Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Le BT du 3e trimestre est dispo

J’y ai noté :

- les demandes de retraits ont représenté 44% des souscriptions. c’est un chiffre très haut pour cette SCPI. dans le détail, les demandes de retraits brutes n’ont pas beaucoup augmenté mais ce sont les souscriptions qui sont très faibles.

- le commentaire de gestion parle de 24000m2 reloués ce qui ne correspond pas aux tableaux de la page 2.

- un investissement dans un hôtel. pourquoi pas profiter des opportunités mais à nouveau, cela semble fait à un prix pré-Covid. bien dommage

- un immeuble dans Paris acquis 6,8ME est revendu à 22,5ME, belle plus-value en perspective pour les actionnaires

- un supermarché acquis 2,8ME est revendu 1,4ME

- l’endettement représente 21% du patrimoine contre 17% un an plus tôt

Pour ma part, étant associé, je serais contre un versement mensuel. Tout d’abord car ça m’importe peu d’être payé mensuellement ou trimestriellement, je m’organise en conséquent (ça relève du gadget à mon sens). Ensuite si cela est susceptible d’attirer (encore) davantage de collecte, raison de plus pour s’y opposer, les SCPI - dont Epargne Foncière - collectant trop depuis trop longtemps.

J’ai beau y penser dans tous les sens je ne vois pas l’intérêt pour l’associé d’une distribution mensuelle. Toute distribution implique un minimum d’administratif et de comptabilité, ce sont des coûts pour la SCPI que les associés paient. Il peut également y avoir des coûts pour les associés non personnes physiques. Croyez le ou pas, certains comptables facturent encore leur prestation "à la ligne" et 12 lignes c’est plus que 4 lignes. Bref on voit bien l’intérêt marketing d’avoir des versements mensuels mais en fait ce sont des coûts que l’on paie…

C’est un peu comme un salaire pour un employé : on se fiche bien qu’il soit versé le 1, le 5, le 15 ou le 25, à partir du moment où il est toujours versé à la même date, ensuite on s’organise. Pour les SCPI c’est identique. Si je sais que j’ai un versement trimestriel et que j’ai un emprunt à payer ou que je suis retraité et bien je ne "claque" pas mes dividendes trimestriels le jour où je les reçois. Je les sépare en 3 mois, une partie pour chaque mois à venir.

Ce qui n’est que poudre aux yeux car le TRI est purement théorique et que concrètement, l’associé qui perçoit son dividende mensuellement au lieu de trimestriellement ne le place pas immédiatement sur un support au TRI moyen de la SCPI concernée.

Je suis actionnaire d’Epargne Foncière (EF) et je vais voter contre la résolution d’approbation du principe et des modalités de la fusion proposée à l’AGE de la SCPI. Pour moi, cette fusion n’a d’intérêt que pour la Française qui rationalise ainsi son portefeuille en faisant absorber par EF ses SCPI moins bien positionnées pour l’avenir. Les actionnaires d’EF n’ont à mon avis aucun intérêt stratégique à une telle fusion, EF ayant déjà atteint une taille très importante.

D’un point de vue comptable, il n’y a probablement rien à dire sur les modalités de la fusion. Mais d’un point de vue plus fondamental, je note que les valeurs d’échange reposent à 50% sur les valeurs de rendement projetés alors qu’EF détient une part d’immobilier parisien plus importante que les SCPI absorbées. La résilience intrinsèque du patrimoine immobilier parisien, contrepartie d’un rendement inférieur à celui de province, n’est peut-être pas suffisamment valorisée dans cette fusion.

D’un autre côté le dividende va être meilleur, semble-t-il, alors cela dépend si l’on avait l’intention de vendre, et dans combien de temps.

Après analyse du projet de fusion, et avec mon biais d’associé Epargnne Foncière, j’ai noté quelques manques de transparence :

- les hypothèses de nombre de parts Epargne Foncière pour 2020, au 31/12/20 et pour 2021 ne sont pas indiquées ;

- absence des modalités de calcul pour les valeurs de réalisation 2020
Pour les 3 SCPI absorbées la valeur résulte de la division de la valeur patrimoniale par le nombre de parts : ex . 249 842 898€ / 1 015 609 parts = 246€ pour Eurofoncière2.
Le calcul inverse pour Epargne Foncière donne  3 630 754 parts pour une capitalisation de 2 822 M€ (valeur de réalisation de 777,33€).
Or le nombre de parts Epargne Foncière est de 3 540 671 au T3 2020.
Je comprends que l’hypothèse retenue est la création de 90 000 parts au T4.
Cela me semble difficilement possible vu la dynamique de création de parts : 123 872 au T4 2019, 168 293 T1 2020, 82 655 T2 2020 et 19 549 pour le T3 2020.

