Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ?

kiwijuice · #26

Dans ces pays chauds, quelle qualité de construction?
Le bâtiment a-t-il une durée de vie > 30 ans?

Mon sentiment est que non.
Du coup, il faut une grosse rentabilité et un CF absolument positif.

Surin · #27

Je pense que si. Ces constructions sont pour beaucoup des immeubles de grande hauteur, cela nécessite une expertise et de faire dans le durable.
A Bangkok au dessus des huisseries intérieures j’ai remarqué des rainures en plastique faisant la jonction avec le plafond, je n’ai jamais vu cela en France, ça évite les fissures. Ils savent faire du qualitatif c’est certain, après c’est comme tout, il faut un bon constructeur habitué à ce genre de chantier et qui ne mettra pas la clé sous la porte du fait d’une mauvaise gestion.

Par contre on n’achète pas ainsi sans pouvoir être sur place régulièrement et avoir des personnes de confiance, l’immobilier est un métier, encore plus à l’étranger, je vous conseille de bien reprendre tous les points évoqués à juste titre par zaser.

alpachinois · #28

Bonjour,

Ce n’est pas 160k USD mais 2 milliards de VND soit 80k€ environ. Je peux sortir cash cette somme.

2 bedrooms for sale

La rentabilité brute est donc 8.4%.

En fait, j’y vais assez souvent au Vietnam et je peux le faire gérer par ma famille là-bas. L’objectif à terme pour moi était de repartir vivre mes vieux jours sur la terre de mes ancêtres.

Après je pense que je vais lâcher l’affaire car cette ville est devenue invivable (pollution, saleté, comportement des gens) et plus viser une autre ville du genre Da Nang. Par contre je n’ai pas de famille là-bas et donc c’est mort pour l’investissement. J’imagine acheter une baraque quand je serai plus vieux .

stefvn · #29

alpachinois a écrit :
Bonjour,

Je suis j’ai toujours la nationalité vietnamienne (en France depuis 27 ans), je voudrais savoir si ça vaut le coup d’acheter un 3P dans Hanoï à Times City ?

For Sale - Times City | Apartments Hanoi Vietnam

Merci d’avance.

Bonjour,

J’imagine que vous recherchez un investissement de rendement, pas pour y vivre ? Times City, je vois bien, c’est derrière la maison de ma belle mere.
Je ne connais pas le marché a Hanoï mais mon impression générale vue du sud, c’est que c’est trop tard. Les prix ont pas mal flambé ces deux dernières années mais les loyers sont stables - les rendements sont donc bas pour les nouveaux entrants. Il faudrait attendre que ça se tasse.

Comment allez vous financer le projet?
Personnellement je vois mal une banque française vous octroyer un prêt pour un achat à l’autre bout du monde, mais je me trompe peut-être?
Une banque locale - idem, quelles garanties pouvez vous lui apporter?

Banque Française : non
Banque locale : les achats sur plans directs promoteur se font souvent avec des banques partenaires. Experience personnelle, cas particulier qui dépend du projet : taux élevé 8% mais en monnaie locale, duree 10 ans + 1 an de grâace sur le principal comme sur les intérêts, garantie : emprunt hypothecaire, conditions : etre resident, honnêtement on ne m’a rien demandé de plus (pas de fiches de salaires, releves de patrimoine, contrat de travail, colonoscopie…).

A propos de l’année de grâce : on a possibilité de rembourser l’emprunt sans frais ni penalite a la fin de la grace. Ce qui correspond pour nous a un an de tresorerie gratuite, d’où l’intérêt de l’opération (nous avons emprunté et tout remboursé au bout d’un an).

