VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Quelques actualités dans le communiqué de presse du début du mois.

* 97% de loyers collectés en novembre

VEREIT a écrit :

VEREIT had received rent of approximately 97% for November, which includes approximately 1% to be paid in arrears by a Government agency tenant and is in line with October rent collection of 97%.

* enfin des achats de propriétés

VEREIT a écrit :

On target for the high end of Q4 2020 to Q1 2021 acquisition pipeline of $150 million to $300 million with $75 million completed quarter-to-date at a cap rate in excess of 7%.

* la partie Bureaux du portefeuille va passer de 17% à 15%

VEREIT a écrit :

As part of the Company’s planned disposition program to reduce office from the current 17% of annualized rental income to below 15%, we have sold approximately $53 million quarter-to-date and have an additional $100 million under contract with the total approximate cap rate averaging 6%.

* ils ont émis de la dette de premier rang à maturité dix ans à un taux de 2,7%

Issued $1.2 billion aggregate principal amount of senior notes with a 2.7% weighted average interest rate and weighted average duration of 10 years providing a low cost of debt capital and leaving no uncovered bond maturities until 2024.

C’est excellent par rapport aux emprunts passés, mais bien loin de ce que peut obtenir une foncière "équivalente" comme Realty Income :

Realty Income a écrit :

Combined, the new issues of the 2026 Notes and 2033 Notes have a weighted average term of 9.1 years and a weighted average effective yield to maturity of 1.478%.

-

Dans le communiqué de presse d’hier :

* encore des rachats d’actions préférentielles, en plus des acquisitions de propriétés

VEREIT a écrit :

it intends to redeem 4,000,000 shares of its 6.70% Series F Cumulative Redeemable Preferred Stock ("Series F Preferred Stock"), representing approximately 21.20% of its approximately 18.9 million shares of Series F Preferred Stock outstanding, on January 15, 2021 (the "Redemption Date").

….

This redemption is in addition to VEREIT’s expected Q4 2020 to Q1 2021 property acquisition pipeline of $150 million to $300 million.

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Tout ça va dans le bon sens, mais on est maintenant plus de six ans après la fraude comptable…

Le COVID n’a pas aidé, mais Dieu que c’est long.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kiwijuice a écrit :

Cela poussera le crédit au niveau BBB+ si ce n’est A- sur cet indicateur.

Si seulement, mais pour étudier toutes les notations des foncières cotées US (pour la newsletter REITs) depuis plus d’un an et demi, il y a une inertie importante dans le relèvement de la notation.

Une baisse de notation peut avoir lieu à tout moment, quoiqu’elle sera souvent précédée d’une perspective négative.

Mais un relèvement de la notation arrive au mieux une fois par an.

Dans le cas de VEREIT, pour l’agence Standard & Poor’s, la note de BBB- (injustifiée selon moi, on devrait être au moins à BBB) a été confirmée en septembre 2020.

Du coup, un relèvement n’aura probablement pas lieu avant septembre 2021. Je n’ai jamais vu non plus qu’il soit possible de gagner deux notations en une seule fois.

Ainsi, dans le meilleur des cas, si je me réfère à ce que j’ai constaté, on ne verra pas un éventuel BBB+ avant septembre 2022.

Cette inertie dans la notation est très pénalisante pour les foncières/sociétés d’infrastructure historiquement très endettées, puisque cela "pourrit" leur condition de financement pendant un moment, et parfois de manière "injuste".

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PHOENIX, Jan. 5, 2021 /PRNewswire/ -- VEREIT, Inc. a écrit :

(NYSE: VER) ("VEREIT" or the "Company"), a full-service real estate operating company which owns and manages one of the largest portfolios of single-tenant commercial properties in the U.S., announced its December rent collection, tenant credit and transaction activity updates.

VEREIT is a full-service real estate operating company which owns and manages one of the largest portfolios of single-tenant commercial properties in the U.S. (PRNewsfoto/VEREIT, Inc.)