- les dividendes 2020 indiqués sont annonciateurs d’une baisse de distribution T4 de 30% pour Epargne Foncière et Pierre Privilège et des rendements suivants sur prix de souscription (hors utilisation du RAN ?) : Epargne Foncière 3,7%, Multimmobilier2 3,68%, Pierre Privilège 3,54% et Eurofoncière2 3,95%

- peu d’explications sur les dividendes 2021 et les taux de rendement associés
Je calcule les rendements suivants sur hypothèses de maintien des prix de souscription : Epargne Foncière = 3,87%, Multimmobilier = 4,00%, Pierre Privilège = 4,22% et Eurofoncière 4,38 %.
Je ne comprends pas cette excursion max de 0,5% alors qu’elle était par exemple de 0,22% sur les rendements 2019

- pas d’indication sur une valorisation de la prime de fusion

- avec les taux de conversion et pour le détenteur de 100 parts de chacune des SCPI, il y a une disparité forte sur la valeur de retrait : étal pour Epargne Foncière, - 3300€ (-4,5%) pour Multimmobilier, + 405€ (+0,52%) pour Pierre Privilège et + 835€ (+3,53%) pour Eurofoncière

Je pense la quote part Epargne Foncière sous évaluée en atteste les hypothèses de baisse de valeur de réalisation 2020 comparée à 2019, et les taux de rendement retenus pour 2020 et 2021.

Je rejoins MartinGall sur les qualités des actifs des uns et des autres, et les gains pour La Francaise sans retour vers les associés (il y aurait pu y avoir une proposition de baisse des frais par exemple).

Je vote donc non à ce projet de fusion.

Dernière modification par Talondort (05/01/2021 22h01)

Pour ma part, titulaire de parts Epargne Foncière, la seule bonne raison que j’ai trouvé pour voter POUR cette opération est la dilution des contentieux locatifs d’Epargne Foncière (pour des montants importants, documentés dans le éléments reçus) sur un parc immobilier plus important.

Par ailleurs j’aurais aimé lire que les gains opérationnels que La Française va dégager grâce à cette fusion seront partagés avec les actionnaires, mais il n’y a rien de tel dans l’opération.

Bref…. voter pour ou contre n’aura probablement pas d’effet sur l’issue du scrutin, à notre échelle.

Bonsoir,

Etant associé Multimmobilier 2, j’ai cherché des informations officielles quant au résultat du projet de fusion avec Epargne Foncière, sans succès. Un courrier reçu ce jour confirme que la fusion-absorption a été votée, sous réserve de l’acception par l’AMF.

Pour la gestion du rompu, c’est au choix :
-un petit chèque avec un coupon à renvoyer pour arrondir à la part supérieure
-remboursement de la part incomplète

La réponse est à donner avant fin Février, j’imagine que la fusion sera officielle à partir de là.

La distribution T4/2020 semble être de 12.12€/part, à confirmer (car les virements de LF sont un peu compliqués à interpréter).

(source : sommes créditées sur le compte bancaire).

Après 9.09€ en T1, 6.06€ en T2, 9.09€ en T3, le T4 compenserait la baisse (de précaution) du T2, et 2020 se finirait avec l’équivalent de 4 x 9.09€ comme prévu initialement.

Pure spéculation certes en attendant des éléments précis mais pourrait il y avoir une distribution de RAN afin de le diminuer, et ainsi faciliter sa reconstitution via la prime de fusion  dans la cadre de la fusion de SCPI (Multimmobilier2, Eurofonciere 2 et Pierre privilège) ?

GoodbyLenine, le 31/07/2020 a écrit :

Au moins en ce qui concerne le "portefeuille Crossroads", qui a été acheté à URW (c’est une petite quote-part de ce que URW a vendu, pour 1.5 Mds€), la promesse était effectivement signée avant la crise du Covid-19 : elle a été annoncée le 12/02/2020 (source), et, lors de l’AG URW du 15 mai, le Président d’URW indiquait une clôture prévue en T2 2020, et disait "Nous sommes confiants que la transaction pourra bien se réaliser à la fin du trimestre comme annoncé. Nous informerions bien entendu le marché en cas de changement.")

Epargne Foncière a investi 41.3 M€ (29% de 142.442 M€) dans ces centres commerciaux (évalués 2.8 Mds€ au prix de la transaction), qui restent opérés (et détenus à 45.8%) par URW.

Pour ma part, je préférerais en détenir une petite fraction via des actions URW que via des parts d’Epargne Foncière (en tout cas, je payerais ainsi cette quote-part bien moins cher). Mais ce n’est qu’une petite fraction du patrimoine d’Epargne Foncière (et de URW).

Je reviens sur ce super investissement de Epargne Fonciere dans les centres commerciaux d’Unibail. Voila une opération qui devient de plus en plus gaguesque puisque lesdits centres font maintenant l’objet d’une fermeture administrative pour Covid. Nous voila donc nous associés, propriétaires de centres commerciaux fermés. C’est du génie… qui plus est nous les avons payés plein pot…

Talondort a écrit :

Rendement en baisse équivalent à 4,3% annuel (4,4% en 2020)

4,34% et non 4,3% mais sans compter de probables revenus financiers qui ont subi un prélèvement à la source. Idem, mieux vaut attendre le bulletin avant de parler de baisse et laquelle.