Dernière modification par stefvn (03/10/2019 05h37)

zaser · #30

Je suis très étonné de la différence de tarif entre les deux liens postés par aplachinois.
1er lien :

http://apartments-hanoi.com a écrit :
Apartment 1: 2-bedroom apartment 83 sq m on 22nd floor of T11 building – cost 3,343 billion vnd approximated 159,190USD including VAT and 2% maintenance fees

le tarif en dollards varie en fonction du taux de change et est de 144500 USD aujourd’hui

2nd lien :

https://www.dotproperty.com.vn a écrit :
2 Bedroom Condo for sale in Times City, Hai Ba Trung District, Ha Noi
Condo for sale of 81.34sqm in Times City, consisting of 2 bedrooms and 2 bathrooms located at Hai Ba Trung District, Ha Noi. Sale: 2 billion VND

= aproximativement 86k USD.

Qu’est ce qui peux expliquer une telle différence de tarif, a surface quasi égale ?
Pas uniquement l’étage j’imagine ?
À moins que le 1er lien dont le design a l’air de dater un peu corresponde à un début de commercialisation sur plan et le 2nd lien qui a l’air plus récent– une queue de programme qui a du mal à partir… mais 40% de baisse/ 68% de hausse me parait énorme quelque soit l’explication.

stefvn · #31

stefvn, le 22/06/2018 a écrit :
Encore 1 an plus tard.

Et 2 ans plus tard, un petit point post Covid (oui au Vietnam, c’est post Covid - ou plutôt pre Covid, on n’a pas vraiment eu d’épidémie ici).

Evidemment, si j’avais su, j’aurais vendu mon appartement vers mi 2019, avec à priori une plus-value possible de 50% (si on en croit les rumeurs de marché). D’une façon générale, "si j’avais su", je serais déjà devenu riche ! Donc pas de regrets.

Nous l’avons loue pendant un an et demi a une société qui y logeait ses consultants japonais. Loyer : 1000 USD/mois net de tout, ce qui correspond toujours à 6.5% de rendement par rapport au prix d’achat. Une aubaine par rapport a beaucoup de nos voisins, avec en prime des locataires maniaques de la propreté.
Puis vint la Covid, fermeture des frontières et résiliation du contrat (force majeure !). Nous avons pu retrouver une locataire courte durée. Puis cette semaine, un nouvel expatrié japonais, grâce à l’entre-ouverture de certaines frontières.

Au final, notre appartement est resté vide un peu plus d’un mois, ce qui est très bien.
En revanche, le loyer que nous percevons a baissé de 25%, ce qui est conforme à la chute générale des loyers sur ce segment.

Très chanceux aussi (ou plutôt très bien géré par ma femme) au regard de la performance générale de la résidence. Malgré son standing et sa situation, elle n’arrive pas à faire le plein et générer d’aussi bon rendements que d’autres résidences :
- beaucoup d’appartements peu gérés par des propriétaires parfois absents du pays. En prime, les habitants propriétaires ont réussi à éliminer les business de type AirBnB, entraînant la fermeture des petits commerces en pied d’immeubles.
- Le "vrai" centre ville (restaurants, bars, etc…) est encore séparé par 800 m de "no man’s land", essentiellement des villas (souvent) vides et des constructions gelées.

Peu de changements depuis cette photo vieille de 3 ans:

Photo: www.cityapartment.vn

Bernard2K · #32

Surin, le 22/06/2018 a écrit :
Bravo pour cet investissement, vous avez bien fait de louer ainsi, c’est trop irrégulier en passant par Airbnb. A Bangkok ma rentabilité n’est guère meilleure en saisonnier et il y a les contraintes de gestion. J’arrive à peu près à la même chose en louant à l’année.

stefvn a écrit :
les habitants propriétaires ont réussi à éliminer les business de type AirBnB, entraînant la fermeture des petits commerces en pied d’immeubles.

Je trouve cela intéressant :
- que ce soit à Bangkok ou au Vietnam, même avant Covid, il n’était guère intéressant de louer en Airbnb. Beaucoup de travail en plus pour gagner la même chose ou à peine plus.
- que ce soit à Paris ou au Vietnam, il y a la chasse à la location meublée saisonnière car cause de nuisance, de spéculation etc.
- bien sûr, le Covid est venu plomber encore un peu la rentabilité de la location type Airbnb.

