SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Pour la partie SCPI "santé", je préfère de loin Pierval à Primovie. J’ai toujours des doutes sur la politique de Primonial à collecter de facon massive. D’ailleurs , Primovie commence doucement à dévier de sa politique initiale d’investissement.

Bonjour,
J’aimerais avoir votre opinion sur l’usage de la SCPI en nue-propriété pour cet objectif:
Je suis à un TMI très élevé+ISF et souhaite faire une Donation Temporaire d’Usufruit à mon fils dans 3 ans, quand il sera majeur. Mais je ne souhaite pas encaisser de coupons d’ici là.
Grace à ce forum j’ai découvert Corum et l’achat SCPI en nue-propriété: je vois qu’il existe une maturité de 3 ans.
Donc mon idée serait d’acquérir ces parts en nue-propriété à 3 ans, puis une fois en pleine propriété, de réaliser la DTU avec mon fils majeur pour usufruitier. LA SCPI en nu-propriété (3 ans, Corum) vous semble-t-elle une solution adaptée? J’ai le cash disponible maintenant, et suis sous-pondéré en immobilier.
Merci d’avance pour vos inputs éventuels.

@Flavius,

Je ne crois pas que l’on puisse démembrer des parts de SCPI une fois qu’on les as en pleine propriété.

@ Flavius : Je pense que ce que vous envisagez est tout à fait réalisable. Vous pouvez parfaitement :
- acheter en nue-propriété sur 3 ans, vos parts de scpi Corum C.
- puis faire une donation de l’usufruit dans 3 ans, pour aider votre enfant, une fois le premier usufruit éteint.

Le risque de requalification pour abus de droit (751 CGI) me paraît très faible, car la donation a par essence, un but non fiscal, à condition, toutefois de ne pas récupérer les revenus correspondant à l’usufruit donné, d’une façon ou d’une autre.

La donation des parts en usufruit devra emprunter la forme notariée (art 931 CC).

Attention au délai de jouissance prévu pour la souscription de Corum convictions (6 mois), qui peut avoir pour conséquence de retarder la mise en place effective de votre "calendrier des opérations".

J’ai édité un dossier thématique sur l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI. Dans ce document, je développe un cas pratique qui reprend certains aspects de votre projet (Cas Ramel, page 11). Vous pouvez vous le procurer sur cette page : http://clubscpi.com/dossier-thematique- … s-de-scpi/

L’opération peut également être envisagée avec d’autres SCPI que Corum C…

Je m’interroge dans mon cas sur l’intérêt de la nue propriété. Pour information, j’ai déjà beaucoup investi en SCPI en pleine propriété, j’ai un TMI relativement faible, à 14%, mon objectif avec ce mode d’investissement étant d’avoir un complément de revenu.

J’ai vu dans cette file que l’intérêt majeur était la fiscalité pour ceux qui le sont lourdement, ce qui n’est pas mon cas.

L’autre intérêt que je vois, mais j’ai un doute, c’est pour ça que je demande vos lumières ( je prends un exemple sur 5 ans de nue propriété, c’est :

1:-) La décôte  de 20 à 25%, qui permet une sécurité supplémentaire en cas de non valorisation voire dévalorisation des parts. En réfléchissant sur ce premier point, j’ai tendance à penser que ce n’est en réalité pas intéressant, car durant les 5 ans, les loyers que je percevrais en pleine propriété sont l’équivalent de la décôte ( ou presque si on on prends en compte mon TMI ). Au final, au bout des 5 ans, on a donc récupéré en capital par les loyers l’équivalent de la décôte si j’optais pour la nue propriété

2:-) Celui où je m’interroge le plus dans mon raisonnement, : l’intérêt dans mon cas majeur, serait en revanche au bout de 5 ans, d’avoir un meilleur rendement puisque mon prix d’acquisition serait 20 à 25% moindre qu’en pleine propriété. Je me demande toutefois si le gain sur une échelle de 10 ou 15 ans est vraiment plus significatif en optant dans mon cas pour la NP que la PP. Mon raisonnement est il bon ou il n’y aurait aucun bénéfice ?

Pour vous, l’écart entre (rendement net de la) PP et NP est sans doute très faible.

Il y a sans doute bien plus à optimiser dans le choix de la SCPI (ou dans le choix d’investir une partie en SIIC)…

Bonjour ,

Et à la sortie ? Qu’allez-vous vous faire de vos scpi ? 7 ans cela passe relativement vite.
Votre tmi est déjà élevée et donc ajouter des revenus ne me semble pas approprié à terme.

Chtirentier

TPmadeur, le 11/12/2020 a écrit :

Cependant quelques questions subsistent :
- passer par un CGP ou en direct?

Peu importe, le tout est de trouver la contrepartie. Si vous avez un CGP, demandez-lui, ensuite vous demandez au gérant. Vous pouvez aussi demander à chaque gérant puis aller voir un CGP type meilleurscpi.com ou Primonial ensuite.