Rent Collection and Tenant Credit Update as of December 31, 2020

VEREIT had received rent of approximately 97% for December, which includes approximately 2% to be paid in arrears by a Government agency tenant and is in line with October and November rent collection.
Tenants representing more than 10% of VEREIT’s annualized rental income received credit-positive news during the year including:
Red Lobster was purchased by Thai Union Group PCL, a publicly listed company, an investor group led by international restaurant executives, and Red Lobster Management.
Top Golf Entertainment Group entered into a merger agreement with Callaway, a publicly listed company, which is expected to close in early 2021.
Albertsons and Academy Sports completed their initial public offerings and are now publicly listed companies
GPM Investments, LLC’s ("GPM") parent company, Arko Holdings, completed its business combination and is now a publicly listed company called ARKO Corp. GPM is a growing leader in the U.S. convenience store industry with multiple brands acquired.
Tractor Supply received public issuer ratings of BBB from S&P Global Ratings and Baa1 from Moody’s Investors Service.  Inclusive of these new ratings, VEREIT’s investment grade tenancy increased from 37.7% to 39.2% and from 46.4% to 49.7% within retail.
Transaction Activity Update as of December 31, 2020

Invested approximately $1.0 billion of capital during 2020, including $280 million acquired for the institutional partnerships and $400 million allocated to the redemption of 6.7% preferred stock, of which $100 million will be redeemed on January 15, 2021.
Expected to exceed the high end of Q4 2020 to Q1 2021 property acquisition pipeline of $150 million to $300 million with approximately $180 million completed in Q4 2020 at a cap rate  of approximately 7%.
As part of the Company’s planned disposition program to reduce office from the current 17% of annualized rental income to below 15%, VEREIT sold approximately $53 million during the fourth quarter and has an additional $100 million under contract with the total approximate cap rate averaging 6%.  Once completed, this will bring total office dispositions since the beginning of 2020 to approximately $430 million.

Upgrades à venir avec les acquisitions plus hautes que la guidance.
Du positif.

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Aucune injustice cher IH.
Le portefeuille et track record d’O sont bien supérieurs.
Les baux d’O sont indexés quand ceux de VER ne le sont pas en majorité.
O n’a pas coupé son dividende depuis 23 ans…
O a plutôt des locataires "mission critical" : convenience shops, pharmacies…

La qualité se paye.

J’aime toujours VER car je pense que l’accélération est inévitable en 2021.

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Ce qui est bien, c’est surtout la hausse de 4.5% de l’AFFO comme guidance pour 2021.

Avec 500 millions de cash, ca laisse une grosse force de frappe. Et une ration de dette LTV de de 37,8%

Tous les ratios sont bons pour commencer la croissance tant attendue.

Et la rachat des preferred qui devraient dégager aussi de la croissance.

Espérons que le dividende augmente petit à petit afin de laisser une grosse marge sur l’AFFO et laisser de grosses liquidité à réinvestir en attendant de retrouver des ratios vers les 75% (80% max). On est sur un payout de 60% pour le prochain dividende.

kiwijuice a écrit :

Donc il y a un peu d’upside s’ils continuent à caller les Pref et émettre de la dette bon marché.

D’ailleurs, ils ont encore retiré $100 M d’actions préférentielles en janvier 2021 :

VEREIT a écrit :

The Company announced $400.0 million in redemptions of VEREIT’s 6.7% Series F preferred stock with $150.0 million completed on July 22, 2020, $150.0 million completed on September 20, 2020, and $100.0 million completed on January 15, 2021. This leaves approximately $373.0 million outstanding.

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Bonjour,

Je vois que le titre chute ce matin de 11% en pré ouverture.
Assez inhabituel un tel mouvement sur cette valeur. Je ne trouve pas d’information justifiant cela. Une idée?

Je voulais voir si ce n’était pas juste du bruit sur des volumes très faible j’ai seulement trouvé cela :
(VER) Latest Pre Market Trades | Nasdaq
Il y a un peu de volume mais est-ce significatif ?

Il semble y avoir eu un nombre très faible de titres VER échangés en pre-market à des prix un peu éloignés du cours de clôture d’hier.

Ca ne préjuge pas du cours quand  le marché sera ouvert et qu’il y aura de bien plus gros volumes, et donc que les cours seront plus significatifs.

Le prix est très décevant je trouve.
Au moins, on pourra participer aux synergies via O.

Rien que les pref à 6.7% et les mortgages à 5% pour les écheances les plus proches vont générer des savings de $60m annuellement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Le prix offert est ridicule.
On se voit offrir 25% des synergies alors qu’on devrait palper au moins la moitié si ce n’est 70%.
Le spinoff de bureaux sera marginal, probablement de l’ordre de 6-8% de la taille du nouveau O.

A voir comment contester ce rachat au rabais.
Il nous enfule bien le mgmt de Vereit avec leur AGM à venir avec leur plan d’incentives à LT.

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MEric.

J’ai lu le retainer agreement de cette enterprise mais aucune description des success fees, seulement qu’elles existent.
Donc je ne sais pas dans quoi je m’embarque. C’est 20%? 50%?

Un IH saurait?