Il est frappant de voir les mêmes phénomènes avoir lieu à différents endroits de la planète. Ca me rappelle aussi l’engoument sur les colocations en France.

Je pense que cela s’explique par la loi de l’offre et de la demande :
- au début d’un nouveau mode de location, il y a peu d’offre et beaucoup de demande (engouement soudain pour cette nouvelle mode), donc prix élevés et remplissage à 100 % : les propriétaires ayant opté pour ce nouveau mode de location se frottent les mains.
- Bouche à oreille : "c’est super rentable tel mode de location". Arrivent donc de nouveaux offreurs, qui baissent un peu les prix pour pouvoir louer. Leur raisonnement : "Certes, je baisse un peu le loyer, mais en contrepartie je remplis à 100 %, et puis le surcroît de loyer paie largement mon temps de travail supplémentaire nécessité pour s’occuper du saisonnier/ de la coloc, par rapport à une location classique. C’est super rentable ce truc".
- arrivent encore de nouveaux offreurs, qui baissent encore un peu les prix pour pouvoir louer. Leur raisonnement : "Certes, je baisse un peu le loyer, mais en contrepartie je remplis presque à 100 %, et puis le surcroît de loyer paie tout juste mon temps de travail supplémentaire nécessité pour s’occuper du saisonnier/ de la coloc, par rapport à une location classique. C’est ~~super~~ rentable ce truc".
- arrivent encore de nouveaux offreurs, qui baissent encore un peu les prix pour pouvoir louer. Leur raisonnement : "Certes, je baisse un peu le loyer, mais en contrepartie je remplis à peu près correctement, et puis le surcroît de loyer ne paie pas mon temps de travail supplémentaire nécessité pour s’occuper du saisonnier/ de la coloc, par rapport à une location classique. C’est pas grave, je suis prêt à bosser gratuitement pour ne pas avoir à reconnaître que j’ai eu tort de me lancer dans cette mode aussi tardivement".

A ce moment-là, les prochains investisseurs potentiels suivants se disent : "pourquoi faire du saisonnier/ de la coloc si ça paie pareil que la location classique ?" Et donc ils restent en location classique, et donc ils cessent d’alimenter l’excès d’offre en saisonnier/coloc. La bulle est dégonflée et la boucle est bouclée.

Si on en restait à "le surcroît de loyer paie tout juste mon temps de travail supplémentaire", ça serait honnête. Mais il y a toujours des gens prêts à travailler pour rien, prêt à considérer que leur temps de travail ne vaut rien, puisqu’ils sont disponibles de toute façon. C’est cette concurrence déloyale des gens qui acceptent de bosser gratuitement qui fait que ce genre d’aventures finit presque toujours par rapporter autant que la location classique, ou bout d’un cycle, quand on arrive au moment où il y a suffisamment d’offreurs pour faire un excès d’offre et provoquer la baisse des prix.

Les commerçants dans l’âme s’adaptent : quand c’est la mode des rubix cube, ils vendent des rubix cube, quand c’est la mode des scoubidous, ils vendent des fils de scoubidous, quand c’est la mode des splindle machin, ils vendent des spindle machin. Un bon commerçant vend ce qui se vend, et puis il change de marchandise quand il sent le vent tourner. De même le loueur qui a l’âme d’un commerçant peut faire le type de location à la mode, et puis changer quand la mode change. Mais, vu l’inertie de l’immobilier (c’est long de revendre, surtout si on a transformé le bien pour l’adapter à tel type de location), ce n’’est pas facile de suivre les mouvements de la mode.

Je pense à certains wanna-be gourous de la location saisonnière, qui ne sont d’ailleurs pas restés. Je pense aussi à certains qui se lancent actuellement dans le co-living ou co-working, avec des biens payés très chers et très spécifiques à cette activité (genre 11 studios divisés sans division réelle dans une grande maison). Je pense aux colocs qui sont en train d’arriver à saturation. Ca peut très bien marcher pendant des années. Mais, à un moment, forcément, ça va piquer…

Surin · #33

Certes, à la différence que louer à Paris en saisonnier reste nettement plus rentable que de la "location classique". Les contraintes réglementaires ont asséché le marché dans la rubrique saisonnière alors qu’elles n’ont fait que contenir tant bien que mal la hausse des loyers en classique.