TPmadeur, le 11/12/2020 a écrit :

- Étant en décembre, attendre de voir l’évolution des prix des parts 2021 au regard des expertises des biens de 2020 ?
- quels sont les montant mini communément investis dans l’achat de parts de nue propriété ?

Il vous faudra attendre la fin du printemps prochain pour les connaître et à supposer que ça ne baisse pas significativement, ça ne voudra pas pour autant dire que le risque sur les 5 ou 10 prochaines années s’amenuise.

TPmadeur, le 11/12/2020 a écrit :

- quels sont les montant mini communément investis dans l’achat de parts de nue propriété ?

Il faut un usufruitier en face qui souvent préférera investir par tranches significatives, du style 10000€, à diviser donc par sa clé pour arriver au montant en pleine-propriété. Je rappelle qu’il y a de la paperasse à faire à chaque fois, compter donc 12-15k€ minimum par SCPI.

C’est "possible" mais ça coûte 10% + 3 à 6 mois de délai de jouissance + 1 ou 2 mois perdus pour boucler l’opération.
Je pense que c’est un mauvais conseil que revendre la PP pour racheter de la NP, dans le seul but de ne pas toucher de revenus imposables : on repaie les frais de l’ordre de 10%, que l’on a tout juste amortis après 7 ou 10 ans. Le TRI de l’opération en prend un coup (cela revient à payer 2,5 à 3 années de dividendes uniquement pour "économiser" de l’imposition à venir, il est toujours préférable de percevoir un revenu quitte à se faire ponctionner en pourcentage).
Je ne parle même pas de l’éventuelle imposition sur la plus-value qui voit son compteur repartir à zéro.

Dernière modification par Surin (14/12/2020 19h58)

A noter qu’avec TMI IR 41% (et donc des revenus fonciers ponctionnés à 58.2%), il peut être préférable de céder la PP pour racheter de la NP. Les frottements évoqués par Surin semblent moins coûteux que ces 58.2%….. (la plus-value est imposée avec comme prix d’achat la valeur de la PP quand on a acquis la NP).

Mais préférer de la NP sur une plus longue durée (ou détenir les SCPI via un contrat d’AV, avec quelques frais et une pression fiscale vers 30%) aurait sans doute été plus pertinent.

Pas évident non plus que les SCPI (ou l’immobilier en direct) soient ce qui est le plus pertinent, quand on a un TMI IR de 41% de manière pérenne (mieux vaut viser ce qui bénéficie de la flat tax à 30%, PS inclus) (creuser aussi les SCPI avec patrimoine hors de France, et leurs impacts fiscaux).

Surin,

Si je prends l’exemple de Pierval Santé, avec une clé à 10 ans de 68%
avec revente de la PP à 90% et non 100% ( pour compter a la grosse louche carré les frais mentionnés ),
sauf erreur de ma part j’obtiens un TRI de 2,96%.
( à noter que cette différence entre NP et reprise de PP n’est pas compté comme de la plus value )

Ce TRI est à comparer au 5,05% de rendement brut en PP, ce qui donne avec 17,2% de CSG et 41% d’IR
un rendement net de 5,05 * 0,418 Soit 2,11% ( voir moins si l’IFI se greffe dessus )
( ou 5,05 *0,528 Soit 2,66% avec un TMI à a 30% )

Après, je laisse juge de savoir si c’est un bon conseil ou non.. effectivement, je ne suis pas CGP

Bien à vous

Sans oublier que la clé à une clé à 10 ans y est plutôt de 67%.

SamyInvest a écrit :

Pour l’exemple de pierval santé il y a une légère correction à apporter dans vos calculs puisque un % des revenus sont déjà taxés à l’étranger et donc non imposable en France.

+ la correction à faire pour tenir compte du délai de jouissance additionnel, au final on arrive à un écart peu conséquent avec pour risque supplémentaire que :
_Si la valeur de part diminue, l’opération en nu-propriété est d’autant plus perdante à cause du levier engendré par la clé.
_Si la valeur de part augmente en effet de plus que les frais, ce qui n’est pas rare pour des SCPI achetées il y a 5 ou 10 ans alors que l’on pouvait déjà penser que des sommets étaient atteints, on perd les années d’antériorité.
Reste le cas où le prix de part reste entre +0 et +11,7% à terme où ça ne changera rien.

Ca me parait surtout être une projection par défaut à laquelle on peut conclure que si au terme du démembrement votre TMI restera probablement durablement à 30 ou 41%, mieux vaut s’abstenir ou assumer de payer à terme ces impôts en envisageant de réduire son activité.

Investir aujourd’hui avec pour cible de revendre au terme d’un démembrement me parait aléatoire, on ne sait pas si ça sera pas le pire moment pour vendre, ça me parait contraignant en plus de cela (opération à refaire).

J’ai moi-même des NP 5 ans qui arrivent à terme et c’est intéressant de toucher après ces 5 années un revenu finalement équivalent à 10% de mieux que si cela avait donné des revenus immédiatement en PP.
(exemple je mets 100 sur Corum Origin en NP 5 ans, je touche 6,6% après 5 ans au lieu de 6% en PP)