pinel, je pense qu’il est maintenant temps pour moi de lire quelque chose de plus technique et surtout précis. Je note donc la référence et je vais y jeter un oeil de ce pas.

Gamma76 a écrit :

@soueuls, comme le recommande Philippe30, assurez-vous d’être certains de maîtriser les avantages/inconvénients de la SCI à l’IS avant de vous lancer (par exemple, faites un tableur vous-même avec 2 scénarios IS/IR sur un prévisionnel de 10 à 20 ans, vous verrez c’est instructif).

En SCI à l’IS, en plus des honoraires comptables, la CRL et d’éventuels frais bancaires de tenue de compte (à négocier avec votre banque car certaines considèrent ce type de structure comme professionnel), vous aurez également à débourser des frais de "mise en place de la société", à savoir la rédaction des statuts et les coûts liés (sauf si vous les rédiger vous-même mais attention aussi à bien vous renseigner) ainsi que la publication et frais de Greffe de Tribunal, tout ceci peut vous coûter 1000 à 2000 € environ.

Sinon vous pouvez également constituer une SC "sans le I" dite "Patrimoniale" avec des statuts "élargit" car celle-ci peut être en mesure d’acquérir d’autres actifs en tout genre comme des parts de société non cotées ou cotées : il est alors possible d’acquérir des SIIC, des titres boursiers, ETF, obligations… Sur un CTO au nom de la société et vous pourrez ainsi réinvestir la trésorerie de celle-ci et diversifier. Là encore attention, vous devez obtenir un n° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la 1ère année puis 50 € chaque année suivante il me semble).

Je vois un levier important de capitaliser un maximum avec ce type de structure pendant longtemps et ne s’octroyer des dividendes qu’au moment d’un passage en retraite ou lorsque vous aurez des revenus moins importants ou inexistant sur une année.

Bref, vous pouvez apprendre encore beaucoup sur le sujet :-)

Pour la création de la SCI nous avons décidé de rédiger les statuts ainsi que la publication pour comprendre comment ça marche. Nul doute qu’on déléguera si on décide d’en créer une seconde un jour (si jamais la manoeuvre se révèle assez chiante)

Concernant le levier important, c’est assez drôle que vous en parliez puisque j’y ai justement pensé ce matin même, la SCI à l’IS est effectivement un très bon moyen de créer de la trésorerie très tôt tout en choisissant plus ou moins l’imposition à laquelle on va être manger le jour où on décide d’émettre des dividendes.

soueuls a écrit :

Pour la création de la SCI nous avons décidé de rédiger les statuts ainsi que la publication pour comprendre comment ça marche. Nul doute qu’on déléguera si on décide d’en créer une seconde un jour (si jamais la manoeuvre se révèle assez chiante)

Est-ce que vous ne prenez pas le problème à l’envers?
Le coté ’ennuyeux’ n’est pas vraiment le souci. La vraie problématique est de rédiger des statuts qui soient ’carrés’ et qui tiennent la route, surtout dans la mesure où vous vous associez avec un collègue de travail. Un mot de travers, un oubli, un machin mal formulé peut très bien tourner au cauchemar un jour (par ex. un associé qui veut sortir, un conflit avec le gérant etc.).

Pour ce que ça vaut, j’avais pris le raisonnement inverse pour ma SCI (alors même que j’y suis quasiment le seul associé, donc risques assez faibles de conflits avec un associé…) : "Pour la création de la SCI je fait rédiger les statuts par un professionnel, pour comprendre comment ça marche. Nul doute que je le ferai moi-même ensuite si je décide d’en créer une seconde un jour".

Bon, peut-être suis-je parano et il est vrai que mes compétences juridiques sont de l’ordre de 1 sur une échelle de 10…

Bonjour,

J’aurais une question sur la résidence principale en SCI à l’IS avec 99% des parts me revenant et 1% à mon père.

J’ai entendu dire que l’on était exonéré de plus values si le bien en SCI à l’IS est donné à titre gratuit à l’un des associés pour qu’il élise sa résidence principale. Ainsi si mes calculs sont bons, si je mets en location le bien sur 15 ans afin que le locataire paye mon crédit immo, je me génére de la trésorerie en plus, et qu’au bout de 15 ans je fais de ce bien ma résidence principale, durant au moins 6 mois, puis le revend et dans ce cas je ne paierais aucune plus value; mon père ayant 1% lui en paiera.

Est ce que ce mécanisme est bon?

Je vous en remercie.

witefree a écrit :

J’ai entendu dire que l’on était exonéré de plus values si le bien en SCI à l’IS est donné à titre gratuit à l’un des associés pour qu’il élise sa résidence principale.

Comptablement je ne vois pas comment ça peut fonctionner. Si la SCI à l’IS a constaté des charges d’amortissement pendant les 15 ans de location du bien, la Valeur Nette Comptable est donc proche de zero. La SCI à l’IS est soumise au régime des plus-value pro donc PV = Prix de Vente - VNC, donc beaucoup.
Changer le régime des plus-value de pro vers particulier en invoquant l’occupation en RP me semble être un manque à gagner pour l’administration qui vous aurait permis :
1. de payer peu d’IS pendant la période d’exploitation
2. de payer peu d’impôt sur PV à la revente en passant au régime des particuliers
Donc à mon avis ça ne marche pas.

GoodbyLenine a écrit :

witefree a écrit :

J’ai entendu dire que l’on était exonéré de plus values si le bien en SCI à l’IS est donné à titre gratuit à l’un des associés pour qu’il élise sa résidence principale.

Je vous recommande de lire notre charte, en particulier ce qui concerne le fait qu’il ne faut pas, sur ce forum, diffuser de "rumeur" (par ex : ce quon a entendu dire), et qu’il fallait préciser ses sources.
Merci à l’avenir de la respecter !

A ma connaissance, ce que vous avez entendu dire n’existe pas. Et ce que vous avez ensuite élaboré sur la base  de cet oui-dire ne fonctionnera pas.

Maintenant, si vous avez des sources sérieuses, pour infirmer ceci, je serai ravi d’apprendre quelque-chose de nouveau pour moi (et sans doute pour d’autres membres du forum).

Oui , voilà c’est uniquement dans le cadre d’une SCI à l’IR , je viens de comprendre et nulle part, il ne parle que cela soit Valable pour une SCI à l’IS. Autant pour moi mais merci à vous trois,  pour votre éclaircissement.