Bernard2K · #34

Surin a écrit :
Les contraintes réglementaires ont asséché le marché dans la rubrique saisonnière

Oui, la chasse organisée par la mairie de Paris distort le jeu de l’offre et de la demande.
Si le jeu de l’offre et de la demande avait pu aller jusqu’au bout, on aurait vu (presque) tous les logements (locatifs) de la capitale se transformer en location saisonnière, et on aurait vu les prix baisser jusqu’à ce que ça rapporte à peine plus que la location classique. Parce que, tant que ça rapporte plus que la location classique, il y a l’appât du gain qui fait que les propriétaires préfèrent louer en saisonnier. L’équilibre n’est atteint que quand le prix à la nuitiée a suffisamment baissé pour que l’avantage de la location saisonnière ait disparu.

Finalement, les loueurs en saisonnier à Paris devraient remercier la mairie de Paris, car c’est elle qui maintient leurs prix élevés en restreignant l’offre.

Dernière modification par Bernard2K (22/12/2020 11h56)

Surin · #35

stefvn a écrit :
stefvn, le 22/06/2018 a écrit :
Encore 1 an plus tard.
Et 2 ans plus tard, un petit point post Covid (oui au Vietnam, c’est post Covid - ou plutôt pre Covid, on n’a pas vraiment eu d’épidémie ici).

Pour en revenir là-dessus, je viens d’apprendre par ma belle-mère que la situation se complique en Thaïlande avec des centaines de cas dans une région proche de Bangkok.
En regardant les statistiques, je m’aperçois que l’on est passé de 10-20 cas quotidiens depuis 6 mois à 400-500 cas par jour depuis ces 3 jours seulement.
Ma femme dit de toute façon qu’elle n’a aucune confiance dans le gouvernement sur les chiffres qu’il communique.
Il faut savoir que la saison "fraîche" démarre, ce qui peut expliquer une partie de l’emballement.
Si l’on peut penser que cette région reste épargnée et devrait rester à des chiffres largement inférieurs aux nôtres, il ne faut pas crier victoire ni oublier que les chiffres officiels ne sont pas fiables (j’aurais tendance à ne pas faire davantage confiance au Vietnam qu’à la Thaïlande).
De plus les bons résultats sont obtenus au prix de sacré restrictions sur l’accueil de voyageurs étrangers, c’est tout un secteur de l’économie qui s’en ressent.

stefvn · #36

Bernard2K a écrit :
que ce soit à Bangkok ou au Vietnam, même avant Covid, il n’était guère intéressant de louer en Airbnb. Beaucoup de travail en plus pour gagner la même chose ou à peine plus.

Airbnb est plutôt une alternative à un apartement vide. Nous en avons fait un peu à la livraison de l’apartement avant notre premier contrat long terme.
Ce que beaucoup (trop) on fait aussi pendant les mois suivant la livraison de l’immeuble.
Airbnb en général fonctionnait plutôt bien. En particulier, le système de recevoir tranquillement de la "compagnie", ce qui n’est pas possible en hotel classique (on n’est pas en Thailande)… tout en étant beaucoup plus glamour qu’un hotel "spécialisé".

D’où les problèmes de voisinage.

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alpachinois a écrit :

#30 04/10/2019 13h20

http://apartments-hanoi.com a écrit :

https://www.dotproperty.com.vn a écrit :

1 #31 22/12/2020 08h53

stefvn, le 22/06/2018 a écrit :

1 #32 22/12/2020 09h45

Surin, le 22/06/2018 a écrit :

stefvn a écrit :

#33 22/12/2020 09h55

1 #34 22/12/2020 10h04

Surin a écrit :

#35 22/12/2020 15h23

stefvn a écrit :

stefvn, le 22/06/2018 a écrit :

#36 22/12/2020 16h06

Bernard2K a écrit :

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